Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Kunnossapitovastuunjaon merkitys asuntokauppariidassa

Viime viikon blogikirjoituksessa käsittelin sitä, miten asunto-osakeyhtiössä voidaan poiketa asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta yhtiön ja osakkaan kesken. Tämä tapahtuu määräämällä asiasta yhtiöjärjestyksessä. Totesin, että tästä huolimatta monessa taloyhtiössä on yhtiöjärjestysmääräyksen sijaan kunnossapitovastuunjaosta olemassa jokin muu enemmän tai vähemmän tarkka sopimus tai jopa kirjoittamaton käytäntö. Tällaiset sopimukset ja käytännöt ovat omiaan aiheuttamaan eri tahoille erilaisia käsityksiä vastuunjaon sisällöstä sekä tulkintaerimielisyyksiä ja riitoja.

Miten sitten kunnossapitovastuunjako vaikuttaa ostajan ja myyjän välisessä asuntokauppariidassa?

Asuntokauppariitatilanteessa ostajaosakas esittää vaatimuksia asunnon virheen perusteella myyjälle, joka on entinen osakas. Usein kyse on ostajan oman asunnon virheestä tai puutteista. Tällaisessa riitatilanteessa kaiken pohjana on kyseisessä yhtiössä voimassa oleva kunnossapitovastuunjako yhtiön ja osakkaan välillä. Ostaja perustaa myyjään kohdistuvat (pää)vaatimuksensa siihen, mitä yhtiön kunnossapitovastuunjaon mukaan tulee esim. rakenteissa havaittujen vaurioiden korjauskustannuksista osakkaan maksuvelvollisuudeksi. 

Esimerkiksi taloyhtiössä, jossa on 10 osakehuoneistoa, löytyy yksin ostajaosakkaan huoneistosta korjattava rakenteellinen vika, joka kuuluu taloyhtiön korjausvastuulle ja jonka korjauskustannus yhtiölle on 100 yksikköä. Jos kaikille osakkaille tulee vastikeperusteen mukaan yhtä suuri osuus kunnossapitokustannuksista, voi ostajaosakas esittää hinnanalennus- (tai joissain harvinaisissa tapauksissa kaupanpurku-)vaatimuksensa myyjälle vain hänelle itselleen tulevan 10 yksikön korjauskustannukseen perustuen.

Jos vaurioita ja sitä myöten korjaustarve ulottuukin koko yhtiön rakennukseen yhden huoneiston sijaan, voisi kokonaiskorjauskustannus olla esim. 7000 yksikköä. Ostajaosakas voi tällöin vedota oman huoneistonsa laatuvirheen rinnalla muiden yhtiön huoneistojen kautta hänelle tulevaan maksurasitukseen AsKL 6:20 §:n mukaisena taloudellisen virheenä, tai todennäköisemmin tarkemmin ottaen salaisena taloudellisena virheenä. Tällöin ostajaosakkaan potti olisi saman vastikeperusteen mukaan olisi 700 yksikköä, johon perustuen hän esittäisi vaatimuksensa omalle myyjälleen.

Jos kunnossapitovastuu on yhtiössä jaettu kuitenkin AsOYL:ssa säädetystä poiketen esim. huoneiston kaikkien rakenteiden osalta yhtiön sijasta osakkaalle, tulee tämä ottaa huomioon myös riitatilanteessa ja em. osakkaan maksupottia määritettäessä. Jos vastuunjaosta poikkeaminen ei olekaan tapahtunut lain edellyttämällä tavalla yhtiöjärjestysmääräyksellä vaan jotenkin muuten, se aiheuttaa riitatilanteessa vähintään tulkintaerimielisyyksiä ja sitä myöten myös ongelmia.

Tuolloin ostaja voi vedota siihen, että lain mukaisesta vastuunjaosta on poikettu suurentaen osakkaan vastuuta. Osakas vastaisi itse oman asuntonsa rakenteiden kunnossapidosta ja korjauksesta. Ostaja esittää tällöin vaatimuksen myyjälle koko korjauskustannuspotista.

Myyjä taas voi vedota siihen, että kunnossapitovastuusta poikkeamista ei ole tehty yhtiöjärjestysmääräyksellä ja että muunlainen sopiminen ja käytäntö ei ole pätevä tai että sellaista ei ole edes olemassa, vaan kunnossapitovastuunjaossa tulee noudattaa AsOYL:n mukaista jakoa. Huoneiston vaurioiden korjaamisen kustannuksista vastaa yhtiö ja ostajaosakkaalle aiheutuu vain vastikeperusteen mukainen osuus korjauskustannuspotista.

Tällaisessa riitatilanteessa joudutaan asuntokauppariidassa ratkaisemaan viime kädessä tuomioistuimessa, millainen kunnossapitovastuunjako yhtiössä oikeasti ja pätevästi on. Vaikka asuntokauppariidan osapuolina ovat ostaja ja myyjä osakkaan ja asunto-osakeyhtiön sijaan, voi tällainen kysymys tulla riitaisena asiana ratkaistavaksi. Ratkaisu ei suoraan saavuta oikeusvoimavaikutusta toisessa samaa kysymystä käsittelevässä riidassa, mutta tulkintaratkaisulla on ainakin todisteluvaikutus myöhempiin vastaavaa kysymystä koskeviin riitoihin.

Edellä selostettujen riidan osapuolten positioiden taustalla voi olla tilanne, jossa myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle tiedon, että yhtiössä noudatetaan laista poikkeavaa kunnossapitovastuunjakoa vapaamuotoisen ja pitkäaikaisen sopimuksen perusteella. Koska riitatilanteessa myyjän kannalta huokeampi olisi kuitenkin ratkaisu, jossa kunnossapitovastuu olisikin yhtiöllä, voi myyjä siinä kohtaa haluta muuttaa kantansa vastuunjaosta ja esittää, että koska sopimusta poikkeamisesta ei ole tehty yhtiöjärjestyksessä, se ei ole pätevä tai sitä ei ole edes olemassa. Voiko myyjä näin muuttaa kantansa tähän kysymykseen; ennen kauppaa antaa yhden tiedon ja kaupan jälkeen riitatilanteessa vedota taas päinvastaiseen kantaan? Oikeuskirjallisuudessa on esitetty kannanottoja, joiden mukaan myyjä ei voi kaupan jälkeen perustellusti ja edukseen vedota erilaiseen kunnossapitovastuunjakoon kuin millä tiedolla on itse kohteen ostajalle myynyt ja saada tällöin kannaltaan etua kauppariidassa ”kertomuksensa” muuttamisen johdosta.

Em. kaltaisessa ristiriitatilanteessa ostajaosakas voi joutua joskus vaihtoehtoisesti myös riitelemään ensin kunnossapitovastuunjakoa koskevan riidan taloyhtiön kanssa sen selvittämiseksi, onko laista poikkeava, mutta vapaamuotoisesti sovittu tai sovellettu kunnossapitokäytäntö sitova vai ei. Ja sen jälkeen riitelemään asuntokauppariidan myyjän kanssa. Jos kunnossapitovastuusta olisi sovittu selkeästi ja kuten lain mukaan kuuluu, yhtiöjärjestyksessä, olisi riitatilanne ostajan ja myyjänkin välillä tältä osin selkeämmin ennustettavissa. On melko kohtuutonta sekin, jos ostaja käytännössä pakotettaisiin kahteen oikeudenkäyntiin saadakseen asiansa päätökseen ja ratkaistua.

Joskus käy niinkin, että vaikka kunnossapitovastuusta ei ole ostajan ja myyjän käsityksen mukaan mitään laista poikkeavia määräyksiä tai sopimuksia, taloyhtiö vain kieltäytyy tekemästä sen vastuulle kuuluvia korjauksia. Perusteena voivat olla vaikkapa kalliit kustannukset tai käsitys siitä, että rakennuksessa ei ole mitään pakollista korjattavaa vikaa, koska aikaisemmatkaan asukkaat eivät ole valittaneet. Tällöinkin ostaja voi joutua riitelemään sekä taloyhtiön kanssa että asunnon myyjän kanssa, jotta saisi asuntonsa korjattua ja saisi virhettä vastaavan asuntokaupan hinnanalennuksen.

Jos yhtiön asiakirjoissa ja tai muista myyntiasiakirjoista ilmenee, että kunnossapitovastuusta on yhtiössä poikettu, on ostajaehdokkaan hyvä olla hereillä ja tiedustella ja selvittää, miten tämä on tehty ja kuinka selkeä tällainen määräys on. Taloyhtiöiden kannattaa mieltää, että selkeintä (ja lainmukaista) kunnossapitovastuusta poikkeaminen on tehdä AsOYL:n säätämällä tavalla yhtiöjärjestyksessä.  

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: