Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Mihin on menossa vastuu rakentamisessa?

Mitä tarkoitetaan vastuulla yleisesti?

”Vastuu” sanana liittyy velvollisuuteen tehdä jotakin. Velvollisuudesta syntyy vastuu toimia tuon velvollisuuden mukaan ja velvollisuuden rikkomisesta voi joutua vastuuseen. Vastuu tässä mielessä voi perustua lainsäädäntöön, joka osoittaa yhteiskunnan tahtotilan tietynlaisesta toiminnasta tai käyttäytymisestä. Velvollisuus ja vastuu voivat perustua myös muunlaisiin, erilaisissa toimintaympäristöissä tai yhteisöissä vallitseviin peli- tai moraalisääntöihin.

Vastuu-sanalla asianajaja ymmärtää useimmiten tarkoitettavan yksityisoikeudellista vastuuta, jonka perusteella voi esittää oikeudellisia vaatimuksia jollekin. Vastuu perustuu tällöin yleensä osapuolten väliseen sopimukseen. Esimerkiksi ostaja voi esittää myyjälle vaatimuksia kaupan kohteen virheen perusteella ja tilaaja urakoitsijalle urakan virheen tai viivästymisen perusteella.

Vastuu rakentamisesta tai rakentamisessa

Vastuu rakentamisessa perustuu meillä ennen kaikkea rakentamista koskeviin sopimuksiin ja niiden ehtoihin. Rakennusalalla käytetään sopimisessa paljon yleisiä sopimusehtoja (mm. YSE 1998, KSE 2013, RYHT 2000). Meillä ei ole mitään rakentamisen vastuita koskevaa urakkalakia tms. Jos rakentamisessa tilaajana on kuitenkin kuluttaja, suojellaan häntä pakottavasti kuluttajansuojalain eri lukujen sääntelyllä (5 luku rakennustarvikkeet, 8 luku kuluttajapalvelukset ja 9 luku kuluttajaurakat).

Vastuuasiat maankäyttö- ja rakennuslain uudistuksessa

Nykyisen hallituksen hallitusohjelmassa v. 2019 esitettiin asuntopolitiikan eräänä tavoitteena hiilineutraalin yhteiskunnan rakentaminen ja rakentamisen laadun parantaminen. Yhdeksi keinoksi sisäilmaongelmiin puuttumiseksi esitettiin seuraavaa: ”Parannetaan rakentamisen laatua ja valvontaa sekä selkeytetään vastuita erityisesti maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistuksen yhteydessä. Rakentamisen toteutusvastuu säädetään pääurakoitsijalle. Tämä pitää sisällään vastuun rakennusvirheistä ja niiden korjaamisesta.”

Vuonna 2000 voimaan tullut nykyinen maankäyttö- ja rakennuslakimme ei säädä yksityisoikeudellisesta vastuusta rakentamisessa. Tietyllä tavalla, muuten kuin yksityisoikeudellisen vastuun muodossa, rakentamisen vastuisiin (tai työnjakoon rakentamisessa) liittyen laissa on säädetty kuitenkin mm. 119 §:ssä rakennushankkeeseen ryhtyvän huolehtimisvelvollisuudesta

Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti. Rakennushankkeeseen ryhtyvällä on oltava hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen.

Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava myös siitä, että rakennushankkeessa on kelpoisuusvaatimukset täyttävät suunnittelijat ja työnjohtajat ja että muillakin rakennushankkeessa toimivilla on heidän tehtäviensä vaativuus huomioon otettuna riittävä asiantuntemus ja ammattitaito.”

Em. hallitusohjelman kirjaus sisälsi kuitenkin elementtejä sekä tällaisesta yleisestä vastuusta rakentamisessa (”Rakentamisen toteutusvastuu säädetään pääurakoitsijalle”) että yksityisoikeudellisesta vastuusta (”Tämä pitää sisällään vastuun rakennusvirheistä ja niiden korjaamisesta.”)

Vuonna 2021 esiteltiin ympäristöministeriön luonnos hallituksen esitykseksi kaavoitus- ja rakentamislaiksi, jossa oli rakentamisen vastuuta koskien ehdotettu pykälää päävastuullisen toteuttajan ja sivu-urakoitsijan toteutusvastuusta, jossa puhuttiin myös vastuuajasta. Pykäläehdotus näytti siltä, että siinä olisi säädetty sekä yleisestä tehtäväjaosta että yksityisoikeudellisesta vastuusta.

Lausuntopalaute luonnoksesta loppuvuonna 2021 oli hyvin kriittistä em. pykälää kohtaan. Siinä todettiin mm.  ”Jatkovalmistelussa toivottiin täsmennystä koko vastuukäsitteen määrittelyyn; vastuuaikojen ja -tahojen keskinäinen suhde, sisältö, kenelle vastataan yms. Pelättiin epäselvien tilanteiden syntymistä, jotka johtaisivat oikeudenkäynteihin.”

Huolta esitettiin myös puuttumisesta sopimusvapauteen, mitä ei kannatettu. Valmistelun tavoitteena oli säätää nykyistä selkeämmin eri tahojen virhevastuusta. Muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta tahot, jotka vastuupykälistä ovat lausuneet, vastustavat ehdotettuja säännöksiä.”

Lisäksi oikeusministeriö arvioi, ettei kaavoitus- ja rakentamislaki ylipäänsä ole oikea paikka säätää sopimusvastuusta.”

Syyskuussa 2022 annettiin hallituksen esitys 139/2022 rakentamislaiksi eduskunnalle. Esityksessä on lakitekstiin ehdotettu erikseen Vastuu-otsikko, joka antaa odottaa, että vastuusta säädetään nyt erityisesti ja jotakin uutta. Otsikon alla olevista pykälistä suurin osa on kuitenkin vanhoja tuttuja maankäyttö- ja rakennuslaista: 91 § Rakennushankkeeseen ryhtyvän huolehtimisvelvollisuus (MRL 119 §), 92 § Pääsuunnittelija (MRL 120 a §), 93 § Rakennussuunnittelija (MRL 120 b §), 94 § Erityissuunnittelija (MRL 120 c §), 96 § Vastaava työnjohtaja (MRL 122 §) ja 97 § Erityisalojen työnjohtajat (MRL 122 a §). Uusia pykäliä on kaksi: 95 § päävastuullisen toteuttajan toteutusvastuusta sekä 98 § myötävaikutusvelvollisuudesta.

Hallituksen esityksen mukaan päävastuullisen toteuttajan toteutusvastuulla tarkoitettaisiin rakennuskohteen toteuttamista suunnitelmien, rakennuskohteen toteuttamista koskevien säännösten, rakentamisluvan ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Tarkoituksena olisi parantaa rakentamisen laatua ja ehkäistä mm. sisäilmaongelmia puuttumalla työmaalla tapahtuvaan toimintaan. HE:n mukaan vastuu ja laatu kytkeytyvät yhteen. Viranomaismääräykset ylittävät laatuvaatimukset eivät kuuluisi viranomaisvalvonnan piiriin. Toisin sanoen rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä ei olisi arvioida, vastaisiko toteutus sitä laatutasoa, jota rakentamishankkeeseen ryhtyvä olisi sopimuksessaan mieltänyt tilaamakseen laaduksi. Perustelut puhuvat työmaalla tapahtuvasta toiminnasta, ja eivät näin ollen ilmeisestikään tarkoita konkreettista yksityisoikeudellista vastuuperustetta.

Kokonaan uudeksi sääntelyksi HE:ssa esitetään myötävaikutusvelvollisuus, joka olisi rakentamishankkeen osapuolia koskeva velvollisuus tehdä yhteistyötä rakentamisen laadun parantamiseksi. Ajatuksena olisi sopia tavoitteista ja tehtävistä työmaakokouksissa sekä huolehtia laadunvarmistusselvityksen mukaisten toimenpiteiden toteutumisesta niissä tilanteissa, joissa rakennusvalvontaviranomainen on sellaisen laatimista edellyttänyt. Tämäkään pykälä ei merkitse yksityisoikeudellista vastuuperustetta. HE:n mukaan myötävaikutusvelvollisuus ei poistaisi kunkin osapuolen omaa vastuuta eikä loisi omaa, itsenäistä vastuuperustetta. Vielä HE esittää julistuksenomaisesti, että ”tarkoituksena olisi pyrkiä yhteistyössä laadukkaaseen lopputulokseen, ei muiden osapuolten tekemisten valvominen”.

Juristin näkökulmasta ehdotetun rakentamislain vastuusäännökset näyttävät enemmänkin julistuksenomaisilta toivomuksilta, joiden toivotaan ohjaavan rakennushankkeen eri osapuolten toimintaa, kuin konkreettisilta yksityisoikeudellisen (korvaus)vastuun perustavilta säännöksiltä. Näyttäisi siltä, että rakennushankkeen osapuolten yksityisoikeudellinen vastuu, ja korvausvastuu, määräytyisi edelleenkin sopimusten perusteella. Toisaalta "vastuu" -sanan käyttö erilaisissa merkityksissä jättää tulkinnanvaraa ja voi johtaa lisääntyneisiin riitoihin.

Hallituksen esitys eteni eduskunnassa lokakuussa valiokuntien käsittelyyn, jossa on kuultu edelleen monia kriittisiä kannanottoja mm. vastuupykäliin. Viime viikolla saimme kuulla, että eduskunnan ympäristövaliokunnan päättäneen, ettei rakentamislaki etene hallituksen suunnitelmien mukaisesti. Lakiesityksessä on edelleen mittavia muutos- ja korjaustarpeita. Ympäristövaliokunta arvioi joulukuun alun kokouksessaan, millä aikataululla laki voisi edetä. 

Nähtäväksi siis jää, toteutuvatko edellä selvitetyt hallituksen esityksessä esitetyt vastuuta koskeva pykälät tai millaiseksi ne vielä muotoutuvatkaan myöhemmässä käsittelyssä.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: