Henkilökohtaisen virstanpylvääni, oikeustieteen tohtoriksi väittelemisen 20-vuotisjuhlavuoteni kunniaksi tuumasin hetken mitä näinä 20 vuotena on oikein tapahtunut. Väittelin Lapin yliopistossa v. 2004 aiheesta ”Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana”. Tuon jälkeen olen hoitanut satoja aihepiirin riitajuttuja asianajajana, kouluttanut paljon moneen suuntaan sekä osallistunut erilaisiin hankkeisiin mm. asuntokaupan turvan parantamiseksi ja kuntotarkastusten kehittämiseksi. Kirjoitan tänä vuonna useamman juhlavuoden kirjoituksen katsauksena kuluneisiin 20 vuoteen aihepiirin parissa.
Mistä kiinteistökauppariidoissa riidellään?
Homeesta on Suomessa riidelty ainakin 1990-luvulta lähtien. Varttuneemmat sanovat, että maakaaren ja asuntokauppalain säätäminen ja voimaantulo 1990-luvulla olisi aiheuttanut koko kiinteistö- ja asuntokauppariitojen buumin. Kauppariitojen aiheena voisi toki olla ollut muutakin kuin home ja mikrobit, mutta ehkä 9/10 riidoista on käsitellyt hometta. Homeen valta-asemaa ole mikään horjuttanut näiden 20 vuoden aikana. 2000-luvun alussa, kuten väitöskirjani otsikossakin, puhuttiin kosteus- ja homevaurioista. Sittemmin on siirrytty ”kosteus- ja mikrobivaurioihin”. Mikrobit tarvitsevat kosteutta kasvaakseen ja kosteusvauriosta kehittyy sopivissa olosuhteissa mikrobivaurio. Taannoisesta kirjoituksestamme löytyy perusasioita mikrobeista
Homeongelma ei ole ratkennut mihinkään. Sitä tulee aina olemaan, ainakin niin kauan kuin pientalokantamme ei ole uudistunut kuluneiden eri vuosikymmenten riskirakenteilla toteutetuista rakennustavoista vaurioitumattomampiin rakennustapoihin. Mikrobivaurioista hyvin suuri osa ilmenee sellaisissa rakenteissa, jotka ovat nykyään tunnettuja tietyn aikakauden rakennustavan mukaisia riskirakenteita, esim. valesokkeli, puukoolattu lattia tai kellarikerroksen sisäpuolelta lämmöneristetyt maanvastaiset seinät. Se, millaisia meidän omakotitalomme ovat, asettaa osaltaan reunaehdot (syyn riidellä tai olla riitelemättä) riitajutuille. Kaikki rakennukset vanhenevat koko ajan, ja uudemmistakin rakennuksista tulee jossain kohtaa vanhoja. Myös nykytavoilla rakennetuista rakennuksista saattaa aikaa myöten löytyä uusia, vaurioitumisherkkiä riskirakenteita. Myös meneillään oleva ilmastonmuutos saattaa vaikuttaa vaurioitumiseen.
Jossain kohtaa 2000-luvulla alkoi tulla jonkin verran haihtuviin orgaanisiin yhdisteisiin eli VOCeihin liittyviä juttuja, mutta vanhempien omakotitalojen kyseessä ollen niiden merkitys on jäänyt melko vähäiseksi. VOC-mittaustuloksilla on niilläkin yritetty päästä kiinni materiaalien kosteusvaurioitumisesta. Vanhojen materiaalien esim. muovimattojen ollessa kyseessä olen ihmetellyt, miksi edes tutkia asiaa, saati reklamoida siitä, jos mahdollinen ongelma poistuu vanhan muovimaton poistamisella. Vanhaa muovimattoa kun ei myyjä kuitenkaan ole yleensä velvollinen ostajalle korvaamaan uudella.
VOC-pitoisuuteen liittyvät myös naftaleeni ja PAH-yhdisteet (polyaromaattiset hiilivedyt). Naftaleeni on haihtuvin yhdiste PAH-yhdisteitä sisältävissä vanhoissa rakennusmateriaaleissa kuten kivihiilitervavalmisteissa (esimerkiksi kivihiilipiki eli kreosootti). PAH-yhdisteitä sisältäviä aineita on käytetty vuosikymmeniä sitten rakenteiden vedeneristeenä. Naftaleenin toimenpiderajaksi on v. 2015 voimaan tulleessa asumisterveysasetuksessa säädetty 10 µg/m3 sekä, että huoneilmassa ei saa esiintyä naftaleenin hajua.
Jossain vaiheessa 2010-luvun taitteessa alettiin tutkia em. tarkoituksessa rakennusmateriaalien PAH-pitoisuutta. Tutkijat tulkitsivat materiaalin pitoisuuden tulosta siten, että jos PAH -yhdisteiden kokonaispitoisuus on yli 200 mg/kg, toimitetaan tällainen jäte ongelmajätelaitokselle. Tästä tehtiin tulkintaa, että tällainen pitoisuus on rakennuksessa haitallista. Kreosoottitapauksia alkoi olla jonkin verran. Jossain kohtaa luennoidessani esitin jopa, että onko kreosootti uusi home. V. 2019 korkein oikeus antoi ennakkopäätöksen koskien kreosoottia/kivihiilipikeä vanhan omakotitalon virheenä. Kyseinen tapaus ja sen kanssa ristiriidassa ollut toinen hovioikeustason tapaus olivat alalla tiedossa jo ennen ennakkopäätöksen antamista ja ennakkopäätöksen sisältöä ounasteltiin jo ennen sen antamista. Jos kreosootti olisi todettu vanhan omakotitalon laatuvirheeksi, olisi se johtanut riitatapausten lisääntymiseen, sekä myllerrykseen koko kiinteistökauppamarkkinassa, jos tapaus olisi lopulta johtanut alempien oikeusasteiden päättämällä tavalla jopa kiinteistökaupan purkuun. Tapaus sai epätavallisen jatkon, kun ennakkopäätökseen haettiin vielä lainvoimaisen tuomion purkua. Sitä ei kuitenkaan myönnetty, luojan kiitos. Viime aikoina suhtautuminen kreosoottiin lienee rauhoittunut myös tutkimustiedon lisäännyttyä.
Kaikki muu kuin home on ollut kiinteistökauppariitojen isossa kuvassa melko pienessä asemassa. Rakennuksen laatuvirheen ohessa on joissain tapauksissa kyse myös vallintavirheestä eli siitä, ettei rakennukselle tai siinä tehdyille muutoksille ole rakennuslupaa. Luvan puuttuminen sinänsä ei yleensä aiheuta isoja taloudellisia velvoitteita eikä nouse varsinaisten laadullisiin puutteisiin verrattuna merkittävään asemaan riidanaiheiden joukossa. Kiinteistöä tai asuntoa koskeva tiedonantovirhe taas voi koskea mitä tahansa seikkaa, josta ostaja on saanut ennen kauppaa virheellistä tai puutteellista tietoa (esim. pinta-ala, materiaalit).
Tiina Koskinen-Tammi