Kunnossapitoasiat aiheuttavat taloyhtiöissä välillä erimielisyyksiä. Osakkeenomistaja saattaa katsoa huoneistossaan olevan taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva korjaustarve, mutta yhtiö voi olla asiasta eri mieltä. Joskus ajaudutaan pattitilanteeseen, jossa korjaustarpeiden selvittäminen ja korjausten teettäminen hidastuu. Jos asunnossa on sisäilmaongelma, tilanne voi olla osakkaan kannalta hankala. Tietyissä tilanteissa osakkaalla on oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluvia korjaustoimenpiteitä taloyhtiön kustannuksella, toisin sanoen teettää ja maksaa korjaukset itse ja vaatia kustannuksia jälkikäteen yhtiöltä. Helsingin hovioikeuden tuomio 15.11.2023 nro 1713, joka liittyy kylpyhuoneen vaurioihin ja niiden remontointiin, on hyvä esimerkkitapaus tästä. Tapauksessa osakkailla katsottiin olleen oikeus teettää remontti yhtiön kustannuksella, kun yhtiö ei ole ryhtynyt korjaustoimenpiteisiin 3 kk kuluessa siitä, kun korjaustarve tuli sen tietoon.
Kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölain mukaan rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole muuta määrätty. Osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat huoneiston sisäosat ja altaat. Yhtiön on kuitenkin korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. (Lue lisää.)
Mm. pesuhuoneen vedeneristys kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle. Jos kylpyhuone on korjattava vedeneristyksen rikkoutumisen, ikääntymisen tai puuttumisen vuoksi, on kunnossapitovastuu lähtökohtaisesti yhtiöllä.
Asunto-osakeyhtiölain 4:4 §:n mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön on lain mukaan korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
Helsingin hovioikeuden tuomio
Tapauksessa osakkaat epäilivät asunnossaan terveyshaittaa ja olivat sen johdosta teettäneet asunnossaan homekoiratutkimuksen 04/2019. Osakkaat ilmoittivat tutkimuksen havainnoista isännöitsijälle ja he olivat sopineet asiaa käsiteltävän yhtiökokouksessa. Asia ei ollut kokouskutsussa, mutta siitä oli keskusteltu yhtiökokouksessa, ja kaikki osakkaat olivat käyneet tarkistamassa asunnon kylpyhuoneen ja saunan. Osakkaat pyysivät kokouksessa luvan tilaamalleen rakennetutkimukselle ja rakenteiden avaamiselle.
Rakenneteknisessä tutkimuksessa 08/2019 oli havaittu homeen hajua suihkuseinässä. Kyseisen asunnon kylpyhuoneesta on puuttunut vesieristys, ja rakenteet ovat ylittäneet teknisen käyttöikänsä. Rakennetekninen raportti toimitettiin yhtiölle 6.8.2019.
Tämän jälkeen yhtiön kylpyhuoneiden korjauksia käsiteltiin hallituksessa. Osapuolet olivat erimielisiä siitä, mitä kokouksissa on käsitelty, mutta päätöksiä korjauksesta ei tehty. Osakkaat kiirehtivät korjauksen aloittamista lokakuussa 2019. Osakkaiden yhtiölle asettama määräaika korjausten aloittamisesta kului umpeen 6.11.2019. Hallitus kokoontui 8.11.2019, jolloin remontin yksityskohtia käytiin läpi ja sovittiin valvojasta. Kokouksessa ei päätetty, että yhtiö vastaa remontista. Hallituksen kokouksen 14.11.2019 jälkeen osakkaillle ilmoitettiin, ettei heillä ole oikeutta tilata mitään korjaustoimenpiteitä yhtöin vastattaviksi.
Hovioikeus katsoi yhtiön saaneet tiedon kylpyhuoneen korjaustarpeesta, kun se sai rakenneteknisen raportin 6.8.2019. Jo tätä ennen osakkaat olivat ilmoittaneet alustavista tutkimustuloksista yhtiölle.
Yhtiö väitti, ettei kylpyhuoneessa ollut muuta korjaustarvetta kuin puuttuva vesieristys ja elinkaarensa päässä ollut rakenne. Hovioikeus totesi, että rakennetutkimuksen tulos on itsessään osoittanut korjaustarpeen. Tutkimuksessa havaittu voimakas homeen haju on ollut asumisterveyttä koskevan sääntelynkin osoittamin tavoin riittävä havainto korjaustarpeen toteamiseksi ja toimenpiteisiin ryhtymiseksi. Lisäksi remontin suorittaneen todistajan kertomuksella oli selvitetty, että kylpyhuoneessa oli kosteusvaurio sekä suihkuseinämässä että saunan ja suihkun välisessä seinässä. HO totesi, ettei paikkakorjaus tullut kysymykseen, vaan kylpyhuone oli remontoitava kokonaisuudessaan. Muiden asuntojen kylpyhuoneiden kunnolla ei ollut merkitystä arvioitaessa tämän asunnon kylpyhuoneen korjaustarvetta.
Oikeus teettää remontti yhtiön kustannuksella
HO katsoi, että yhtiö ei ollut ryhtynyt ilman aiheetonta viivytystä korjaustyöhön saatuaan tiedon kylpyhuoneen vaurioista. Osakkailla on siten ollut oikeus teettää remontti yhtiön kustannuksella. Osakkaat eivät ole laiminlyöneet lain mukaista ilmoitusvelvollisuuttaan remontista, koska yhtiö on ollut todellisuudessa tietoinen siitä, mitä kunnossapitotyö on koskenut.
Yhdenvertaisuus
Taloyhtiön mukaan yhtiössä oli päätetty, jokaisen maksavan oman kylpyhuoneremonttinsa itse, joten osakkaiden vaatimus loukkasi osakkaiden yhdenvertaisuutta.
HO totesi lain esitöihin viitaten, että kunnossapitoa koskeva päätös tai toimenpide voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen lähinnä silloin, kun yhtiö laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa joidenkin huoneistojen osalta, eikä kysymys ole tavanmukaisesta kunnossapidon vaiheittaisesta toteutuksesta. Tavanomaiset kunnossapitopäätökset ja -toimet eivät lähtökohtaisesti ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, vakka ne hyödyttäisivät eri tavoin eri osakehuoneistoja. Näyttötaakka yhdenvertaisuusperiaatteen loukkauksesta on siihen vetoavalla (HE 24/2009 vp s. 55).
HO totesi, että yhtiöjärjestys ei ole sisältänyt laista poikkeavia kunnossapitovastuunjakoa koskevia määräyksiä remontin tekemisen hetkellä. Yhtiö ei ole esittänyt näyttöä siitä, että yhtiössä olisi ennen ko. kylpyhuoneen korjaamista tehty päätös poiketa lainmukaisesta kunnossapitovastuunjaosta. Kahden muun asunnon kylpyhuoneiden remontoiminen myöhemmin osakasremontteina ei ole antanut aihetta toisen suuntaiseen arvioon. Myöskään erään toisen asunnon kylpyhuoneen remontoiminen osakkaan toimesta ja kustannuksella aiemmin ei ole riittävä näyttö tällaisesta päätöksestä.
Lopputulos
Taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkeenomistajille kylpyhuoneremontin kustannukset 12.463 euroa laillisine viivästyskorkoineen. Lisäksi yhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkaiden oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa (n. 21.600 euroa + korot).
Kommentti
Tapauksen perusteella taloyhtiöltä edellytetään ripeää toimintaa, kun asunnossa havaitaan sen kunnossapitovastuulle kuuluva, korjausta edellyttävä vaurio. Korjaustarpeen katsottiin tulleen yhtiön tietoon 6.8.2019 ja kun korjaustöihin ei ollut ryhdytty kolmea kuukautta myöhemmin eli 6.11.2019, osakkaat saivat teettää korjaukset yhtiön kustannuksella.
Korjaussuunnittelu ja kilpailuttaminen voi viedä jossain tapauksissa aikaa, joten siihen nähden 3 kk ei ole kovin pitkä aika. Toisaalta yhtiön toimintaa olisi voitu arvioida toisin, jos se olisi tässä ajassa tehnyt edes korjaukseen liittyviä päätöksiä.
Joskus taloyhtiössä saatetaan ajatella, että yhden asunnon vaurion korjaamisella ei ole kiire, koska muutkin ovat alkavat olla huonokuntoisia ja kaikki voidaan korjata samalla kertaa myöhemmin. Jos vaurioita kuitenkin on todettu, tämä ei ole hyväksyttävä syy jättää niitä korjaamatta. Myöskään se, että jotkut ovat itse maksaneet kylpyhuoneremonttinsa, ei vaikuta toisten kylpyhuoneiden kunnossapitovastuuseen. Yksittäisen asunnon vaurion korjaaminen ei loukkaa yhdenvertaisuutta.
Lue lisää:
Kunnossapitovastuu taloyhtiossä
Asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta poikkeaminen