Asunto-osakeyhtiölain muutostöitä koskevia säännöksiä muutettiin viime keväänä siten, että esteettömyyttä parantavien osakkeenomistajien muutostöiden tekemistä helpotettiin. Lakiuudistus helpottaa esim. kulkuluiskien, tukikaiteiden, ovenavausjärjestelmien ja tuolihissien asentamista yhtiön yhteisiin tiloihin.
Oikeus muutostyöhön
Asunto-osakeyhtiön osakkaan tekemistä/teettämistä muutostöistä säädetään asunto-osakeyhtiölain 5 luvussa.
Lähtökohtana on osakkaan laaja oikeus tehdä erilaisia muutostöitä omassa huoneistossaan, kunhan huoneiston yhtiöjärjestyksen mukaista käyttötarkoitusta ei muuteta. Tämä tarkoittaa sitä, ettei esim. asuinhuoneistoa ole lupa muuttaa toimistotilaksi. Vaikka muutostyöoikeus on lähtökohtaisesti laaja, ei isompia muutoksia saa lähteä tekemään omin päin. Muutostyöstä tulee tehdä ilmoitus yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle aina, kun muutostyöllä saattaa olla vaikutusta yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkaan huoneiston käyttämiseen. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kaikkiin tapetoinnin ja maalauksen tapaista kevyttä pintaremonttia suurempiin muutoksiin tulee hankkia yhtiöltä lupa ennen työn aloittamista.
Yhtiö tai toinen osakas voi asettaa muutostyölle ehtoja, mikäli työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa. Muutostyölle saa asettaa vain sellaisia ehtoja, jotka ovat tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Muutostyö voidaan myös kokonaan kieltää, mikäli muille siitä aiheutuvat haitat katsotaan merkittävämmiksi kuin hyöty, joka siitä koituu muutostyöoikeutta hakeneelle osakkaalle.
Talojuristit -blogissa on menneinä vuosina käsitelty muutamaan otteeseen osakkaan muutostöitä mm. korkeimpaan oikeuteen asti päätyneen ilmalämpöpumpun asentamista koskevan tapauksen osalta ja muutostöiden kunnossapitovastuun osalta.
Muutostyöt yhtiön tiloissa ja niitä koskeva lakimuutos
Osakkeenomistaja saa teettää muutostöitä omalla kustannuksellaan myös yhtiön tiloissa, mikäli yhtiö antaa tähän luvan. Muutostyöoikeus yhtiön hallitsemissa tiloissa on siten huomattavasti rajatumpi kuin omassa huoneistossa, ja edellyttää aina nimenomaista yhtiön lupaa.
Käytännössä yhtiö on voinut täysin vapaasti harkita, salliiko se muutostyön tiloissaan vai ei. Muutostyöoikeuden kieltämistä ei ole tarvinnut perustella millään lailla. Tämä on lähtökohtaisesti ymmärrettävää, sillä yhtiön tilat on tarkoitettu kaikkien osakkaiden yhteisiksi ja sen vuoksi yhden henkilön suunnittelemiin muutoksiin on hyvä suhtautua pidättyväisesti.
Asiasta on tullut kuitenkin ongelma muutostöiden osalta, jotka olisivat tarpeellisia esteettömyyden parantamiseksi. Nykyiset rakentamissäännökset ottavat esteettömyyden huomioon mutta suuri osa Suomen rakennuskannasta on niin vanhaa, ettei se täytä nykylain asettamia vaatimuksia. Ongelman ratkaisemiseksi asunto-osakeyhtiölakiin tehtiin muutos, joka tuli voimaan maaliskuussa 2023. Muutos antaa osakkaalle lähtökohtaisen oikeuden toteuttaa esteettömyyttä parantava muutostyö yhtiön tiloissa. Muutostyön ei tarvitse olla sen teettävän osakkaan tarpeita varten, vaan muutoksen saa tehdä myös esim. osakkaan vuokralaisen, perheenjäsenen tai sukulaisen kulkemisen helpottamiseksi tai vaikkapa talossa sijaitsevassa liikehuoneistossa vierailevia, liikuntarajoitteisia asiakkaita varten.
Vaikka lakimuutos tuo esteettömyyteen liittyvän muutostyön suorittamiselle paremmat edellytykset, ei muutostyöoikeus ole tältäkään osin täysin ehdoton. Yhtiöllä on mahdollisuus asettaa muutostyölle ehtoja tai jopa kokonaan kieltää se, jos se on tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Perusteena voi olla esim. että muutos on yhtiön pelastussuunnitelman vastainen. Myös rakennuksen esteettisyys on seikka, joka on mahdollista huomioida muutostyöstä päätettäessä. Päätös on perusteltava. Esteettömyyttä lisäävän muutostyön kieltämiseen ja muutosta koskevien ehtojen asettamiseen tulee olla hyväksyttävät perusteet.
Vaikka muutostyö tehdään yhtiön tiloihin, vastaa sen kunnossapidosta kuitenkin lähtökohtaisesti työn teettänyt osakas. Jos muutostyö vaatii jatkuvaa huoltoa tai hoitoa, tämä kuuluu osakkaan vastuulle. Muutostyön, esim. tuolihissin, omistusoikeus kuuluu kuitenkin yhtiölle, ainakin silloin, kun muutos voidaan katsoa kiinteäksi osaksi rakennusta. Tämä tarkoittaa myös sitä, että lähtökohtaisesti kaikki yhtiön tiloissa luvallisesti olevat henkilöt voivat käyttää muutostyönä asennettua rakennelmaa tai laitetta.
Jotta turhilta riidoilta vältyttäisiin, on muutostyön käytöstä ja kunnossapidosta sekä sen mahdollisesta poistamisesta käyttötarpeen lakkaamisen jälkeen hyvä sopia erikseen. Tehdyt muutostyöt ja niiden kunnossapitovastuu kirjataan isännöitsijäntodistukseen. Tarvittaessa myös yhtiöjärjestykseen voidaan ottaa määräys kyseisen muutostyön kunnossapitovastuusta. Yhtiö voi asettaa muutostyöluvan ehdoksi, että yhtiöjärjestystä muutetaan.