Korkein oikeus antoi kesäkuun alkupuolella ennakkopäätöksen 2023:41 rakennuksen pysyttämisoikeuden irtisanomista koskevassa tapauksessa. Tapaus koski rakennuksia, jotka olivat sijainneet toisen omistamalla kiinteistöllä jo yli 100 vuoden ajan vastikkeettomasti. Rakennusten pysyttäminen toisen maalla oli perustunut suostumuksen nojalla syntyneeseen konkludenttiseen (hiljaiseen) sopimukseen. Rakennusten ja kiinteistön omistajat olivat vuosien kuluessa vaihtuneet. Kiinteistön uusi omistaja oli irtisanonut rakennusten käyttöoikeuden ja vaati rakennusten poistamista maaltaan.
Korkein oikeus totesi, että tällaisen rakennuksen pysyttämisoikeuden voimassaoloaikaa ja irtisanomisen edellytyksiä on arvioitava tapauskohtaisesti, kun käyttöoikeuden kestosta ei ole nimenomaisesti sovittu. Poikkeuksellisen pitkään voimassa olleen käyttöoikeuden irtisanominen oli mahdollista vain, jos olosuhteet olivat olennaisesti muuttuneet. Olosuhteiden muuttumista on arvioitava vertaamalla pysyttämisoikeuden haltijalle koituvaa hyötyä sekä kiinteistönomistajalle aiheutuvaa haittaa sopimuksen syntyhetken tilanteeseen nähden. Rakennuksen pysyttämisoikeuden irtisanominen ei ollut kyseisessä tapauksessa mahdollista.
Tapauksen taustatiedot
Tapauksessa A omisti Tornionjoen varressa Kukkolankoskella sijaitsevat, nykyisin vapaa-ajankäytössä olevat rakennukset, jotka olivat sijainneet jo yli 100 vuotta X Oy:n nykyisin omistamalla kiinteistöllä. A:n vastikkeeton oikeus pitää rakennuksiaan kiinteistöllä perustui vähintäänkin suostumuksen nojalla konkludenttisesti syntyneeseen sopimukseen.
Rakennusten pysyttämisoikeudesta ei ollut tehty kirjallista sopimusta eikä oikeutta ole kirjattu maarekisteriin tai kiinteistörekisteriin. Oikeus on ollut alusta lähtien vastikkeeton.
Samalla alueella oli myös muita, maata omistamattomien henkilöiden omistamia rakennuksia.
X Oy vaati kanteellaan A:n velvoittamista poistamaan rakennukset kiinteistöltä vetoamalla kanteensa perusteena siihen, että sillä oli oikeus irtisanoa A:n käyttöoikeus. Yhtiö vetosi kanteensa perusteena siihen, että A:lla ei ollut oikeusperustetta pitää rakennuksiaan yhtiön omistamalla maalla. Yhtiöllä oli joka tapauksessa oikeus irtisanoa pysyttämisoikeus, sillä rakennusten omistajat olivat saaneet täysimääräisesti hyödyn rakennuksiin sijoitetuista kustannuksista. Lisäksi rakennuksista maanomistajalle aiheutuva haitta oli kasvanut pysyttämisoikeuden vaikeuttaessa kiinteistön kehittämistä ja hyödyntämistä, kun yhtiön tarkoituksena on käyttää kiinteistöä matkailutoimintaan liittyviin palveluihin.
A vaati kanteen hylkäämistä. Rakennusten pysyttämisoikeuden perusteena oli vähintään konkludenttinen sopimus. Käyttöoikeus oli alusta asti ollut vastikkeeton. Pysyttämisoikeuden irtisanomiselle ei ollut edellytyksiä, sillä käyttöoikeus ei ollut käynyt tarpeettomaksi. Rakennukset olivat edelleen käyttökelpoisia ja niitä käytettiin vapaa-ajan asuntona. Käyttöoikeudesta ei aiheudu ainakaan enempää haittaa kuin aikaisemmin. Rakennukset ovat alueella, jota ei voida käyttää matkailutoimintaa palvelevaan rakentamiseen, eikä rakennuksista aiheudu mitään haittaa tilasta matkailupalvelujen alueeksi osoitetun osan hyödyntämiselle ja kehittämiselle. Olosuhteissa ei ollut tapahtunut sellaista muutosta, jonka perusteella yhtiöllä olisi oikeus irtisanoa pysyttämisoikeus.
KKO:n päätöksen perusteluista
Korkeimmassa oikeudessa oli ratkaistavana kysymys siitä, onko yhtiöllä oikeus irtisanoa mainittu sopimusperusteinen oikeus pitää rakennuksia yhtiön omistamalla kiinteistöllä.
Mitä käyttöoikeuden kestosta oli aikoinaan sovittu tai tarkoitettu
Asiassa oli riidatonta, että rakennusten pysyttäminen toisen maalla on perustunut vähintään kiinteistönomistajan suostumuksen nojalla syntyneeseen sopimukseen. KKO totesi, että tällainen vastikkeeton pysyttämisoikeus on kiinteistöön kohdistuva käyttöoikeus, jota nimenomaisesti koskevaa lainsäädäntöä ei ole voimassa, eikä tällaisen oikeuden irtisanomisen edellytyksiä voida arvioida esineoikeudellisesti suojattuna käyttöoikeutena tai rasitteena. Tämän vuoksi keskeisenä lähtökohtana on se, mitä osapuolet ovat sopineet oikeuden kestoajasta tai, jos osapuolten tarkoituksesta ei ole saatavissa näyttöä, mitä heidän on oikeuden kestoajasta katsottava tarkoittaneen tai edellyttäneen sopimusta tehtäessä.
KKO:n mukaan lailla sääntelemättömien kiinteistöön kohdistuvien käyttöoikeuksien kestoaikaa ja irtisanomisen edellytyksiä yleisesti arvioitaessa on lähdetty yhtäältä siitä, ettei käyttöoikeuksia voida perustaa sitovalla tavalla määräämättömäksi, ”ikuiseksi” ajaksi. Käyttöoikeuden on kuitenkin voitu edellyttää sopimusta tehtäessä olevan voimassa niin kauan kuin ne olosuhteet, jotka ovat olleet olennaisia käyttöoikeuden perustamisen näkökulmasta, säilyvät ennallaan. Tällöin rakennuksen pysyttämisoikeuden irtisanottavuuden arviointi kohdistuu sellaisiin sopimusperusteisia rasitteita koskeviin, olosuhteiden olennaiseen muuttumiseen liittyviin periaatteisiin, joissa on kysymys käyttöoikeuden merkityksestä sen haltijalle ja rasittavuudesta kiinteistön omistajalle.
KKO totesi johtopäätöksenään, että rakennuksen pysyttämisoikeuden voimassaoloaikaa ja irtisanomisen edellytyksiä on arvioitava tapauskohtaisesti silloin, kun nimenomaista sovittua aikamääräystä ei ole osoitettavissa. Arvioinnissa on keskeistä se, mitä osapuolet ovat sopimuksen tarkoituksesta muutoin sopineet. Mikäli osapuolten tarkoituksesta ei ole ajan kulumisen vuoksi mahdollista esittää näyttöä, irtisanomisen edellytyksiä on arvioitava sen perusteella, mitä sopimuksentekohetkellä vallinneiden olosuhteiden perusteella voidaan otaksua osapuolten tarkoittaneen.
KKO totesi, että A:lle siirtynyt rakennuksen pysyttämisoikeus perustuu alun perin sopimukseen, jonka sisällöstä ei ole tarkempaa selvitystä. Asiassa ei siten ole esitetty selvitystä myöskään siitä, mitä oikeuden voimassaolosta on sovittu. Aikaisempien omistajien W:n ja Z:n on kuitenkin katsottava hyväksyneen sopimuksen ostaessaan maa-alueen v. 1911. KKO:n mukaan pysyttämisoikeuden irtisanomisen edellytysten kannalta keskeistä sopimuksen tarkoitusta on arvioitava sen perusteella, mitä sopimuksen syntyolosuhteista on selvitettävissä ja mitä osapuolten on niiden perusteella oletettava tarkoittaneen.
Esitetyn selvityksen perusteella kiinteistön omistajien salliman oikeuden rakennusten pysyttämiseen on katsottava syntyneen viimeistään 1800-luvulla aikana, jolloin kiinteistörekisterijärjestelmä on ollut kehittymätön eikä esimerkiksi rasitteista ollut vielä säädetty lailla. Tuolloin ei myöskään ole vielä ollut voimassa sellaista maanvuokralainsäädäntöä, jonka mukaisiin vuokraoikeuden enimmäisaikoihin jälkikäteen suoritettavassa arvioinnissa voitaisiin analogisestikaan tukeutua.
Rakennuksia on pidetty toisen maalla jo yli sadan vuoden ajan. Rakennuksiin aikanaan sijoitettu taloudellinen panos on siten jo tullut kuoletetuksi. Vaikka rakennusten korjaukset ja ylläpito ovat vaatineet taloudellista panostusta, näinkin pitkään jatkunut käyttöoikeus puoltaa irtisanomisperusteen käsilläoloa.
Kysymyksessä oleva alue oli ollut ennen isojakoa yhteismaata ja että sillä sijaitsi kanteessa tarkoitettujen rakennusten ohella muitakin maata omistamattomien henkilöiden rakennuksia. Rakennusten omistajat ovat saaneet pysyttää rakennuksensa yhtiön nykyisin omistamalla maalla poikkeuksellisen pitkään aina 2000-luvulle asti ilman kiinteistönomistajan huomautuksia. Näiden seikkojen perusteella voidaan olettaa, että pysyttämisoikeus oli tarkoitettu hyvin pitkäkestoiseksi tai pysyväksi, kun otetaan huomioon myös edellä selostettu oikeuden syntyajankohdan mukainen kiinteistöjärjestelmän kehittymättömyys.
Arvio olosuhteiden muuttumisesta
KKO:n mukaan hyvin pitkäkestoisen käyttöoikeuden irtisanomisen edellytyksiä arvioitaessa erityistä merkitystä oli annettava olosuhteiden muuttumista koskevalle tarkastelulle. Olosuhteiden muuttumista on arvioitava vertaamalla pysyttämisoikeuden haltijalle koituvaa hyötyä sekä kiinteistönomistajalle aiheutuvaa haittaa sopimuksen syntyhetken tilanteeseen nähden.
KKO totesi, että kiinteistöt sijaitsevat alueella, jossa on yhä muiden maata omistamattomien osapuolten rakennuksia. Tämän vuoksi alue ei ole edelleenkään kiinteistönomistajan yksinomaisessa käytössä. Näin ollen olosuhteet eivät tässä suhteessa ole olennaisesti muuttuneet sopimuksen oletetusta syntyajankohdasta.
Rakennuksia on sopimuksen syntyhetkellä mitä ilmeisimmin käytetty vakituiseen asumiseen. Nykyään ne ovat vapaa-ajan käytössä, eikä pysyttämisoikeuden voida siten katsoa olevan sen haltijalle asumisen järjestämisen kannalta yhtä merkityksellinen kuin sopimuksen syntyajankohtana. Oikeus ei kuitenkaan ole tullut tarpeettomaksi, sillä rakennukset ovat edelleen olleet käytössä ympärivuotisesti.
X Oy oli kiinteistönomistajalle aiheutuvaa haittaa koskevan väitteensä perusteena vedonnut erityisesti suunnittelemalleen matkailutoiminnalle aiheutuvaan haittaan. KKO totesi, että toisen maalla sijaitsevien rakennusten pysyttämisoikeuden voidaan lähtökohtaisesti katsoa aiheuttavan kiinteistönomistajalle haittaa silloin, kun ne estävät kiinteistönomistajan pyrkimystä alueensa kehittämiseen esimerkiksi matkailutoiminnan muodossa. Haitan arvioinnissa merkitystä on kuitenkin myös sillä, kuinka todennäköiseltä kehittämishankkeen toteutuminen vaikuttaa esitetyn selvityksen perusteella. Esim. pelkälle alustavalle suunnitelmalle alueen kehittämisestä ei yleensä voida antaa merkitystä.
Asiassa oli selvitetty, että rakennukset ovat alueen rantaosayleiskaavassa alueella, joka on tarkoitettu pientalovaltaiseksi asuinalueeksi. Kaavamääräysten mukaan alueelle ei saa rakentaa matkailutoimintaa palvelevia rakennuksia. Asiakirjoista ilmeni, että asemakaavan muutos- ja rakennushanketta on suunniteltu X Oy:n omistaman tilan alueelle. Liikerakennuksen rakentamista koskevat suunnitelmat olivat kuitenkin alkuvaiheessa. Hankkeesta oli laadittu suunnitelmaluonnokset, ja asiasta oli käyty keskusteluja kaupungin kanssa.
KKO katsoi, että yhtiön esittämän kehittämishankkeen alustava vaihe sekä sen menestymiseen liittyvät epävarmuustekijät huomioon ottaen X Oy ei ole esittänyt riittävää selvitystä siitä, että rakennusten pysyttämisoikeuden aiheuttama haitta kiinteistönomistajalle olisi olennaisesti lisääntynyt sopimuksen syntyajankohtaan verrattuna.
KKO totesi johtopäätöksenään, että asiassa ei ole esitetty riittävää selvitystä siitä, että rakennusten pysyttämisoikeutta koskevat olosuhteet olisivat sen enempää kiinteistön omistavan osapuolen kuin rakennusten omistajien kannalta muuttuneet niin olennaisesti, että yhtiöllä olisi oikeus pysyttämisoikeuden irtisanomiseen. X Oy:n vaatimukset hylättiin kokonaisuudessaan.
Kommentti
Ennakkopäätöksen perusteella hyvin pitkään jatkuneen, konkludenttiseen sopimukseen perustuvan kiinteistön käyttöoikeuden irtisanominen on vaikeaa. Ennakkopäätös koskee kuitenkin harvinaista tilannetta, jossa rakennus on saanut olla toisen maalla vastikkeettomasti poikkeuksellisen pitkän ajan. Tällaiset vastikkeettomat pysyttämisoikeudet, joiden kestosta ei ole kirjallisesti sovittu, ovat harvinaisia.Tapauksesta ilmenee, että samalla alueella on muitakin vastaavia rakennuksia toisen maalla, joten ennakkopäätös selventää ainakin näiden rakennusten omistajien asemaa.