Vanhassa taloyhtiössä voi olla kalliita korjaustarpeita – varsinkin, jos taloyhtiön kunnossapidosta ja peruskorjauksista ei ole huolehdittu ajoissa vuosien varrella. Korjausvelkaa voi syntyä tavanomaisista rakennuksen ikään liittyvistä peruskorjaustarpeista tai esim. rakenteissa todetuista kosteus- ja homevaurioista. Jos erilaisia korjaustarpeita on useita, voi yhtiö olla äkkiä tilanteessa, jossa tarpeelliset korjaukset maksavat satojatuhansia tai jopa miljoonia euroja. Tällaisessa tilanteessa yhtiön voi olla vaikea saada lainarahoitusta korjauksiin.
Esittelimme aiemmin Turun hovioikeuden tuomion, jossa hovioikeus kumosi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen olla ryhtymättä asunnon rakenteiden korjauksiin varojen puuttumisen vuoksi. Kuten tapaus osoittaa, yhtiö ei vapaudu asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuustaan varojen puuttumisen takia, taikka sen vuoksi, että muissakin asunnoissa on vaurioita.
Tavallisesti taloyhtiön korjaushankkeet rahoitetaan niin, että yhtiö ottaa lainaa pankista ja osakkaat voivat joko maksaa osuutensa kerralla pois tai lyhentävät lainaosuuttaan pääomavastikkeena. Jos lainaa ei saa, mitä taloyhtiön pitäisi tehdä? Kysymys on vaikea, eikä siihen löydy vastausta laista. Tässä kirjoituksessa pohdiskellaan erilaisia vaihtoehtoja.
Varojen periminen osakkailta
Jos pankit eivät myönnä taloyhtiölle lainaa korjauksiin, vaihtoehtona on, että osakkaat maksavat omat osuutensa korjauskustannuksista kertasuorituksena yhtiölle. Käytännössä osakkaat joko ottavat tätä varten henkilökohtaisen lainan tai maksavat osuutensa omilla varoillaan.
Käytännössä voi kuitenkin olla, että kaikilla osakkailla ei ole varaa maksaa osuuttaan, eivätkä he saa lainaa tähän tarkoitukseen. Jos jokainen ei maksa osuuttaan, taloyhtiö ei pysty maksamaan korjauskustannuksia, eikä remonttia saada toteutettua.
Jos osakkaalla ei ole varaa maksaa osuuttaan yhtiön kunnossapitokustannuksista, voi todeta erään oikeustieteen professorin tavoin, että ei pidä omistaa sellaista asuntoa, johon ei ole varaa. Toisin sanoen osakkaan pitäisi myydä asunto, johon liittyviä kustannuksia ei ole varaa maksaa. Tämä voi kuitenkin olla helpommin sanottu kuin tehty. Varsinkin pienissä yhtiöissä ja pienemmillä paikkakunnilla ostajaa voi olla vaikea tai mahdotonta löytää, jos yhtiössä on paljon korjausvelkaa. Ongelmana on, että isot remontit ovat kalliita, mutta ne harvoin nostavat asunnon arvoa läheskään korjauskustannusten verran. Asunto ei tällaisessa tilanteessa näyttäydy houkuttelevana ostajille tai asuntolainaa myöntäville pankeille.
Yhtiö voi periä maksamattomia vastikkeita osakkeenomistajalta, ja tarvittaessa ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään 3 vuoden ajaksi. Jos rakennuksen kunto on huono, eikä alueen vuokra-asunnoille ole kysyntää, ei huoneiston haltuun ottaminen välttämättä auta perimään kustannuksia.
Jos korjauksiin ei saada rahoitusta, eivätkä osakkaatkaan pysty maksamaan kunnossapitoa, kannattaa yhtiössä miettiä, onko rakennuksen korjaaminen taloudellisesti järkevää, vai pitäisikö yhtiössä miettiä muunlaisia toimenpiteitä.
Remontin teettäminen taloyhtiön kustannuksella
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja voi teettää huoneistossaan yhtiön kustannuksella yhtiön vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Käytännössä tämä tarkoittaa, että osakkeenomistaja teettää ja maksaa remontin, ja perii kustannuksia sen jälkeen yhtiöltä.
Jos osakkaan huoneistossa on esim. todettu terveyshaittaa aiheuttavia vaurioita, eikä yhtiö korjaa niitä, osakas voisi turvautua em. säännöksen nojalla korjausten teettämiseen. Riskinä kuitenkin on, että yhtiö riitauttaa korjauksen tarpeellisuuden, oikean korjaustavan tai esim. välttämättömien korjauskustannusten määrän. Jos yhtiössä on muutenkin laajoja korjaustarpeita ja sen taloudellinen tilanne on huono, osakkeenomistajan ei välttämättä ole järkevää ryhtyä teettämään korjauksia. Myös kustannusten periminen yhtiöltä voi olla hankalaa.
Lisä- tai täydennysrakentaminen, kiinteistön tai sen osan myynti, osakekannan myynti, yhtiön lakkauttaminen
Riippuen yhtiön sijainnista ja sen omistamasta tai hallitsemasta kiinteistöstä, yksi keino rahoittaa remontteja voi olla lisä- tai täydennysrakentamisesta tai kiinteistön määräalan myynnistä saatavat tulot. Erityisesti kasvukeskuksissa rakennusoikeus ja maapohja voivat olla arvokkaita. Yhtiö voi saada lisätuloja esim. ullakkorakentamisesta tai muusta lisärakentamisesta, tai myymällä tai vuokraamalla tontistaan osan ulkopuoliselle uudisrakentamista varten.
Jos rakennus on niin huonossa kunnossa, ettei sen korjaaminen ole taloudellisesti kannattavaa, voidaan yhtiössä selvittää rakennuksen purkamisvaihtoa, esim. purkavan uudisrakentamisen hanketta, tai koko yhtiön lakkauttamista ja omaisuuden myyntiä.
Selvitystilamenettely tähtää yhtiön purkuun. Yhtiön omaisuus myydään, ja myynnistä kuitattavalla summalla maksetaan ensin velat, ja sen jälkeen mahdollisesti jäävät varat jaetaan osakkaille. Menettelyn myötä yhtiö lakkaa.
On kuitenkin huomattava, että tällaisiin hankkeisiin ryhtyminen vaatii laajaa yhteisymmärrystä osakkeenomistajien kesken: joko kaikkien osakkeenomistajien suostumusta tai vähintään 4/5 osakkeenomistajien enemmistöpäätöstä tiettyjen edellytysten täyttyessä. Prosessit ovat myös tyypillisesti pitkiä ja sisältävät paljon selviteltävää: esim. purkavan uudisrakentamisen hankkeessa kaupan ehtona voi olla lisärakennusoikeuden saaminen kiinteistölle, jolloin ensin on saatava kunnalta poikkeamislupa tai kaavamuutos, mikä vie aikaa.
Taloyhtiön konkurssi
Jos yhtiö ei pysty huolehtimaan maksuvelvoitteistaan, viimeisenä vaihtoehtona jää jäljelle taloyhtiön konkurssi. Taloyhtiöiden konkurssit ovat lisääntyneet viime vuosina jonkin verran. Konkurssissa yhtiön omaisuus eli esim. rakennus sekä kiinteistö tai vuokratontti siirtyvät konkurssipesälle. Konkurssipesä realisoi yhtiön omaisuutta velkojen kattamiseksi. Osakkeenomistajat menettävät huoneistojensa hallintaoikeuden. Osakkeet menettävät arvonsa. Käytännössä osakkeenomistajalle voi jäädä yhtiö konkurssissa asuntolaina ilman asuntoa.
Miten välttää tilanne?
Rakennusten kunnossapidosta ja peruskorjaamisesta tulisi huolehtia ennakoivasti ja suunnitelmallisesti, jotta yhtiöön ei pääse muodostumaan liian suurta korjausvelkaa. Tulevien kunnossapitotarpeiden selvittämisessä kannattaa hyödyntää ammattilaisten laatimia kuntoarvioita ja PTS-suunnitelmia. Yhtiön on helpompi saada korjauksiin lainaa, kun se pystyy osoittamaan, että kunnossapidosta on huolehdittu.