Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

Miten määritetään rakennusosien käyttöikä?

Blogivieras tekniikan tohtori, dosentti Jukka Lahdensivu Ramboll Finland Oy:stä kirjoittaa rakennusosien käyttöiän määrittämisestä. Uuden rakentamislain keskeisiä tavoitteita on saada aikaan pitkäikäisiä ja huollettavia uudisrakennuksia.

Rakennusten ja rakennusosien käyttöikä tulee vastaan paitsi jokapäiväisessä rakenteiden suunnittelussa myös vanhojen rakennusten korjausten ajoituksen yhteydessä. Korjaustarvetta aiheutuu yleensä materiaalien vanhentumisen ja vaurioitumisen seurauksena ja voi rakenteissa olla erilaisia virheitäkin. Tyypillisimmin rakenteiden vaurioituminen on erilaisten vauriomekanismien aiheuttamaa. Säälle alttiit rakennusosat vaurioituvat sateen, pakkasen, hiilidioksidin, uv-säteilyn, jne. vaikutuksesta. Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi rappauslaastin pakkasrapautumista, teräsosien korroosiota, mallipintojen haalistumista ja hilseilyä tai orgaanisen materiaalin mikrobivaurioitumista tai jopa lahoamista. Käyttöikäsuunnittelussa tavoitteena on estää edellä mainittujen vaurioiden syntymistä rakennusosiin niiden käyttöiän aikana. Eli kyse on pitkälti säilyvyyssuunnittelusta. Säilyvyys on yksi uuden rakentamislain elinkaariominaisuuksista. Vuonna 2025 voimaan astuvan lain yksi keskeinen tavoite on saada aikaiseksi pitkäikäisiä ja huollettavia uudisrakennuksia, jotta purkamista ja siten neitseellisten luonnonvarojen käyttöä voitaisiin vähentää.

Laskennallinen käyttöikä

Rakennusosien säilyvyys ei sinällään ole uusi asia. Siitä on säädetty jo nykyisin voimassa olevassa ympäristöministeriön asetuksessa kantavista rakenteista (477/2014). Uutta on se, että kantavien rakenteiden osalta vähimmäistavoitteena on 100 vuotta ja että käyttöikä tulee osoittaa laskennallisesti.

Rakennusosien käyttöikä poikkeaa oleellisesti esimerkiksi elintarvikkeiden viimeisestä käyttöpäivästä. Käyttöikäsuunnittelun lähtökohtana on, että 95 % rakenteista ylittää suunnittelun tavoitekäyttöiän säännöllisesti ohjeiden mukaan huollettuna. Suunnittelukäyttöikä ajatellaan log-normaaliksi jakaumaksi, jolloin esimerkiksi 50 vuoden tavoitekäyttöiällä rakenteiden käyttöiän keskiarvo on 145 vuotta.

Esimerkki käyttöiän jakautumakäyrästä 50 vuoden tavoitekäyttöiällä (by68 Betonin valinta ja käyttöikäsuunnittelu – opas suunnittelijoille 2016).

Laskennallinen käyttöikä on tullut mukaan betoninormeihin vuonna 2004 (by50 Betoninormit 2004). Käyttöikälaskenta perustuu kansainväliseen ISO 15686-1: Buildings and constructions assets – Service life planning -standardiin. Menetelmässä vertailukäyttöikää (50 vuotta) kerrotaan seitsemällä eri kertoimella, joiden arvo riippuu materiaalista (A), suunnittelusta (B), työnsuorituksesta (C), sisäilmastosta (D), ulkoisesta säärasituksesta (E), käyttörasituksesta (F) sekä huoltotoimenpiteistä (G). Vastaavaa käyttöikäsuunnittelumenetelmää ei ole käytössä muille materiaaleille. Teräkselle on olemassa ulkoisiin rasituksiin perustuva menetelmä käyttöiän arvioimiselle, mutta esimerkiksi puurakenteille, muuraukselle, rappaukselle, jne. ei ole käytössä mitään laskennallista käyttöiän arviointimenetelmää.

Säilyvyys olemassa olevissa betonielementtirakennuksissa

Tilastokeskuksen mukaan suurin osa suomalaisista asuu kerrostaloissa. Kerrostalokannasta noin puolet on rakennettu 1960- ja -70-luvuilla. Näitä rakennuksia suunniteltaessa ja rakennettaessa ei säilyvyyssuunnittelusta ollut kuultukaan. Ne ovat kuitenkin tehty voimassa olleiden ohjeiden ja määräysten mukaan. Omassa tutkimuksessani totesin, että vaikka betonin pakkasenkestävyydessä on vakavia puutteita samoin kuin raudoitteiden korroosiosuojauksessa, vaurioituminen on säilyvyysominaisuuksin nähden ollut vähäistä. Esimerkiksi parvekepielistä noin 70 % ei ole pakkasenkestäviä, mutta pitkälle edennyttä vaurioitumista on kuitenkin vain 15 %. (Lahdensivu J. 2012)

Säälle alttiiden betonirakenteiden säilyvyyteen on kiinnitetty huomiota vasta 1980-luvun lopulla, jolloin julkaistiin ohje by32 Betonirakenteiden säilyvyysohjeet ja käyttöikämitoitus. Ohjeen käyttöikämitoitus oli vaikeaselkoinen eikä se yleistynyt sellaisenaan käyttöön. Sen sijaan säilyvyysohjeilla on ollut merkittävä vaikutus 1990-luvun betonielementtien säilyvyysominaisuuksiin. Ne ovat merkittävästi parempia kuin aiempien vuosikymmenten rakennuksissa (Lahdensivu E. 2022).

Rakennustiedon julkaisemassa ohjetiedostossa KH 90-00403 (2008) Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot on eri rakennusosille esitetty ohjeellisia teknisiä käyttöikiä kolmessa eri rasitusluokassa. Ohjetiedoston merkittävin anti on suunnitelmallisen ylläpidon toimenpiteiden tarkastusvälit sekä huoltovälit ja kunnossapitojaksot. Teknisen käyttöiän osalta esitetyt arvot ovat viitteellisiä eivätkä perustu mihinkään tieteelliseen tutkimukseen. Lisäksi siitä puuttuvat esimerkiksi useat eri julkisivumateriaalit, kuten eristerappaukset, lukuisat erilaiset verhouslevyt sekä massiivinen tiilimuuri. Betonijulkisivutkin on jaettu vain kahteen: pinnoitettu ja pinnoittamaton betoni. Kumpikin sisältää useampia alakategorioita, joilla on vaikutusta todelliseen käyttöikään.

Rakenteiden todellinen vauriotilanne ja mahdollinen suojaus- tai korjaustarve selviävät vain systemaattisella kuntotutkimuksella, jonka perusteella arvioidaan vaurioiden etenemistä, jäljellä olevaa käyttöikää sekä korjaus- ja suojaustarpeita. Kuntotutkimusten tekemiseen on julkaistu useampia ohjeita: by42 Betonijulkisivun kuntotutkimus, by75 Muurattujen ja rapattujen julkisivujen kuntotutkimus sekä ympäristöministeriön julkaisema Kosteus ja sisäilmatekninen kuntotutkimus. Näiden lisäksi on julkaistu kuntotutkimuksen tilaajanohjeita, jotta tilaajalla on käsitys perusteellisen kuntotutkimuksen sisällöstä. Kaikesta ohjeistuksesta huolimatta vaurioiden etenemisen ennustaminen on kattavien kuntotutkimustulostenkin perusteella vaikeaa. Kuntotutkimuksen tekeminen edellyttää kokemusta ja asiantuntemusta rakenteiden vauriomekanismeista ja niihin vaikuttavista tekijöistä.

Milloin käyttöikä päättyy?

Betoninormien mukaisessa käyttöiän laskennassa käyttöikä päättyy silloin, kun vaurioituminen voi alkaa. Raudoitteiden korroosion tapauksessa tämä tarkoittaa, että betonin karbonatisoitumisen tai kloridien tunkeuduttua raudoitteiden syvyydelle laskennallinen käyttöikä päättyy. Ns. aktiivista vaurioitumisvaihetta ei oteta huomioon. Sateelle alttiissa rakenteissa tämä on siinä mielessä perusteltua, että tutkimusten mukaan raudoitteiden korroosio aiheuttaa näkyvän vaurion noin viidessä vuodessa. (Köliö 2016) Pakkasrapautumisen suhteen tilanne on kuitenkin erilainen. Lisähuokostamattomissa betoniparvekkeissa ja julkisivuissa mikroskoopilla havaittavaa alkavaa rapautumaa havaitaan keskimäärin 23 vuoden rasituksen jälkeen. (Lahdensivu J. 2012)

Eri käyttöikämalleja ja niiden käyttöiän päättymisen hetki.

Faktisesti rakennuksen käyttöikä päättyy silloin, kun rakennus tai rakennusosa puretaan. Yleisin rakennusten purkamisen syy on uudisrakentaminen, eli rakennuspaikalle on kaavoitettu enemmän tai toisenlaista rakennusoikeutta. Rakennuksen vaurioituminen tai huonokuntoisuus tai tarpeettomuus on syynä vain noin 30 % purkamisista. (Huuhka & Lahdensivu 2014)

Kirjoittaja:

Jukka Lahdensivu

tekniikan tohtori, dosentti

Ramboll Finland Oy

Jukka Lahdensivu on tekniikan tohtori ja dosentti. Hän työskentelee johtavana asiantuntijana Ramboll Finland Oy:ssä ja tutkimuspäällikkönä Tampereen yliopiston rakennetun ympäristön tiedekunnassa. 

 

Tutkimuslähteet:

Huuhka, S., Lahdensivu, J. 2014. A statistical and geographical study on demolished buildings. Building Research and Information. Vol. 44 (1). Pp.1-24.

Köliö, A. 2016. Propagation of carbonation induced reinforcement corrosion in existing concrete facades exposed to the Finnish climate. Tampere. Tampere University of Technology. Publication 1399. 61 p + app. 80 p.

Lahdensivu, E. 2022. Betonielementtikerrostalojen julkisivujen ja parvekkeiden vaurioituminen 1990-luvun rakennustuotannossa. Diplomityö. Tampereen yliopisto. 91 s.

Lahdensivu, J. 2012. Durability properties and actual deterioration of Finnish concrete facades and balconies. Tampere. Tampere University of Technology. Publication 1028. 117 p + app. 37 p.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: