Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

KHO:n päätös kiinteistönvälitysalan ns. vuokratuolisopimuksista

Korkein hallinto-oikeus antoi 8.3.2022 vuosikirjapäätöksen 2022:33 kiinteistönvälitysalan ns. vuokratuolisopimusten laillisuudesta.Tapauksessa oli kysymys siitä, että kiinteistönvälitysketjuun kuuluva välitysliike oli tehnyt yhteistyösopimuksia, joiden perusteella välittäjät saivat käyttää ketjun kiinteistönvälityskonseptia. Sopimuksen mukaan välittäjät eivät olleet työsuhteessa välitysliikkeeseen, vaan toimivat itsenäisesti ja laskuttivat toimeksiantojen hoitamisesta syntyneet provisiot erillisen laskutusyhtiön avulla.

Välitysliikkeitä valvova Etelä-Suomen aluehallintovirasto (AVI) oli antanut välitysliikkeelle varoituksen, koska sopimuksen perusteella välitysliikkeen nimissä välitystehtäviä suorittaneet henkilöt eivät olleet välitysliikkeen palveluksessa. Hallinto-oikeus oli kumonnut päätöksen katsoen, että välittäjät olivat välitysliikelaissa tarkoitetulla tavalla välitysliikkeen palveluksessa. AVI valitti päätöksestä KHO:een.

KHO totesi, että välitysliikelaissa tarkoitettu toiminta on erityisesti säänneltyä toimintaa, jota saa harjoittaa vain laissa säädetyin tavoin välitysliikkeeksi rekisteröity yksityinen elinkeinonharjoittaja tai oikeushenkilö. Välitysliikkeen vastaavalle hoitajalle säädetty velvollisuus huolehtia välitystoiminnan lainmukaisuudesta edellytti, että vastaavalla hoitajalla oli todellinen ja välitön mahdollisuus ohjata ja valvoa toimintaa sekä puuttua siinä ilmeneviin epäkohtiin.

KHO katsoi, että välitysliikelaissa viitatulla palveluksessa olemisella tarkoitettiin välitysliikkeeseen työsuhteessa olevia ja liikkeen johtoon kuuluvia henkilöitä. Välitysliikkeen ulkopuolisina sopimuskumppaneina välitystehtäviä itsenäisesti suorittavien henkilöiden ei katsottu olevan säännöksessä tarkoitetulla tavalla välitysliikkeen palveluksessa eikä tällaiseen henkilöön rinnastettavissa. Välitystehtäviä ei ollut mahdollista antaa muiden kuin välitysliikkeen palveluksessa olevien suoritettaviksi.

Välitysliikkeen toiminnassa oli menetelty AVI:n toteamalla tavalla välitysliikelain vastaisesti. Hallinto-oikeuden päätös kumottiin ja AVI:n päätös varoituksen antamisesta saatettiin voimaan.

Kyseessä oli äänestyspäätös äänin 3-2. Vähemmistöön jääneet olisivat kumonneet varoituksen ja katsoneet, ettei toiminnan juridisella muodolla ollut merkitystä.

Johtopäätökset

KHO:n päätös vaikuttaa välitysliikkeiden toiminnan järjestämiseen jatkossa. Välitystehtäviä saavat suorittaa välitysliikkeen nimissä ainoastaan välitysliikkeen työntekijät tai välitysliikkeen johtoon kuuluvat.

Mikäli itsenäinen välittäjä-yrittäjä toimii jonkin välitysliikkeen konseptin alaisuudessa, kyseisen välittäjä-yrittäjän on tällöin oltava itsekin rekisteröity kiinteistönvälitysliikkeeksi joko yksityisenä elinkeinonharjoittajana tai oikeushenkilönä. Useilla välitysliikkeillä onkin nykyisin "partneryrittäjiä" tai vastaavia, jotka ovat rekisteröityneet välitysliikerekisteriin. Välitysliikelain mukaiset velvollisuudet mm. vastaavan hoitajan nimeämisestä ja vastuusta sekä henkilökunnan pätevyysvaatimuksista koskevat tällöin kyseistä välittäjä-yrittäjää. Konseptin luonut yritys ei tällöin ole välitysliikelain mukaisessa vastuussa itsenäisen, välitysliikerekisteriin kuuluvan yrittäjän toiminnasta. 

Mikäli välitysliikkeellä on vanhoja yhteistyösopimuksia itsenäisten yrittäjien kanssa, joilla ei ole omaa rekisteröityä välitysliikettä, välitysliikkeen tulisi uudistaa sopimusjärjestelyt viipymättä lain mukaisiksi. Vaihtoehtoina on esim. yhteistyökumppanivälittäjien ottaminen työsuhteeseen, tai  uusi yhteistyösopimus, mikäli yhteistyökumppanivälittäjä rekisteröi oman välitysliikkeen.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: