Kiinteistökauppariidoissa ja rakennusriidoissa on tyypillistä, että eri osapuolten käyttämillä rakennusalan asiantuntijoilla on hyvin erilaiset näkemykset siitä, mitkä seikat ovat korjausta vaativia vaurioita tai rakennusvirheitä, millaisia korjauksia rakennus vaatii ja mitä korjaukset maksavat. Tuomareilla on oikeustieteellinen koulutus, eikä heidän ole tarkoituskaan olla rakennustekniikan tai -fysiikan asiantuntijoita. Tuomioistuin ratkaisee asian asianosaisten esittämien väitteiden ja niiden tueksi esitetyn todistelun perusteella. Tuomarilla on asiassa ratkaisupakko, eikä hän voi vedota siihen, että juttu on liian vaikea tai esitetty näyttö on ristiriitaista. Miten tuomarit sitten ratkaisevat, kumpi osapuoli on asiassa "oikeassa"?
Hyvä esimerkki tällaisesta todisteluharkinnasta on Vaasan hovioikeuden antama kiinteistökauppariitaa koskeva tuomio 17.1.2023 nro 22, jossa peruskorjattuna myydyn omakotitalokiinteistön kauppa purettiin laatuvirheiden vuoksi. Aina tuomioon ei ole kirjoitettu auki todistelun uskottavuuden harkintaa, mutta tässä tapauksessa hovioikeus otti poikkeuksellisesti asiaan kantaa.
Tapauksen tausta
Riitatapaus koski omakotitalokiinteistön kauppaa Porissa. Kauppahinta oli ollut 280.000 euroa. Omakotitalo oli rakennettu v. 1926 ja sitä markkinointiin 1999 peruskorjattuna ja täydellisesti saneerattuna. Esitteen mukaan rakennuksen kunto oli hyvä.
Ostaja vaati oikeudessa ensisijaisesti kiinteistökaupan purkamista ja vetosi virheenä mm. laaja-alaisiin kosteus- ja mikrobivaurioihin alapohjassa, väliseinissä, ulkoseinissä, välipohjassa, sekä erilaisiin peruskorjauksessa tehtyihin rakennusvirheisiin. Myyjä kaupan purkuvaatimuksen ja osan virheistä, vedoten mm. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen ja rakennuksen ikään. Myyjä myönsi toissijaisesta hinnanalennusvaatimuksesta määrältään 22.035 euroa.
Käräjäoikeus purki kaupan ja myyjät valittivat tuomiosta hovioikeuteen.
Hovioikeuden tuomiosta
Hovioikeus totesi, että esitteessä asuinrakennus oli ilmoitettu täydellisesti peruskorjatuksi, ja remonttien oli kerrottu olleen mittavia ja rakennusarkkitehdin suunnittelemia ja ammattilaisen toteuttamia. HO:n mukaan virhearvioinnin lähtökohtana oli pidettävä, että ostaja on voinut olettaa rakennuksen olevan peruskorjauksen jälkeen varsin hyväkuntoinen.
Ostajan ja myyjän todistajat esittivät hyvin erilaisia näkemyksiä mm. rakennusvirheistä, vaurioiden olemassaolosta ja niiden laajuudesta sekä korjaustarpeista. Hovioikeus joutui näin ollen arvioimaan todistajien kirjallisia lausuntoja ja todistajankertomuksia ja niiden uskottavuutta.
Hovioikeus totesi, että käräjäoikeus oli antanut rakennusterveysasiantuntijan (RTA) koulutukselle sen sisältö ja osaamisvaatimukset huomioon ottaen erityistä painoarvoa todistajien rakennusteknistä asiantuntemusta arvioitaessa. RTA-todistajien A ja B (ostajan todistajia) lausunnoille ja todistajankertomuksille oli annettu käräjäoikeudessa suurempi painoarvo kuin todistajille C ja D (myyjän todistajia). Hovioikeus totesi, että RTA-koulutuksen sisällöstä esitettyyn selvitykseen nähden ei pelkästään todistajien RTA-tutkinnoille voida antaa asiassa näytön arvioinnissa ratkaisevaa merkitystä, vaan todistajien kertomusten näyttöarvoa harkittaessa on keskeinen merkitys heidän asiantuntemuksellaan ja kokemuksellaan vanhojen kiinteistöjen korjausrakentamisesta, ja heidän kannanottojensa tueksi esittämillä perusteilla.
Todistajat A, B, C ja D olivat kaikki rakennusinsinöörejä. C oli toiminut alalla 1960-luvulta lähtien, B ja D yli 30 vuotta ja A lähes 30 vuotta. Erityisesti A:lla, B:llä ja D:llä oli kokemusta rakennusten kuntotutkimuksista. C oli toiminut rakennusyrittäjänä ja suunnittelijana. Hovioikeus totesi em. perusteella, että kaikkia todistajia voidaan pitää kokeneina ja asiantuntevina. Näin ollen arvioitaessa heidän lausumiensa näyttöarvoa, on erityistä pianoarvoa annettava heidän kannanottojensa tueksi esittämilleen perusteille ja myös sille, saavatko heidän lausumansa tukea muusta asiassa esitetystä todistelusta.
Hovioikeus arvioi tämän jälkeen asiassa esitettyä todistelua virhekohdittain.
Esimerkiksi alapohjan osalta hovioikeus totesi todistelun perusteella, että alapohjan kunto olisi pitänyt selvittää, kun se oli peruskorjauksessa lisälämmöneristetty. Alapohjan rakenteet olisi myös pitänyt suunnitella peruskorjauksessa. Ostaja oli voinut edellyttää, että alapohja on peruskorjauksen johdosta kunnossa, eikä tarvetta laajempiin korjaustoimiin ole pitkään aikaan. A:n ja B:n kertomusten perusteella hovioikeus katsoi, että peruskorjaus oli toteutettu virheellisesti ja korjaussuunnittelu oli laiminlyöty.
Asiassa oli riitaista myös, osoittivatko qPCR-menetelmällä tutkitut materiaalinäytteet rakenteissa olevan mikrobivaurioita. Hovioikeus totesi, että todistajat A ja B kertoivat yhdensuuntaisesti menetelmän luotettavuudesta ja näytteiden ottamisesta. Menetelmän oli selvitetty olevan yleisesti käytössä ja viranomaisten hyväksymä. Todistaja D:n mukaan kaikissa rakennuksissa on mikrobeja, eikä kyseinen tutkimus kertonut rakennuksen kunnosta. Hovioikeus totesi, että todistaja D:n näkemys perustui hänen henkilökohtaisiin näkemyksiinsä tutkimusmenetelmän käyttökelpoisuudesta, eikä sen yleiseen hyväksyttävyyteen. Näin ollen materiaalinäytteitä ja laboratoriotutkimuksia oli pidettävä riittävänä selvityksensä siitä, että alapohjarakenne oli mikrobivaurioitunut. Yhteys sisäilmaan oli todettu lämpökamarakuvauksella ja kuntotutkimuksella. Hovioikeus totesi yhteenvetona, että alapohjassa on laaja-alainen mikrobivaurio, josta oli yhteys sisäilmaan, mikä ylittää asumisterveysasetuksen toimenpiderajan. Lisäksi remontti oli tehty virheellisesti. Höyrynsulun lisääminen ei hovioikeuden mukaan ollut riittävä korjaus todistaja B:n kertomuksen perusteella.
Välipohjan osalta hovioikeus totesi, että yksittäinen rakenneavaus ei riittänyt osoittamaan, että koko välipohjan puurakenteet olisivat kauttaaltaan lahovaurioituneet. Sen sijaan mikrobitutkimusta sivu-ullakon purueristeistä pidettiin luotettavana ja edustavana, ottaen huomioon, että todistajan mukaan peruskorjauksen yhteydessä aiemmin ulkotilassa olleet mikrobivaurioituneet eristeet on jätetty virheellisesti rakennuksen sisäpuolelle. Todistelun perusteella hovioikeus katsoi, että välipohjassa oli sivu-ullakoiden lämmöneristeissä mikrobivaurio ja lisäksi pistemäinen lahovaurio.
Yläpohjarakenteiden osalta hovioikeus katsoi, että yhden kattolyhtyyn tehdyn rakenneavauksen perusteella ei voi päätellä laajempien vaurioiden ja virheiden olemassaoloa. Kattolyhdyn toinen puoli oli vaurioitumaton, mikä tuki vaurion paikallisuutta. Tässä kohdassa hovioikeus päätyi myyjien todistajien kannalle ja hylkäsi virheväitteet paikallista vauriota lukuun ottamatta.
Hovioikeus katsoi alapohjan, ulkoseinien ja väliseinien virheet sekä välipohjan sivuvinttien ja kattolyhdyn paikalliset vauriot toteennäytetyksi.
Korjauskustannusten arvioinnin osalta hovioikeus totesi, että korjauskustannuksista oli kaksi arviota, ja molemmilla rakennusurakoitsijoilla on n. 20 vuoden kokemus rakennusurakoinnista ja kustannuslaskennasta, joten arvioita voi lähtökohtaisesti pitää luotettavina. Myyjien todistajilla oli korjauskustannusarvio vain riidattomista virheistä, ei kaikista korjaustarpeista, joten niitä ei voitu ottaa huomioon korjauskustannuksia arvioitaessa. Ostajan todistajien kustannusarviot olivat 113.500-150.000 euroa. Hovioikeus totesi, että paikallisia korjauksia ei voida pitää riittävinä tai asianmukaisina korjaustapoina.
Hovioikeus totesi, että virheet olivat kokonaisuutena arvioiden olennaisia.
Kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen edellyttää virheiden korjausta. On uskottavaa, ettei ostaja olisi ostanut kiinteistöä, jos olisi tiennyt virheistä. Korjauskustannukset olivat suuret suhteessa kauppahintaan ja niiden määrään liittyy merkittävä epävarmuus. Riski korjauskustannuksista ja korjausten onnistumisesta on perusteltua palauttaa myyjälle, eikä se johda myyjien kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.
Hovioikeus piti voimassa käräjäoikeuden tuomion kaupan purkamisesta.
Kommentti
On tyypillistä, että kiinteistökauppariidassa eri osapuolten asiantuntijoilla on toisistaan poikkeavia näkemyksiä rakennuksen korjaustarpeesta, korjaustavasta ja -kustannuksista. Tuomioistuin joutuu arvioimaan todistajien lausuntojen ja kertomusten uskottavuutta. Kuten tuomiossa todetaan, mikään tietty koulutus tai pätevyys, esim. RTA tai HTT-tavarantarkastaja, ei nosta todistajan uskottavuutta muiden yläpuolelle. Tärkeämpää on, että todistaja perustelee näkemyksensä uskottavasti ja siten, että tuomioistuin ymmärtää asian, koska tuomarit eivät ole rakennusalan ammattilaisia.
Esimerkiksi tässä tapauksessa HO päätyi joissakin virhekohdissa RTA-todistajien kannalle, kun näiden näkemykset oli perusteltu esim. viranomaisohjeella, ja kun tehdyt tutkimukset tukivat todistajien näkemyksiä. Joidenkin rakenteiden osalta taas HO päätyi ei-RTA todistajien kannalle katsoen, että näyttö osoitti vaurion olevan vain paikallinen, eikä näyttöä laajemmista korjaustarpeista ollut. Toisaalta lopputuloksen kannalta tällä ei ollut merkitystä, kun kokonaisuus riitti kaupan purkamiseen.
Oli sitten ostaja- tai myyjäpuolella, jutun lopputuloksen kannalta on tärkeää, että omaa kantaa tukevaa näyttöä on riittävästi.
Ostajapuolella on huomioitava, että rakenneavauksia ja materiaalinäytteitä on riittävä määrä. Tässä tapauksessa taloa oli tutkittu varsin laajasti, mutta erilaisia virhekohtia (rakennuksen osia) oli myös useita. Kahdessa virhekohdassa HO totesi, ettei yhdestä rakenneavauksesta voida päätellä koko rakenteen kuntoa.
Kuntotutkijan onkin hyvä pitää mielestä, että vaikka hän omalla asiantuntemuksellaan pitäisi selvänä, että vastaavia vaurioita on muuallakin kuin avatussa kohdassa, oikeudessa tämä ei yleensä riitä, vaan tarvitaan myös konkreettista näyttöä (rakenneavauksia, materiaalinäytteitä, kosteusmittauksia yms.) vaurioiden laajuuden osoittamiseksi.
Myyjäpuolella asiantuntijan on myös osattava perustella näkemyksensä. Pelkkä virheiden kiistäminen ei riitä, vaan kiistämiselle on osattava kertoa uskottavat perustelut. Esim. jos myyjän asiantuntija katsoo jonkin vaurion olevan paikallinen, on syytä mainita, mikä tukee vaurion paikallisuutta.
Tuomioistuin lopulta päättää, kenen näkemykset ovat uskottavimpia ja parhaiten perusteltu. Kiinteistökauppariidan lopputulosta on usein vaikea ennakoida juuri tästä syystä.