Mihin kannattaa kiinnittää huomiota kuntotarkastuksessa
Kuntotarkastuksiin liittyvät ongelmat ovat olleet jälleen esillä mediassa. Mm. MTV3 Uutisten sivuilta löytyvässä jutussa on tuotu esille, että ostajat eivät aina ymmärrä kuntotarkastusraportteja eikä suositeltuja lisätutkimuksia tehdä. Pidimme 19.1.2024 Asuntokaupan kuntotarkastus -webinaarin, jossa käsiteltiin samaa teemaa.
Asuntokaupan kuntotarkastus tehdään nykyisin lähes aina ennen kiinteistön kauppaa, mikä on hyvä asia. Kaupan osapuolille ei kuitenkaan ole aina selvää, miten kuntotarkastusraportin havainnot vaikuttavat ostajan ja myyjän oikeudelliseen asemaan. Erityisesti ostajan on tärkeää ymmärtää, että kuntotarkastuksen havainnot vaikuttavat mahdollisten kiinteistön virheiden arviointiin tai saattavat aiheuttaa ostajalle erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden, jolloin ostajan on edellytettävä lisätutkimuksia jo ennen kauppaa.
Tiedossa tai nähtävissä olevat asiat eivät ole virheitä
Maakaaren mukaan ostaja ei voi vedota kaupan jälkeen virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen. Näin ollen mitkään kuntotarkastusraportissa mainitut viat, puutteet, vauriot tai korjaussuositukset eivät ole virheitä, koska ne ovat olleet ostajan tiedossa. Ostajan kannattaakin perehtyä kuntotarkastusraporttiin huolellisesti ja ajan kanssa, sillä raportit ovat usein pitkiä ja teknisiä. Ei riitä, että lukee yhteenvedon ja oleellisimmat havainnot, vaan koko raportin sisältö vaikuttaa kaupan osapuolten vastuisiin. Epäselvistä asioista on syytä kysyä lisätietoja kuntotarkastajalta.
Ostaja ei myöskään saa vedota virheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kohteen huolellisessa tarkastuksessa ennen kauppaa (ennakkotarkastusvelvollisuus). Lähtökohta on, että ostajan itse suorittama rakenteita rikkomaton tarkastus riittää. Kaikki rakennuksen osat, joihin on pääsy, on tarkastettava. Tämä tarkoittaa myös esim. kattoa, alapohjan ryömintätilaa ja yläpohjaa. Kuntotarkastus ei siis ole lain mukaan pakollinen, mutta ostaja voi sen avulla täyttää ennakkotarkastusvelvollisuutensa.
Tietyissä tilanteessa nähtävissä olevat seikat tai kuntotarkastuksessa todetut seikat voivat aiheuttaa ostajalle ns. erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Tällöin ostajan on edellytettävä tarkempia teknisiä tutkimuksia jo ennen kauppaa, jotta ostaja täyttäisi oman ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Jos ostaja ei tätä tee, ostaja ei voi vedota kyseisten rakenteiden mahdollisiin virheisiin/vaurioihin kaupan jälkeen. Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus syntyy esim. näkyvistä vauriojäljistä, kosteushavainnoista, poikkeavasta mikrobiperäisestä hajusta, vaurioviitteistä ja lisätutkimuskehotuksista.
Riskirakenteet ja erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus
On hyvin yleistä, että kuntotarkastusraportissa mainitaan talon riskirakenteita. Riskirakenne ei tarkoita, että kyseinen rakenne on vaurioitunut, vaan että rakennetyyppi tiedetään kosteus- ja mikrobivaurioille alttiiksi. Kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaan kuntotarkastusraportissa on todettava riskirakenteet ja niiden merkitys.
Kiinteistökauppariidat liittyvät usein riskirakenteisiin, joissa havaitaan kaupan jälkeen piileviä vaurioita. Tästäkin syystä on sekä ostajan että myyjän edun mukaista, että riskirakenteen kuntoa selvitetään jo ennen kauppaa riittävän kattavilla, rakenteita avaavilla tutkimuksilla, vaikka mitään vaurioihin viittaavaa ei olisi päällisin puolin nähtävissä.
Ostajalla ja myyjällä on usein virheellinen käsitys siitä, miten vastuu riskirakenteiden piilevistä vaurioista määräytyy.
Erityisesti ostajan on syytä olla ennen kauppaa tarkkana, kun kuntotarkastuksessa on todettu riskirakenne. Pelkkä riskirakenteen toteaminen ei sellaisenaan estä ostajaa vetoamasta riskirakenteen piileviin vaurioihin kaupan jälkeen virheenä. Ostajalle syntyy kuitenkin erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus, jos riskirakennehavaintoon liittyy konkreettinen vaurioepäily, vauriohavainto tai näitä koskeva lisätutkimussuositus. Tällaisessa tilanteessa ostajan on vaadittava riskirakenteen kunnon selvittämistä rakenteita avaavin teknisin tutkimuksin jo ennen kauppaa. Jos lisätutkimuksia ei tehdä ennen kauppaa, ostaja menettää oikeutensa vedota mahdollisiin piileviin vaurioihin virheenä.
Joskus ostaja ajattelee, että tutkii rakenteita tarkemmin vasta kaupan jälkeen, kun tekee talossa muuta remonttia. Tarpeelliset lisätutkimukset tulisi kuitenkin teettää ennen kauppaa, ja ostaja laiminlyö oman tarkastusvelvollisuutensa, jos ei sitä tee. Tällöin ostaja ei voi esittää myyjälle vaatimuksia, jos rakenteissa kaupan jälkeen todetaan vaurioita.
Siinä tapauksessa, että ostaja on täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa, riskirakenteesta tietäminen vaikuttaa kuitenkin virheen seuraamukseen (kaupan purku tai hinnanalennus, hinnanalennuksen määrä). Ei olisi oikeudenmukaista, jos ostaja saisi riskin ostettuaan palauttaa riskin myyjälle tai saisi riskin myyjän kustannuksella poistettua rakennetta muuttamalla korjauksella.
Jos myyjä ei suostu lisätutkimuksiin
Jos myyjä ei suostu riskirakenteiden lisätutkimuksiin, ostajan on syytä harkita kaupasta vetäytymistä. Jos ostaja tekee kaupan tietoisena siitä, että suositeltuja lisätutkimuksia ei ole tehty, myyjä ei vastaa kyseisen rakenteen mahdollisista piilevistä vaurioista. Ostajan on syytä tiedostaa tähän liittyvä taloudellinen riski ja varautua mahdollisiin rakenteen korjauskustannuksiin. Jos ostaja haluaa, että myyjä vastaa tällaisten rakenteiden mahdollisista piilevistä virheistä, asiasta pitäisi ottaa nimenomainen ehto kauppakirjaan.
Esimerkkejä
1. Kuntotarkastusraportissa todetaan: "Salaojia tai niiden tarkastuskaivoja ei havaittu. Omistajalla ei ole tietoa salaojista. Jos talossa on alkuperäiset salaojat, niiden tekninen käyttöikä on jo päättynyt. Toimenpidesuositus: salaojituksen uusiminen ja perusmuurin vedeneristäminen."
Kaupan jälkeen rakennuksen perustuksissa havaitaan kosteusvaurioita, joiden johdosta suositellaan muun ohella talon ulkopuolen salaojitusta ja perusmuurin vedeneristämistä. Ulkopuolen kosteudenhallinnan korjaustarve ei ole virhe, koska sitä on suositeltu ennen kauppaa. Mikäli rakenteissa on piileviä vaurioita, siltä osin kyseessä saattaa olla salainen virhe.
2. Kuntotarkastusraportissa todetaan: "Ulkoseinissä on ns. valesokkelirakenne, joka on luokiteltu riskirakenteeksi kutnotarkastuksen suoritusohjeessa. Riskinä on ulkoseinärakenteen alaosien vaurioituminen, mikäli rakenteeseen pääsee kosteutta. Rakenteen kuntoa tutkittiin rakenneavauksesta. Avauksen kohdalla ei havaittu poikkeavaa hajua tai merkkejä vaurioista. Alajuoksupuun tai lämmöneristeen kosteus ei ollut koholla. Avauksen perusteella rakenteen riski ei ole toteutunut."
Kaupan jälkeen ostaja huomaa asunnossa sisäilmaongelmia ja ulkoseinien kuntoa tutkitaan laajemmin. Valesokkelirakenteissa todetaan kosteus- ja mikrobivaurioita. Ostaja voi vedota vaurioihin salaisena virheenä, koska rakennetta oli tutkittu ennen kauppaa eikä siinä havaittu vaurioita. Virheen seuraamuksessa, esim. hinnanalennuksen määrässä, otetaan huomioon, että riskirakenne oli tiedossa ja korjauksen myötä riskirakenne poistuu.
Lue lisää aiheesta:
Kuntotarkastustoiminnan sudenkuopat
Milloin omakotitalon kuntotarkastus tulisi tehdä?
Korkein oikeus linjasi omakotitalon ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta (KKO 2019:16)
Kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuu