Maakaareen on esitetty muutoksia, jotka tulevat mahdollisesti voimaan jo tämän vuoden aikana. Maakaari on kiinteistöjen vaihdantaa, kiinnityksiä, erityisiä oikeuksia ja kirjaamista koskeva laki. Hallituksen esitys maakaaren muutokseksi koskee mm. kiinteistönkaupan esisopimusta, hallinnanjakosopimuksen sääntelyä, kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai laitteeseen kohdistuvan sivullisen oikeuden kirjaamista sekä kirjaamismenettelyä. Lisäksi muutoksilla halutaan mahdollistaa kirjaamisviranomaisen automaattinen päätöksenteko. Kiinteistökaupan virhevastuuseen liittyviin säännöksiin ei esitetä muutoksia.
Hallituksen esitys laeiksi maakaaren, kaupanvahvistajista annetun lain ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain muuttamisesta (HE 24/2024) on parhaillaan eduskunnan käsiteltävänä. Esityksen mukaan lakimuutokset on tarkoitus saattaa voimaan mahdollisimman pian, kuitenkin viimeistään 1.11.2024.
Seuraavaan on poimittu pari kiinteistökaupankin kannalta merkityksellistä muutosta.
Mahdollisuus sopia vapaammin kiinteistökaupasta vetäytymisestä suoritettavasta korvauksesta
Tällä hetkellä ostotarjouksen tai esisopimuksen ehto sopimussakosta kaupasta vetäydyttäessä on sitova vain, jos sopimus on tehty määrämuotoisena, eli se on kaupanvahvistajan vahvistama tai allekirjoitettu Maanmittauslaitoksen sähköisessä kiinteistövaihdannan palveussa (KVP).
Jos sopimusta ei ole tehty määrämuodossa, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on nykyisin korvattava toiselle osapuolelle vain ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on maksettu, myyjän on palautettava siitä osa, joka ylittää em. kustannukset.
Esitetyn muutoksen myötä kaupasta vetäytymisestä suoritettavasta korvauksesta voi sopia vapaamuotoisemmin osapuolten kesken. Jatkossa osapuolet voivat sopia esim. ostotarjouksessa ja siihen annetussa vastauksessa siitä, että kaupasta vetäytyvä osapuoli suorittaa toiselle osapuolelle ennalta määrätyn korvauksen eli sopimussakon. Sovittavan korvauksen määrää ei ole lakiesityksessä rajoitettu, eikä korvaus ole sidottu todellisiin vahinkoihin.
Jos osapuolet eivät ole muuta sopineet, osapuolten sopima korvaus (sopimussakko) ei rajoita oikeutta nykyisten säännösten mukaiseen korvaukseen todellisista ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneista kohtuullisista kustannuksista. Todennäköisesti sopimussakot kaupasta vetäytymisestä tulevat olemaan merkittävästi suurempia kuin em. kustannukset, joten lisävaatimuksiin tuskin tulee aihetta.
Kaupan osapuolilla on jatkossakin mahdollisuus tehdä kiinteistökaupan esisopimus määrämuodossa. Tällöin sopijapuolella on oikeus vaatia toista osapuolta kiinteistökaupan tekemiseen esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Kaupan toteuttamista ei voi vaatia, jos sopimus ei ole määrämuotoinen. Jos sopimus on tehty määrämuodossa, tällöin on lisäksi oikeus vaatia korvausta esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta.
Esitetty lakimuutos helpottaa vakiokorvaus-/käsirahaehtojen käyttöä kiinteistökaupassa. Odotettavissa on, että vakiokorvausehtojen käyttö kiinteistökaupassa tulee lisääntymään merkittävästi lain voimaantulon jälkeen. Asuntokauppalaissa on säädetty yläraja käsirahan/vakiokorvauksen määrälle. Yläraja on 4 % tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Maakaaren muutosesityksessä ei ehdoteta vakiokorvaukselle ylärajaa. Tätä eroavuutta asuntokauppalakiin nähden ei ole perusteltu lainkaan hallituksen esityksessä.
Kiinteistön hallinnan jakoa koskevat muutokset
Hallituksen esityksen mukaan kiinteistön hallinnan jakamista halutaan helpottaa siten, että hallinnan jakamisen kirjaaminen on mahdollista jo ennen yhteisomistussuhteen syntymistä kiinteistön yksin omistavan omistajan ilmoituksesta. Siten kiinteistön hallinnanjako voidaan kirjata jo ennen kuin esim. kiinteistölle rakennetaan tai määräosia myydään.
Nykyisin hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen on mahdollista vasta, kun kiinteistöllä on useampi omistaja (yhteisomistussuhde). Kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta on jatkossakin mahdollista kirjata.
Lisäksi esitetään mm. että alueellisen hallinnanjaon lisäksi laissa huomioidaan mahdollisuus kiinteistön hallinnan jakamiseen ajan perusteella, esim. vuoroviikoin. Nykyisin laissa ei mainita tällaista mahdollisuutta.