Korkeimman oikeuden tuore ennakkopäätös 2022:61 käsittelee asuinhuoneiston vuokrasopimuksen purkamista huoneiston huonon hoidon perusteella. Tapauksessa vuokralainen säilytti huoneistossa niin paljon tavaraa, ettei lattiapintaa ollut juuri näkyvissä. KKO katsoi, että suuren tavaramäärän säilyttämistä huoneistossa sekä huoneiston puhtaanapitoa ja siivoamista koskevan velvollisuuden olennaista laiminlyömistä voidaan olosuhteista riippuen pitää laissa tarkoitettuna huoneiston huonona hoitamisena, joka oikeuttaa vuokrasopimuksen purkamiseen.
Tapauksesta
Tapauksessa Helsingin kaupungin vuokrataloyhtiö B Oy oli purkanut A:n vuokrasopimuksen perusteena huoneiston huono hoito sekä terveyden ja järjestyksen säilyttämiseksi annettujen määräysten rikkominen. A kiisti purkamisperusteen ja katsoi ryhtyneensä varoituksen saatuaan siivoamaan huoneistoa ja huoneiston olleen ennen sopimuksen purkamista riittävän siisti ja turvallinen. A katsoi, että hänen menettelynsä oli vähämerkityksellistä ja hän joutuisi vuokrasopimuksen purkamisen johdosta kohtuuttomaan asemaan, kun otetaan huomioon hänen aivovammastaan johtuva asioiden hoitamisen vaikeus.
KKO:n päätöksen perusteluista ilmenee, että vuokralainen A:n huoneistossa oli varoitusta edeltäneellä ensimmäisellä tarkastuskäynnillä 7.6.2018 ollut erittäin suuri määrä sekalaista koti-irtaimistoa ja muuta vastaavaa kotitaloustavaraa siten, että tila oli muistuttanut pikemminkin varastotilaa kuin asuinhuoneistoa. Lattiapintaa ei juurikaan ollut näkynyt, ja varoitukseen kirjatun mukaan myös huoneiston parveke oli ollut täynnä tavaraa.
Myöhemmillä tarkastuskäynneillä 9.11.2018 ja 23.1.2019 asunnossa oli vielä ollut huomattava määrä tavaraa. Viimeisellä tarkastuskäynnillä lattiapintaa oli tässä vaiheessa ollut esillä huomattavasti enemmän kuin aiemmilla tarkastuskäynneillä, asunnon parvekkeella ei ollut ylimääräistä irtainta tavaraa ja keittiö oli aikaisempaan verrattuna huomattavasti siistimpi.
Purkamisperusteen arviointi KKO:ssa
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (AHVL) mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Lain mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys.
Laissa ei ole tarkemmin määritelty, mitä huoneiston huolellisella tai huolimattomalla hoidolla tarkoitetaan. KKO totesi, että huoneiston huolelliseen hoitamiseen voidaan katsoa kuuluvan ainakin huoneiston tavanomainen puhtaanapito ja sen siivoaminen. Puhtaanapidon ja siivoamisen laiminlyönti voi johtaa paitsi huoneiston pintojen ylimääräiseen kulumiseen ja vahingoittumiseen, myös esimerkiksi hajuhaittojen tai tuholaisongelmien aiheuttamiin terveyshaittoihin. Huoneiston pintoja peittävä liiallinen tavaramäärä estää tyypillisesti huoneiston tarpeellisen puhtaanapidon ja siivoamisen sekä vaikeuttaa vesivuotojen tai muiden vahinkojen havaitsemista. Huoneiston huono hoitaminen voi olla käsillä myös silloin, kun vuokralainen rikkoo huoneiston pintoja, rakenteita tai varusteita. Lisäksi huoneiston huonoa hoitamista voi olla se, että vuokralainen ei kerro vuokranantajalle havaitsemistaan vioista, jolloin viat pääsevät pahenemaan.
KKO totesi, että suuri tavaramäärä huoneistossa lisää yleensä palokuormaa eli palavasta materiaalista vapautuvan lämpöenergian määrää. Tulipalon syttyessä tämä voi muodostaa riskin huoneiston ja talon asukkaille sekä muille talossa oleskeleville henkilöille. Suuri tavaramäärä voi tukkia myös hätäpoistumisteitä ja rajoittaa pelastushenkilökunnan liikkumista huoneistossa.
Säilytettäessä asuinhuoneistossa selvästi sinne kuulumatonta tavaraa, kuten liuottimia taikka räjähteitä, tulipalon vaara ja siten huoneiston huonon hoitamisen kynnys ylittyy helpommin kuin tavanomaisen koti-irtaimiston ollessa kyseessä. Myös tavanomainen koti-irtaimisto voi muodostaa huoneiston huonoon hoitamiseen liittyvän purkamisperusteen, jos tavaramäärä on selvästi liiallinen.
KKO katsoi, että vuokranantajalla on oikeus edellyttää vuokralaiselta tämän hallitseman huoneiston puhtaanapitoa ja siivoamista siten, että vuokralaisen menettely ei ole omiaan vahingoittamaan huoneistoa esimerkiksi tulipalon tai muun merkittävän vahingon vaaran johdosta. Huoneiston huonoa hoitamista koskevan purkamisperusteen täyttyminen ei edellytä konkreettisen vahingon aiheutumista. Näin ollen myös suuren tavaramäärän säilyttämistä huoneistossa sekä huoneiston puhtaanapitoa ja siivoamista koskevan velvollisuuden olennaista laiminlyömistä voidaan olosuhteista riippuen pitää laissa tarkoitettuna huoneiston huonona hoitamisena.
KKO katsoi, että A:n hallinnassa olevassa huoneistossa on ensimmäisellä tarkastuskäynnillä 7.6.2018 ja ainakin vielä uusintakäynnillä 9.11.2018 ollut selvästi liikaa tavaraa. Vaikka kysymys on ollut ainakin pääosin tavanomaisesta koti-irtaimistosta ja vaikka huoneistossa ei ole edes väitetty säilytetyn mitään sinne laatunsa vuoksi kuulumatonta, erityisen paloherkkää taikka vaarallista ainetta, KKO katsoi, että A on säilyttämällä tällaista määrää tavaraa laiminlyönyt hoitaa hallitsemaansa huoneistoa niin, että hänen menettelynsä ei ole omiaan vahingoittamaan huoneistoa. A on siten tuolloin hoitanut huoneistoa AHVL:ssa tarkoitetulla tavalla huonosti.
Menettelyn vähäisyys
KKO katsoi, ettei vuokralaisen menettelyllä ollut vähäinen merkitys, vaikka huomioon otettiin myös se, että A on asunut huoneistossa vuodesta 2001.
KKO:n mukaan A:n terveydentilan voidaan katsoa vaikuttaneen siihen, että huoneistoon on päässyt kertymään tavaraa siinä määrin kuin edellä on kuvattu. Toisaalta vuokrasuhteen luonteeseen ei kuulu, että vuokranantajalle syntyy riski omistamansa huoneiston vaurioitumisesta vuokralaisen toiminnan vuoksi. Yhtiö on antanut A:lle huoneiston siivoamiseen liittyvää neuvontaa sekä lukuisia tilaisuuksia ja runsaasti aikaa korjata menettelyään ja raivata huoneistosta pois liiallista tavaramäärää. Tästä huolimatta huoneisto on vielä runsaat seitsemän kuukautta ensimmäisestä varoituksesta ollut osin tavaroiden peittämä siten, että kysymys on ollut huoneiston huonosta hoitamisesta. A:n laiminlyönti ei siten ole ollut tilapäinen.
Myöskään yhtiön asema Helsingin kaupungin kokonaan omistamana, voittoa tavoittelemattomana yhtiönä ei antanut aihetta arvioida asiaa toisin, vaikka kunnallisella vuokrataloyhtiöllä on yleensä paremmat edellytykset sietää paitsi vuokranmaksun laiminlyöntejä (ks. KKO 2003:71) myös vuokralaisen muiden velvollisuuksien vastaista toimintaa kuin esimerkiksi yksittäisen asuinhuoneiston vuokralle antaneella yksityishenkilöllä.
KKO katsoi, että A ei ollut AHVL:ssa vaaditulla tavalla varoituksen saatuaan viivytyksettä täyttänyt velvollisuuttaan eikä oikaisua muutoinkaan ole riittävässä määrin tapahtunut. A:n on siten katsottava edelleen hoitaneen huoneistoa huonosti. Vuokrasopimus purettiin.
Kommentti
Tapauksessa vuokralainen oli säilyttänyt asunnossa tavaraa niin runsaasti, että huoneisto muistutti varastotilaa eikä lattiapintaa ollut juuri näkyvissä, joten tilanne on ollut poikkeuksellinen. Tällainen tavaramäärä voi muodostaa riskin mm. huoneiston vaurioitumisesta, koska se estää tavanomaisen siivoamisen ja vaurioiden havaitsemisen, sekä aiheuttaa riskejä tulipalotilanteessa. Pelkkä "tavanomaisempi" siivouksen puute tai epäjärjestys ei siten edelleenkään ole peruste vuokrasopimuksen purkamiselle.
Ennakkopäätös osoittaa, että vaikka kunnan omistamalla, voittoa tavoittelemattomalla vuokrataloyhtiöllä on yksityistä vuokranantajaa hieman laajempi sietämisvelvollisuus esim. vuokranmaksurästien ja muiden vuokralaisen velvollisuuksien laiminlyöntien suhteen, silläkään ei ole velvollisuutta sietää sitä, että vuokralaisen toiminnasta aiheutuu sen omaisuudelle vaurioitumisriski.