Asuntokaupan kuntotarkastustoimintaan liittyy nykyisellään ongelmia. Useissa selvityshankkeissa on todettu, että asuntokaupan osapuolten oikeusturvan parantamiseksi kuntotarkastustoiminnasta pitäisi säätää laissa. Viime hallituskaudella asia oli jo hallitusohjelmassa, mutta laki jäi säätämättä, kun mm. koronapandemian ja Ukrainan sodan aiheuttamat haasteet ja maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistus menivät ministeriöissä kuntotarkastusten edelle. Lainsäädännön tarve ei kuitenkaan ole poistunut. Toivomme täydestä sydämestämme, että kuntotarkastuslain säätäminen olisi Suomen seuraavan hallituksen ohjelmassa ja että laki myös saataisiin säädettyä hallituskauden aikana.
Olemme Alfan talojuristeina olleet vuosien varrella mukana mm. ympäristöministeriön Kosteus- ja hometalkoissa (v.2010-2013), FISE:n ”Rakennuksen rakennusteknisen kunnon arvioijien pätevyyksien ja koulutuksien kehittäminen” (2018-2019) KUNTO-hankkeessa ja valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan ”Sisäilmaongelmia kohdanneiden ihmisten auttaminen ja tukeminen” -hankkeessa (v. 2020-2021). Hankkeiden toimenpide-esityksistä huolimatta asuntokaupan oikeusturvan ongelmat ovat säilyneet, eikä alan itsesääntely tai muut lakia pehmeämmät keinot ole tuoneet parannusta tilanteeseen.
Aikaisemmista blogikirjoituksistamme voi lukea enemmän nykyisen tilanteen ongelmista, kuntotarkastustoiminnan sudenkuopista ja toimenpide-ehdotuksista talokauppariitojen ennaltaehkäisemiseksi. Pääkohdat on koottu seuraavaan.
Nykytilanteen ongelmat lyhyesti
- Kuka tahansa voi suorittaa asuntokaupan kuntotarkastuksia, mitään pätevyysvaatimuksia ei ole. Markkinoilla on kirjava joukko toimijoita. Tarkastajan osaaminen vaikuttaa tarkastuksen tasoon.
- Asuntokauppaa ennen suoritettavien tarkastusten sisältö ja laatu vaihtelee huomattavasti. Kuntotarkastuksen suoritusohjetta (KH 90-00394) ei läheskään aina noudateta, koska se ei ole pakollista. Tarkastus voi olla hyvin pintapuolinen ja nopea taikka perusteellinen tarkastus, jossa avataan tarvittaessa myös rakenteita. Tarkastuksesta saatava raportti voi vaihdella muutamasta sivusta kymmeniin sivuihin.
- Kuluttajien on vaikea vertailla ja arvioida kuntotarkastajien ammattitaitoa ja pätevyyttä sekä kuntotarkastusten sisältöä, laatua ja hintaa. Keskimääräinen kuluttaja tarvitsee kuntotarkastajaa harvoin, ja asuntokaupat tehdään usein jonkinlaisella kiireellä, jolloin perusteellinen vertailu ja kilpailutus voi jäädä tekemättä.
- Pintapuolinen kuntotarkastus voi johtaa ostajaa ja myyjää harhaan kohteen kunnosta. Kuntotarkastuksessa ei aina tuoda esille talossa olevia kosteusvaurioille alttiita riskirakenteita tai jo käyttöikänsä päässä olevia ja uusimista vaativia rakenteita, jolloin ongelmat jäävät piiloon. Tällöin rakennuksen riskejä ja tulevia korjaustarpeita ei voida huomioida kaupanteossa ja kauppahinnassa.
- Kuntotarkastusyrityksen korvausvastuu tarkastuksen virheistä on epäselvä, eivätkä kuntotarkastusyritykset useinkaan joudu vastuuseen edes selvästi virheellisestä tarkastuksesta. Vaikka vastuu voidaan perustaa kuluttajansuojalain tai vahingonkorvauslain säännöksiin, monet silti mieltävät, ettei vastuuta ole. Jos vahingon kärsijä ei ole itse tilannut kuntotarkastusta, tämä aiheuttaa mutkia asiaan. Kun kuntotarkastuksen sisältöä ei ole säädelty, ja kun kuntotarkastaja ei varsinaisesti aiheuta rakennuksen vaurioita, myös tämä aiheuttaa epäselvyyksiä kuntotarkastajan vastuun sisällöstä.
Mistä laissa tulisi ainakin säätää
- Kuntotarkastajan pätevyysvaatimukset, pätevyysjärjestelmä ja hyväksyntä
- Kuntotarkastuksen suoritustapa ja vähimmäissisältö
- Kuntotarkastajan/kuntotarkastusyrityksen vahingonkorvausvastuu ja pakollinen vastuuvakuutus
- Kuntotarkastajien valvonta ja mahdollisuus pätevyyden menettämiseen toistaiseksi tai määräajaksi vakavien virheiden vuoksi
Miten laki parantaisi nykytilannetta
- Kuluttajat pystyisivät kilpailuttamaan kuntotarkastuksia ja vertailemaan hintoja nykyistä paremmin, kun tarkastajien pätevyys sekä tarkastusten sisältö ja laatu olisi yhtenäisempi.
- Rakennusten todellinen kunto tulisi paremmin selville ennen kauppaa. Rakennuksen kunto ja tulevat remontit voitaisiin huomioida kaupan ehdoissa ja kauppahinnassa nykyistä paremmin.
- Vauriot voitaisiin korjata ajoissa, jolloin ihmiset altistuisivat vähemmän sisäilmaongelmille ja niihin liittyville terveyshaitoille.
- Ostajalle ja myyjälle taloudellisesti ja henkisesti raskaat kiinteistökauppariidat vähenisivät, kun rakennuksen kunto olisi paremmin selvillä jo kaupantekohetkellä ja kaupan jälkeen yllättäen paljastuvat vauriot vähenisivät.
- Tarkastuksen vähimmäissisältö ja kuntotarkastusyrityksen korvausvastuun selkeyttäminen parantaisivat kuluttajien asemaa tilanteessa, jossa kuntotarkastus on suoritettu puutteellisesti tai huolimattomasti.
- Kuntotarkastajien valvonta ja mahdollisuus pätevyyden menettämiseen turvaisi sen, että jatkuvasti virheellisiä/puutteellisia kuntotarkastuksia tekevä kuntotarkastaja voisi menettää pätevyytensä toistaiseksi tai määräajaksi.