Henkilökohtaisen virstanpylvääni, oikeustieteen tohtoriksi väittelemisen 20-vuotisjuhlavuoteni kunniaksi tuumasin hetken mitä näinä 20 vuotena on oikein tapahtunut. Väittelin Lapin yliopistossa v. 2004 aiheesta ”Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana”. Tuon jälkeen olen hoitanut satoja aihepiirin riitajuttuja asianajajana, kouluttanut paljon moneen suuntaan sekä osallistunut erilaisiin hankkeisiin mm. asuntokaupan turvan parantamiseksi ja kuntotarkastusten kehittämiseksi. Kirjoitan tänä vuonna useamman juhlavuoden kirjoituksen katsauksena kuluneisiin 20 vuoteen aihepiirin parissa.
Kiinteistön virheen seuraamukset
Maakaaren ja asuntokauppalain mukaan kiinteistön/asunnon virheen perusseuraamus on hinnanalennus. Siihen myös suurin osa sovituista jutuista johtaa, samoin suurin osa virheinä tuomituiksi tulleista jutuista johtaa. Hinnanalennuksen ns. oikea määrä on melkeinpä mitä mystisin asia, josta ostajalla ja myyjällä on aina keskenään erilainen käsitys, ja tuomarilla vielä kolmas. Olemme kirjoittaneet hinnanalennuksesta useita kirjoituksia aiemminkin, mm. täällä.
Toki kiinteistön virheitä koskevia kanteita myös hylätään oikeudessa, eli syystä tai toisesta (esim. reklamaation myöhästyminen, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönti tai muu oikeudellinen peruste) ostajan vaatimuksille ei katsota olevan perusteita olemassa. Oletettavasti kanteen menestymisen mahdollisuudet ja niihin liittyvät riskit pyritään jo ennalta arvioimaan, eikä selvästi epätoivoisia juttuja oikeuteen kannata viedäkään.
Juttu voidaan myös jättää kesken ennen oikeudenkäyntiin ryhtymistä, jos ostaja=kantaja katsoo jutussa olevan liikaa riskiä. Riskialttiiksi arvioidun jutun voi nykyään kuitenkin saattaa tuomioistuimen sijaan kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi. Tätä mahdollisuutta on tosin tänä keväänä ehdotettu poistettavaksi.
Kiinteistö/asuntokaupan purku on mahdollinen, kun virhe on olennainen (maakaaren sanamuoto) tai jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa (asuntokauppalain 4 luvun sanamuoto). Virheen olennaisuuskynnys kiinnittyi aiemmin hyvin tiiviisti vain virheen korjauskustannusten määrään suhteessa kiinteistön kauppahintaan ja siihen, että tuon suhteen oli olla 40 %. Aiemmin 2000-luvulla kaupan purku oli käytännössä hyvin orjallisesti sidottu tähän oikeuskirjallisuudessa esitettyyn kriteeriin. V. 2010 julkaistussa kirjassamme "Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä" kävimme läpi kaiken kaikkiaan pitkälle yli sata oikeustapausta, joista kaupan purkua koskeneissa tapauksissa virheen korjauskustannusten ja kiinteistön kauppahinnan suhdeluku oli yleensä vähintään mainittu 40 %. Tuo prosenttiraja oli hyvin kaavamainen ja sellaisenaan käytännössä hyvin vaikea tavoittaa ja ylittää. Ostajapuoli yritti löytää virheitä ja virheille korjauskustannuksia, jotta tuo raja vain olisi ylitetty. Myyjäpuoli yritti kiistää virheitä ja niiden korjauskustannuksia siten, että raja olisi alitettu. Joskus talon asukkaiden eli käytännössä ostajan kannalta vaikeissa hometalotilanteissa tuntui jopa aivan liian vaikealta saada kaupan purkua.
Sitten v. 2015 korkein oikeus antoi ennakkopäätöksen 2015:58, joka muutti kaupanpurku”skeneä” ensin jopa hyvin voimakkaasti. Korkein oikeus totesi, että edellä esitetyn kaltainen kaavamainen prosenttiosuusajattelu saattaa johtaa epäoikeudenmukaiseen lopputulokseen virheen olennaisuuskynnystä arvioitaessa. KKO otti sen sijaan huomioon useampia erilaisia kriteerejä virheen olennaisuuden arviointiin, jotka taas hometalotapauksissa useinkin käytännössä täyttyivät. Luonnehdimmekin muutaman vuoden jälkeen oikeuskäytäntöä niin, että kaupanpurkukynnys käytännössä aleni ja kaupan purun saaminen helpottui.
Ennakkopäätöksen jälkeen kaupan purkuja saatiinkin aikaan melko paljon aiempaa enemmän sekä oikeuden kautta että myös sovintoteitse. Melko pian todellisuus kuitenkin astui kuvioihin. Mikään ennakkopäätös ei tuo varattomille tai vähävaraisille myyjille varoja purkaa kauppa eli palauttaa kiinteistön kauppahintaa ostajalle, yleensä korkoineen. Vaikka ennakkopäätöksen huomioimat oikeudelliset kriteerit kaupan purulle täyttyisivätkin, jos myyjällä ei ole varallisuutta palauttaa kauppahintaa ostajalle, ei kaupan purku johda ostajan toivomaan ja tavoittelemaan lopputulokseen.
Aiemmin, kun kaupan purkua ei sen ”liian korkeasta” kynnyksestä johtuen edes uskallettu yrittää hakea, eivät myöskään myyjän maksukyvyn rajat tulleet samalla tavalla välttämättä esille kuin ennakkopäätöksen antamisen jälkeen.
Nykyään kaupanpurku on edelleen melko harvinainen virheen seuraamus sekä sovintoratkaisuna että tuomittuna virheen seuraamuksena. Vaikka ennakkopäätös 2015:58 tilapäisesti saikin aikaan muutosta virheen seuraamuksissa, pidemmällä aikavälillä muutos ei ole ollut pysyvää eikä enää niin voimakasta kuin lyhyellä aikavälillä ennakkopäätöksen antamisen jälkeen.
Kokemus on myös osoittanut, ettei kaupan purku välttämättä ole se unelmien täyttymys, jona ison pettymyksen kokenut ja isoja vaikeuksia ostamassaan talossa kohdannut ostaja sen ehkä näkee. Jos kyse on pahasti vaurioituneesta talosta, jossa ostaja ei voi asua, hän ei kaupan purkua tavoitellessaan lähde korjaamaan taloa. Talo on siis koko prosessin ajan korjaamatta eikä sitä voi hyödyntää myymällä. Jos ostaja mahdollisine perheineen ei pysty oireilematta talossa asumaan, joutuu hän usein järjestämään ja kustantamaan sijaisasumisen muualla. Mikäli kyseessä on luonteeltaan salainen virhe, kuten suurimmassa osassa tapauksia on, ei ostaja voi saada näistä vuokrakustannuksista vahingonkorvausta myyjältä. Samalla yleensä ostajan on lyhennettävä asuntolainaansa. Asumis- ja lainanhoitokuluja on pystyttävä maksamaan näin koko oikeusprosessin ajan. Oikeudenkäynnin ajalta aiheutuu lisäksi asianajo- ja muita oikeudenkäyntikustannuksia, jotka ostajan on maksettava. Näin ollen jo kaupan purun tavoittelemisen prosessiin ryhtyminen merkitsee mahdollisesti hyvin suuria kokonaiskustannuksia, jotka eivät kuitenkaan vielä takaa, että kaupan purun saisi tai että joku nämä kustannukset ostajalle korvaisi. Kaupan purun hakemiseen liittyvät realiteetit on aina syytä käydä huolellisesti läpi purkua tavoittelevan asiakkaan kanssa.
Vahingonkorvaus on kiinteistön virheen seuraamuksena hinnanalennusta tai kaupan purkua harvinaisempi. Se kun edellyttää myyjän tuottamusta, ja yleensä myyjän tuottamus puuttuu tai sitä ei pystytä näyttämään toteen, jolloin vahingonkorvausta ei voi saada. Suurimpaan osaan tapauksista ei liity tiedonantovirhettä tai myyjän tuottamusta, vaan kyse on luonteeltaan salaisista virheistä. Vahingonkorvauksen saaminen edellyttää vahingonkorvauksen yleisten edellytysten täyttymistä, eli vahinko, tuottamus ja syy-yhteys pitää olla olemassa. Vahingonkorvaus on virheen seuraamuksista vaikein ja melko harvoin sitä on tuomittukaan. Jos vahingonkorvausta tuomitaan, niin yleensä sitä saa hinnanalennuksen tai kaupan purun ohessa muista vahingoista kuin rakennuksen korjauskustannuksista, jotka on huomioitu jo pääseuraamuksessa.
Tiina Koskinen-Tammi