Kun kiinteistöstä paljastuu kaupan jälkeen jokin rakenteellinen vaurio tai rakennusvirhe, on melko tavallista, että ostaja kokee tulleensa petetyksi. Varsinkin, jos myyjä on rakentanut tai remontoinut kiinteistöä itse tai asunut siellä pitkään, ostaja saattaa epäillä, että myyjä on tahallisesti jättänyt kertomatta tietämistään vioista ja puutteista ennen kauppaa. Meiltäkin kysetään usein, eikö kyseessä ole rikosasia. Toisen erehdyttäminen talokaupassa esim. vääriä tietoja antamalla hyötymistarkoituksessa voi olla petos tai törkeä petos. Asian edistäminen rikosasiana on kuitenkin harvoin tehokasta ostajan kannalta. Rikosasiassa tuomitsemiskynnys on huomattavasti korkeammalla kuin riita-asiassa, mistä tuore korkeimman oikeuden ratkaisu on hyvä esimerkki.
Korkein oikeus antoi vuoden 2021 lopulla kiinteistökauppariitaan liittyvää rikosasiaa koskevan päätöksen (R2020/17, 28.12.2021 taltio 1997), joka ei ole ennakkopäätös. Tapauksesta on uutisoitu laajasti, katso esim. Ylen uutinen: Korkein oikeus hylkäsi petossyytteet kahden poliisin välisessä talokauppariidassa – kiista kestänyt vuosia . Tapauksesta tekee poikkeuksellisen mm. se, että riita on jatkunut tuomioistuimissa vuosia; ensin riita-asiana, jossa ostaja vaati ensisijaisesti kaupan purkua ja joka päättyi hinnanalennustuomioon (12.000 €). Tämän jälkeen asiaa on käsitelty oikeudessa rikosasiana, epäiltynä törkeänä petoksena. Poikkeuksellista on myös, että riidan kummatkin osapuolet ovat ammatiltaan poliiseja sekä se, että myös jutun todistajista oli tehty tutkintapyyntö.
Riita koski v. 2012 tehtyä rintamamiestalon kauppaa. Myyjä oli v. 2003 teettänyt taloon ns. jälkipaalutuksen. Tapauksessa oli erimielisyyttä siitä, mitä tietoja ostajat saivat tehdystä jälkipaalutuksesta ennen kauppaa. Paalutus oli tehty vain rakennuksen sivuille.
Hovioikeus katsoi myyjän erehdyttäneen ostajia kaupan yhteydessä salaamalla heiltä sen, että jälkipaalutusta ei ollut tehty rakennuksen keskiosan alle ja että jälkipaalutus oli tehty ilman rakennuslupaa. Hovioikeus katsoi myyjän syyllistyneen törkeään petokseen ja arvioi rikoksella aiheutetun vahingon määräksi vähintään 170.000 euroa.
Korkein oikeus katsoi, ettei myyjä ollut tahallaan erehdyttänyt ostajia. Syyte törkeästä petoksesta hylättiin.
KKO totesi, että antamatta jätetyt tiedot liittyivät yli 8 v. ennen kauppaa tehtyyn paalutustyöhön. Paalutuksen tekijä oli todennut myyjälle, ettei rakennuksen keskiosaa tarvitse paaluttaa. KKO:n mukaan rakennustyön tilaava maallikko saa lähtökohtaisesti luottaa rakennusalan ammattilaisen arvioon työn toteuttamistavasta ja laajuudesta. Rakennuksessa ei ollut tämän jälkeen ilmennyt merkille pantavia painumisesta johtuvia vaurioita. Paalutustyö oli kuvattu esitteessä, jonka ostaja oli saanut nähtäväkseen. Myyjä oli tilannut kiinteistön myyntiä varten paalutuksen tekijältä selvityksen tehdystä paalutuksesta, mikä viittasi KKO:n mukaan siihen, että myyjä oli pitänyt paalutusta asianmukaisesti tehtynä. Ajan kuluminen ja vaurioiden puuttuminen viittasivat myös samaan. Näin ollen myyjä oli voinut perustellusti katsoa, ettei rakennuksen keskiosaan liittynyt erityistä seurantatarvetta, josta olisi pitänyt erikseen ilmoittaa ostajille.
Rakennusluvan ja rakennesuunnitelman puuttumisen osalta KKO totesi todistelun perusteella, että myyjän on täytynyt ymmärtää paalutukseen liittyvän rakennusluvan ja rakennesuunnitelman puuttumisen merkitys ostajien kannalta. Rakennusluvan hakematta jättämisestä myyjälle aiheutunut hyöty ei ollut KKO:n mukaan huomattava, eikä törkeän petoksen tunnusmerkistö siten täyttynyt. Syyteoikeus petoksesta oli vanhentunut, joten syyte hylättiin kokonaan.
Kommentti: Kannattaako asiaa ajaa riita- vai rikosasiana?
Rikos edellyttää lähtökohtaisesti tekijältään tahallisuutta. KKO:n tuomion perustelujen mukaan petoksen rangaistavuus edellyttää, että tekijä mieltää antamansa tiedot varsin todennäköisesti virheellisiksi, puutteellisiksi tai harhaanjohtaviksi ja uhrin tästä syystä erehtyvän määräämistoimessaan.
Kiinteistökauppaan liittyvässä riitatilanteessa on yleensä hyvin vaikea näyttää toteen, että myyjä on menetellyt tahallisen petollisesti hyötymistarkoituksessa, vaikka esim. jokin remontti olisi tehty väärin tai jokin tieto jäänyt antamatta ostajalle. Kiinteistökauppoihin liittyvät petostuomiot ovat melko harvinaisia, vaikka niitä jonkin verran onkin. Useissa tapauksissa rikostutkinta päättyy poliisin tai syyttäjän päätöksellä riittävän näytön puuttuessa.
Yleensä kiinteistökauppaan liittyvät riitatilanteet on sujuvinta hoitaa riita-asiana. Jos myyjä on tehnyt remontteja väärin, tai jättänyt kertomatta tiedossaan olevista vioista tai puutteista, kyseessä on maakaaressa tarkoitettu kiinteistön laatuvirhe. Rakennusluvan puuttuminen on puolestaan maakaaren mukaan vallintavirhe. Esim. tiedonantovirhe ei edellytä, että myyjä olisi pyrkinyt tarkoituksella antamaan virheellisiä tai puutteellisia tietoja, joten tuomitsemiskynnys on selvästi rikosasiaa matalampi. Maakaaressa on lisäksi säännökset salaisesta virheestä, joka on kyseessä silloin, kun merkittävä piilevä virhe ei ole ollut sen paremmin ostajan kuin myyjänkään tiedossa ennen kauppaa. Ostajalla on oikeus virheen perusteella hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppaa. Näin ollen riita-asia johtaa yleensä ostajan kannalta parempaan lopputulokseen kuin rikosasia.
Poliisille tehdyt kiinteistökauppaan liittyvät tutkintapyynnöt jäävät usein odottamaan riita-asian ratkaisua ennen kuin rikosasian käsittely etenee. Tämän johdosta asian edistäminen rikosilmoituksella on usein hidasta ja asian hoitaminen riita-asiana on yleensä nopeampi keino saada asia päätökseen. Suuri osa kiinteistökauppariita-asioista sovitaan nykyisin ilman oikeudenkäyntiä osapuolten kesken tai tuomioistuinsovittelussa, mikä nopeuttaa ratkaisun saamista riita-asian oikeudenkäyntiin verrattuna.
Halutessaan asiaa voi viedä eteenpäin sekä riita- että rikosasiana, kuten em. poliisien välisessä talokauppatapauksessa on tehty. Silloin kannattaa varautua siihen, että samoja tapahtumia puidaan oikeudessa vielä 9 vuotta talokaupan jälkeenkin. Tämä ei ole varmastikaan paras vaihtoehto niille, jotka kokevat oikeusprosessin raskaaksi ja haluavat löytää asiaan nopeasti ratkaisun.