Henkilökohtaisen virstanpylvääni, oikeustieteen tohtoriksi väittelemisen 20-vuotisjuhlavuoteni kunniaksi tuumasin hetken mitä näinä 20 vuotena on oikein tapahtunut. Väittelin Lapin yliopistossa v. 2004 aiheesta ”Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana”. Tuon jälkeen olen hoitanut satoja aihepiirin riitajuttuja asianajajana, kouluttanut paljon moneen suuntaan sekä osallistunut erilaisiin hankkeisiin mm. asuntokaupan turvan parantamiseksi ja kuntotarkastusten kehittämiseksi. Kirjoitan tänä vuonna useamman juhlavuoden kirjoituksen katsauksena kuluneisiin 20 vuoteen aihepiirin parissa.
Asianajo kiinteistökauppariidoissa
Reilun parikymmenen vuoden kokemus varsinkin yksityishenkilöiden asunto- ja kiinteistökauppariitojen asianajosta on osoittanut, että yhä suurempi merkitys asianajamisen tavoille ja tavoitteille on riidan taloudellisella järkevyydellä ja riskeillä. Pelkästään periaatteellisia kysymyksiä ei kannata oikeuteen lähteä ajamaan, koska juttunsa voi kuitenkin loppupeleissä hävitä ja tällöin periaatteen nimissä (lue: ”pelkän periaatteen vuoksi”) ajettu juttu voi tulla asianosaiselle hyvin kalliiksi. Tämän päivän näkökulmasta tuntuu, että parikymmentä vuotta sitten juttuja vain ajettiin ikään kuin perusteilla kuin perusteilla, useimmiten oikeuteen päätyen ja ikään kuin noppaa heittäen ”katsotaan mitä tuleman pitää” lopputulokseksi - arvioimatta etukäteen, mitä missäkin lopputuloksessa asiakkaalle jää viivan alle. Aiemmin juttuja ajettiin enemmän vaatimalla kantajan asemassa mahdollisimman paljon ja vastaajan asemassa puolestaan kiistämällä kaiken. Tuomioistuin sitten ratkaisi jutun.
Sovintoja tehtiin 10-20 vuotta sittenkin kyllä jonkin verran, mutta oikeudenkäyntiin eteni joka tapauksessa paljon enemmän juttuja kuin nykyään. Mikä lienee syynä tähän muutokseen, ylipäänsä kireämmät kukkaronnyörit, ihmisten parempi ymmärrys taloudellisista realiteeteista vai asianajajien rooli tuon ymmärryksen herättäjänä? Emme toki edusta koko asianajajakuntaa, mutta ainakin Alfan talojuristien tiimin hoitamista riitajutuista yli 90 prosenttia sovitaan nykyään niin, ettei juttu päädy riitajuttuna oikeuteen. Nykyään silloinkin kun juttu päätyy oikeuteen, yleensä sovintoa on silloinkin tosissaan harkittu ja yritettykin.
Sovintoneuvottelut
Nykyään riitatilanteiden isossa kuvassa oikeudenkäyntejä enemmän ratkaisu riitoihin löytyy sovinnolla. Sovinto tarkoittaa aina kompromissia. Kummankin osapuolen omasta vakaasta oikeassa olemisen käsityksestä huolimatta sovinnossa tullaan molemmin puolin vastaan, jotta oikeudenkäyntiin liittyvät taloudelliset, ajalliset ym. epävarmuudet ja riskit voidaan välttää.
Sovintoja tehtiin aiemmin paitsi riidan kirjeenvaihtovaiheessa myös riita-asian oikeudenkäynnin jo tultua vireille, suullisessa valmisteluistunnossa. Nykyään taas sovintoa on valmisteluistuntoon mennessä yritetty jo tavalliseen tapaan kirjeenvaihtovaiheessa sekä mahdollisesti erikseen tuomioistuinsovitteluistunnossa. Valmisteluistunnon yhteydessä harvemmin käydään vastaavasti sovintoneuvotteluja kuin aiemmin.
Juttujen sovittelu ja sovintojen tekeminen johtunee em. tavalla siitä, että riidan osapuolet ymmärtävät ja ottavat huomioon aiempaa vakavammin oikeudenkäyntiin liittyvien kustannusten ison määrän ja oikeudenkäyntikuluriskin. Useat asiakkaat myös kertovat suoraan, että he eivät halua mennä oikeuteen ottaen huomioon sen aiheuttaman henkisen taakan ja stressin. Näitähän myös tuomioistuinsovittelussa sovittelijat usein tuovat esille asianosaisille sovinnonteon puolesta puhuvana seikkana.
Sovinnot tarkoittavat useimmiten jonkinlaisen hinnanalennuksen maksamista myyjältä ostajalle. Kuten oikeudenkäynnin lopputuloksenakaan, harvemmin sovintokaan tarkoittaa kiinteistö- tai asuntokaupan purkamista. Sovinnon yhteydessä saatetaan tilanteesta ja sovinnon muista ehdoista riippuen sopia myös siitä, ettei ostajalle enää myöhemminkään sovinnon jälkeen muita vaatimuksia koko kyseisen kaupan johdosta.
Tuomioistuinsovittelu
Osa sovinnoista syntyy nykyään tuomioistuinsovittelussa. Tuomioistuinsovittelu on tullut viimeisten vuosien aikana varsin suosituksi, jos sovintoa ei osapuolten kesken omin voimin saada aikaan. Tuomioistuinsovittelun sovittelijoista on kokemuksia laidasta laitaan, mutta mieleen ovat jääneet parhaiten eräät erinomaiset sovittelijat, jotka ovat laittaneet kaiken ammattitaitonsa peliin ja ovat sinnikkäästi sovitteluistunnossa ajaneet osapuolet sopimaan asian joskus pitkänkin sovittelupäivän lopuksi.
Jossain määrin tuomioistuinsovittelun mahdollisuus tai olemassaolo on aiheuttanut jopa erilaista taktikointia. Esim. että jotkut asiamiehet asiakkaineen eivät halua käydä sovintoneuvotteluja lainkaan kirjeenvaihdolla, koska kuitenkin ollaan menossa sovitteluun. Tämä säästää ehkä kuluja, toisaalta tämä liittyy varmaankin myös siihen, ettei ensin kirjeenvaihdossa tehdä sovintotarjouksia, joista sovittelussa pitäisi tulla vielä vastaan sovinnon syntymiseksi. Eli halutaan lähteä ilman aiempia vastaantuloja sovitteluun. Lisäksi olen ollut mukana useissa sovitteluissa, joissa on ollut kyse todella vanhojen ja/tai huonokuntoisten talojen kaupoista. Tulee mieleen, että tällaisia juttuja ei todellakaan oikeudenkäyntikuluriskin pelossa ostajan kannattaisi viedä riitajuttuna oikeuteen. Ehkä epävarmuuksiin ja varmisteluun liittyvä sovitteluhalukkuus ajaa sitten myös siihen, että jutuissa, jotka ostaja hyvin mahdollisesti häviäisi oikeudessa, he voivat sovittelussa kuitenkin saada yllättävän hyvänkin lopputuloksen, kun myyjäosapuoli tulee osaltaan myös vastaan.
Tiina Koskinen-Tammi