Korkein oikeus antoi 12.10.2022 ennakkopäätöksen 2022:56, joka koskee oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta ja sovintotarjouksen huomioon ottamista oikeudenkäyntikulujen korvaamisratkaisussa kiinteistökauppariidassa. Aikaisemmassa KKO:n oikeuskäytännössä on jo katsottu, että myyjän hyvä sovintotarjous voi vaikuttaa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuteen. Tämä perustuu siihen, että oikeudenkäynnin jatkamisen sovintotarjouksen jälkeen katsotaan olleen tarpeetonta, jos sovinnolla ostaja saisi saman lopputuloksen kuin oikeudenkäynnillä.
Uusi ennakkopäätös koskee mm. myyjän tekemää sovintotarjousta, jonka ehtona oli, että ostajalla ei sovinnollisen maksun jälkeen ole enää mitään vaatimuksia kyseisen kiinteistökaupan perusteella. Sovintotarjous on siten koskenut muitakin kuin riidan kohteena olevia virheitä. KKO totesi, että tällainenkin sovintotarjous voidaan ottaa huomioon oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta harkittaessa. Ostajat velvoitettiin kuitenkin korvaamaan myyjien kulut vain osittain.
Laajassa kiinteistökauppariidassa oikeudenkäyntikulut ovat kymmeniätuhansia euroja, joten tuomioistuimen oikeudenkäyntikulupäätöksellä on asianosaisille erittäin suuri merkitys. Vaikka myyjä tuomittaisiin maksamaan ostajalle hinnanalennusta, mutta ostaja ei saa korvausta oikeudenkäyntikuluistaan, tai joutuu jopa korvaamaan myyjän kuluja, oikeudenkäynnin lopputulos voi olla ostajalle plusmiinus nolla tai tappiollinen.
Tapauksen käsittely alemmissa oikeusasteissa
Tapauksessa ostajat vaativat kiinteistön virheiden perusteella myyjiltä ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena 106.593,06 euroa korkoineen. Kumpikin osapuoli vaati toiselta korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.
Käräjäoikeus velvoitti myyjät suorittamaan ostajille laatuvirheiden perusteella hinnanalennuksena 55.480,93 euroa korkoineen. Kumpikin osapuoli joutui pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Hovioikeus velvoitti myyjät suorittamaan hinnanalennuksena 32.000 euroa ja velvoitti ostajat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa, määrältään 37.971,32 euroa + 23.025,56 euroa.
KKO:ssa käsitelty kysymys
KKO:n ennakkopäätös koskee vain oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta. Hovioikeuden tuomio jäi voimaan pääasian eli 32.000 euron hinnanalennuksen osalta.
KKO arvioi mm. myyjien tekemien sovintotarjousten merkitystä korvausvastuun kannalta. Myyjät olivat tehneet ostajille ennen oikeudenkäyntiä 30.000 euron ja käräjäoikeuden valmisteluvaiheessa 50.000 euron sovintotarjoukset.
KKO:n ennakkopäätöksen perusteluista
KKO totesi, että myyjien ennen kanteen vireille tuloa esittämä sovintotarjous on alittanut ostajille sittemmin tuomitun hinnanalennuksen määrän 2.000 eurolla. Tämän tarjouksen voimassaoloaika oli päättynyt ennen kanteen vireilletuloa. Myyjien toinen, asian valmisteluvaiheessa tehty 50 000 euron sovintotarjous olisi edellyttänyt ostajien luopuvan kannevaatimuksen lisäksi oikeudesta esittää myöhemminkään mitään muita kysymyksessä olevaan kiinteistökauppaan liittyviä vaatimuksia. KKO totesi, että myöhempi sovintotarjous on siten ulottunut kysymyksessä olevassa riita-asiassa esitettyjen vaatimusten ulkopuolelle ja myös sellaisiin vaatimuksiin, joiden peruste ja määrä saattaisi tulla ostajien tietoon vasta sovintotarjouksen voimassaolon jälkeen. Kannevaatimukseen kohdistuva osuus sovintotarjouksen määrästä ei tämän vuoksi ole ollut tarjouksen voimassa ollessa riittävän luotettavasti ostajien arvioitavissa, jotta tarjousta voitaisiin jälkikäteen suoraan verrata asiassa sittemmin tuomitun hinnanalennuksen määrään niin, että oikeudenkäynnin jatkamisen voitaisiin todeta olleen sovintotarjouksen jälkeen tarpeetonta. Sovintotarjous on lisäksi ollut voimassa vain lyhyen aikaa asian valmisteluvaiheessa.
KKO totesi, että asianosaisten välisen oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumista arvioitaessa voidaan ottaa huomioon se, että myyjät ovat pyrkineet asian sovinnolliseen ratkaisuun tekemällä sovintotarjoukset, joiden voidaan katsoa olleen taloudelliselta arvoltaan lähellä ostajille tuomittua hinnanalennusta.
KKO:n mukaan sillä, minkä myyjät ovat tässä asiassa hävinneet ei ole ollut vain vähäinen merkitys, kun otetaan huomioon mm. todisteluun liittyvät seikat ja se, että 32.000 euron hinnanalennusta voidaan yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökauppaan perustuvassa riita-asiassa lähtökohtaisesti pitää molempien osapuolten kannalta merkityksellisenä. Myyjien tekemä 50.000 euron sovintotarjous on ollut voimassa vain lyhyen ajan asian valmisteluvaiheessa, ja se on ulottunut kannevaatimuksia laajemmalle. Tarjoukseen on siten liittynyt ostajien kannalta olennaisia riskejä. Asiassa ei näin ollen ollut perusteita velvoittaa ostajia korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa täysimääräisesti.
KKO totesi, että myyjät ovat voittaneet asian käräjäoikeudessa määrällisesti suuremmalta osin. Oikeudenkäyntikuluja on lisäksi kertynyt myös ylimitoitettujen ja vaikeasti kohdennettavissa olleiden vaatimusten vuoksi. Asiassa oli siksi syytä velvoittaa ostajat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut osaksi. Kun otetaan huomioon myös asian laatu ja laajuus sekä tarpeellisista toimenpiteistä johtuvien kohtuullisten oikeudenkäyntikulujen määrä, KKO katsoi kokonaisuutena arvioiden, että ostajat on syytä velvoittaa korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 20.000 eurolla. (Myyjien kulut olivat n. 37.971 euroa.)
Hovioikeuskulujen osalta KKO totesi, että myyjät olivat voittaneet asian hovioikeudessa selvästi suuremmalta osalta. Kun otetaan huomioon myyjien maksettavaksi tuomitun hinnanalennuksen määrä ja se, että myös hovioikeudessa useat väitteet kiinteistön virheellisyydestä on ratkaistu ostajien hyväksi, KKO katsoi, että myyjien hovioikeudessa häviämällä osalla ei ole ollut vain vähäinen merkitys asiassa, eikä heidän tule siten saada täyttä korvausta kuluistaan. Ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjien hovioikeuskuluista 12.000 euroa. (Myyjien kulut olivat n. 23.025 euroa.)
Kommentti
Ennakkopäätös vahvistaa, että sovintotarjouksilla on suuri merkitys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden kannalta. Jos sovintotarjouksen ehtona on, ettei ostajalla ole maksun jälkeen enää mitään vaatimuksia koko kiinteistökaupan perusteella (eli myyjän virhevastuu päättyy), sovintotarjouksen vaikutus kuluvastuuseen ei ole niin selvä kuin sellaisessa tilanteessa, jossa sovintotarjous koskee vain riidan kohteena olevia virheitä. Kuitenkin tällainen ehdollinenkin sovintotarjous voidaan ottaa kulupäätöksessä huomioon, kuten KKO toteaa.
Oikeuskäytäntö ohjaa siihen, että myyjäosapuolen kannattaa tehdä asian aikaisessa vaiheessa ostajalle sovintotarjouksia. Ostajan puolestaan kannattaa vakavasti harkita sovintotarjousten hyväksymistä, sillä sovintotarjouksen hylkääminen lisää ostajalle oikeudenkäynnistä aiheutuvaa kuluriskiä. Tällaisissa tilanteissa asianajajan pitää osata selittää asiakkaalleen oikeudenkäynnin riskit.
Sovintotarjouksen lisäksi luonnollisesti myös asian lopputulos vaikuttaa kuluratkaisuun. KKO otti myyjän sovintotarjousten lisäksi huomioon sen, missä määrin kumpikin asianosainen oli voittanut tai hävinnyt asian, ja mistä kuluja oli aiheutunut.