Kuluneen talven kovat pakkaset ovat todennäköisesti jo takana. Tammi-helmikuussa uutisoitiin paljon rakennusten putkien jäätymisestä kovalla pakkasella, tai tarkemmin ottaen pakkasten lauhtuessa kylmän jakson jälkeen. Lehdistä ja netistä sai lukea mm. vakuutusyhtiöiden vinkkejä, mitä voi tehdä ennalta tai akuutisti tilanteen ollessa ”päällä” putkien rikkoutumisen estämiseksi.
Onko omakotitalon myyjä vastuussa ostajan omistusaikana tapahtuneesta putkien rikkoutumisesta ja vuotamisesta? Jos kiinteistönkaupasta on alle viisi vuotta eli reklamaatioaikaa on yhä jäljellä, saattaa omakotitalon omistajalle tulla mieleen, että saisiko jonkun muun osallistumaan aiheutuneen vahingon aiheuttamiin kustannuksiin.
Kuten aiemmassa blogikirjoituksessamme esitimme, kiinteistön omistaja vastaa omaisuudestaan, sitä kohtaavista vahingoista sekä omaisuuden kunnossa- ja ylläpidosta omistusaikanaan. Vastuun vastineeksi omistaja saa nauttia omaisuudesta mm. sen käyttämisestä tai arvonnoususta saamansa hyödyn. Kun omaisuus siirtyy kaupalla eteenpäin, siirtyy omistajan vastuu ja hyöty seuraavalle omistajalle.
Kun mainittu viisi vuotta mielletään virheellisesti vastuuajaksi eikä reklamaatioajaksi, voi hämärtyä ajatus siitä, että omistajalla on vastuu omaisuudestaan ja myös sitä kohdanneista vastoinkäymisistä ja vahingoista. Tietämätön saattaa helposti ajatella, että aina löytyy joku muu, joka vastaa vahingoistakin. Omistajan vastuu näkyy myös siinä säätelyssä, minkä ajankohdan mukaan omakotitalokiinteistön virheellisyyttä arvioidaan. Maakaaren mukaan kiinteistön virheellisyyttä arvioidaan kaupantekohetken mukaan. Maakaaren 2:21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Jos kiinteistölle sattuu joku vahinko tai esimerkiksi katto alkaa vuotaa tai tapahtuu jonkinlainen vesivuoto, ei myyjä ole siitä automaattisesti minkäänlaisessa vastuussa, ellei kiinteistössä ole vuotamista edeltävästi ollut jo kaupantekohetkellä virhettä, josta tuo myöhempi vuoto on aiheutunut. Jos kaupantekohetkellä kaikki oli ok, ostaja uutena omistajana vastaa omistusaikanaan itse omaisuuttaan kohdanneista vahingoista eikä voi vierittää vastuuta myyjälle. Erilaisten vahinkojen varalle on kuitenkin mahdollista hankkia halutun laajuinen vakuutusturva.
Oliko kiinteistössä siis jo kaupantekohetkellä jokin virhe, esim. rakennusvirhe, joka on kaupan jälkeen aiheuttanut putkien jäätymisen ja rikkoutumisen? Vai oliko kaikki asianmukaisesti eli määräysten ja hyvän rakennustavan mukaan tehty, mutta olosuhteet esimerkiksi tammikuussa 2024 olivat sellaiset, että asianmukaisesti tehdystä rakentamisesta huolimatta vahinko vain aiheutui? Uutisissa kerrottiin alkuvuodesta esim. että jos putket on asennettu virheellisesti maassa liian pintaan routaeristyksen yläpuolelle, ne saattavat helpommin jäätyä kovalla pakkasella. Myös tarvittavien lämmöneristeiden puuttuminen voi aiheuttaa putkien jäätymistä. Jos jokin rakennusvirhe voidaan todeta olleen olemassa kaupantekohetkellä, myyjä saattaa olla siitä vastuussa. Sama ajatus koskee muitakin vahingoiksi miellettäviä tapahtumia, kuten erilaiset vesi- ja vuotovahingot, kohteena esim. hanat, putket, liittimet, katto yms.
Sääntö virheestä kaupantekohetkellä tarkoittaa kuitenkin myös sitä, että myyjä ei vastaa sellaisista (lisä)kustannuksista, joita vasta kaupan jälkeen aiheutunut vahinko aiheuttaa. Myyjä vastaa ainoastaan kaupantekohetkellä olemassa olleen virheen korjauskustannuksista eli esim. virheellisen putken korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista, eikä esim. vuotovahinkojen korjauskuluista. Jos kuitenkin myyjä on menetellyt asiassa huolimattomasti, esim. itse rakentanut putket virheellisesti, myyjä voi joutua korvausvastuuseen myös virheen aiheuttamien vahinkojen korjauskustannuksista.