Mikä on keikahduspiste?
Ilmastonmuutoksesta puhuttaessa käytetään keikahduspisteen käsitettä. Wikipedian mukaan ilmaston keikahduspiste on kynnys, jonka ylittyessä pienikin häiriö voi muuttaa koko järjestelmän tilaa tai sen kehityksen suuntaa, Keikahduspisteen jälkeen muutos on itseään ruokkivaa siten, että vaikka muutosta eteenpäin työntävä voima lakkaisi, muutos ei pysähdy, vaan jatkuu omalla painollaan. Ilmaston keikahduspisteen ylittäminen johtaa yleensä jonkinlaiseen peruuttamattomaan muutokseen. Keikahduspisteen käsite on laajentunut yli alkuperäisen merkityksensä, ja sitä käytetään nykyään kuvaamaan mitä tahansa prosessia, jonka tapahtumisnopeus kiihtyy tietyn pisteen jälkeen dramaattisesti, myös muissa yhteyksissä kuin ilmastonmuutoksesta puhuttaessa.
Keikahduspiste talokaupassa?
Keikahduspiste-sanaa voitaisiin käyttää myös vanhan omakotitalon ostamisvaiheessa talon korjaustarpeiden mieltämisen ja miettimisen yhteydessä. Missä kohdassa (rahasummassa) menee vanhan talon kauppaa tehtäessä talon korjaamisen ja parantamisen keikahduspiste? Pisteen kohdalla eli tietyn suuruisten korjaustarpeiden ilmetessä koko kaupassa "ei enää ole mitään järkeä". Ostettavan omakotitalon korjaustarpeisiin voidaan suhtautua realistisesti muutaman (helpoimmin miellettävän) korjaustarpeen osalta, ja laskea niiden korjaustarpeet rahoitustarpeisiin mukaan 1+1=2 mukaisella kaavalla, rahoittaa ne, korjata ne ja elää elämää tyytyväisenä eteenpäin. Joskus taas kuitenkin käy niin, että ilmeneekin vielä joku itselle alun perin yllätyksellinen, etukäteen huomioimaton korjaustarve, jolloin kustannusten huomioimisen kaava onkin 1+1 >2 koska alkuperäinen kaupanteon järkevyyden raja saattaa ylittyä, kun mennään tiettyyn rahamäärään korjauskustannuksissa.
Mihin kohtaan sitten kullakin ostajalla asettuu korjaustarpeiden ja -kustannusten keikahduspiste, jonka ylityttyä asuntokaupassa ei ole enää mitään järkeä?
Talon kaupan ja omistamisen järkevyys menetetään, jos korjattavaa on selvästi tietyn tason yli. Välillä käy vielä niin, että tämä huomataan vasta sen jälkeen, kun talo on jo ostettu. Lisäksi tietyissä jo tehdyissä korjauksissakaan (ja niihin upotetuissa kustannuksissa) ei ole sen jälkeen enää järkeä, kun jotain jäljellä olevaa fataalia korjaustarvetta ei pystytä enää täyttämään eikä korjausta kustannusten määrän vuoksi tekemään. Talossa ei esimerkiksi riskirakenteiden vaurioiden vuoksi pystytä terveellisesti asumaan, vaikka siihen olisi juuri tehty jo kymmenien tuhansien eurojen kylpyhuone- ja kattoremontit tms. Kun kaikkia remonttitarpeita ei ole huomioitu etukäteen, saatetaan olla tilanteessa, jossa keikahduspisteen ylittyessä kiinteistöön laitetut rahat ovatkin menneet hukkaan ja jäävät hyödyttömiksi.
Vanhaa taloa ostettaessa on varauduttava erilaisiin rahanreikiin, joita kumpuaa erilaisista asioista. Putkiremontti ja julkisivuremontti ovat asuntokaupassa jo vakiintuneesti tuttuja huomioitavia asioita. Vanhaa taloa yleensä halutaan ainakin uudistaa ulkonäöltään, pinnoiltaan ja sisustukseltaan (vrt. muuttovalmis asunto). Osa rahantarpeesta aiheutuu erilaisista korjaustarpeista, joita vanhassa talossa ja kiinteistössä on. Kuinka konkreettisesti on mietitty se, millaisiin korjaustarpeisiin tarkemmin ottaen on varauduttava, on kunkin talonostajan oma asia. Ei ole olemassa mitään kaiken kattavaa listaa tai testiä, joka pitäisi käydä läpi vaan kyse on jokaisen omista valmiuksista varautua rahanmenoon, mahdollisuuksiin ja riskeihin. Huomioitavia asioita voivat olla esim.
Pinnat ja muu sisustus
Rikkoutuneet asiat, näkyvät puutteet
Kylpyhuoneremontti, keittiöremontti
Energiatehokkuuden parantaminen (lämmitystapa, lämmöneristäminen, ikkunat ym.)
Vesikatto, putket, julkisivu, salaojat ym. rakenteet ja järjestelmät, joilla on joitakin kymmeniä vuosia oleva tekninen käyttöikä päättymässä
Riskirakenteiden osalta voi ilmetä tarve vaihtaa esim. valesokkelitalossa ulkoseinien alaosien rakenne toisenlaiseksi tai puukoolatun lattian muuttaminen toisenlaiseksi lattiarakenteeksi. Korjauskustannukset saattavat olla kymmeniä tuhansia euroja. Asuntokaupan kuntotarkastuksen eräs tarkoitus on tuoda esille rakennuksen tyypilliset riskirakenteet, jotta niiden riskit pystytään ymmärtään ja niihin varautumaan jo ennen kauppaa/kaupanteossa. Vastaan tulee kuitenkin myös puutteellisia kuntotarkastuksia, joissa riskirakenteita ei ole tunnistettu eikä tarkasteltu. Tällöin ostajalta jää huomioimatta riskirakenteeseen liittyvä mahdollinen korjaustarve ja keikahduspisteen luullaan jäävän ylittymättä, vaikka se tosiasiassa ylittyisikin.
Millä perusteella korjauskustannusten järkevyyttä arvioidaan?
Kun ostaa vanhaa taloa, talon ikä näkyy kauppahinnan määrässä, mutta ei kuitenkaan samassa suhteessa kuin mitä korjaustarpeita euroissa talossa on. Kauppahinta kun ei koostu suoraan tulevista korjauskustannuksista tai toisaalta niiden puuttumisesta. Ostaja on varautunut johonkin määrään korjauskustannuksia, jotta kaupassa on hänelle järkeä. Joku tietty isompi määrä korjauskustannuksia taas on liikaa, ja sen jälkeen kaupassa ei ole taloudellisesti tai muutenkaan järkeä. Vertailukohtana voi jollakin olla se, mikä arvo kiinteistöllä tulee olemaan tehtävien korjausten ja parannusten jälkeen. Varsinkin maakunnissa, joissa muuttotappioiden vuoksi omakotikiinteistöjen kysyntä on heikkoa, on tärkeää miettiä, saako rahalleen vastinetta, eli menevätkö kiinteistöön laitetut rahat hukkaan eli onko niistä vain ns. käyttöhyötyä ja kiinteistöllä vain käyttöarvoa, vai onko kiinteistöllä edelleen taloudellista arvoa suurten taloudellisten satsaustenkin jälkeen. Joillakin vertailukohtana saattaa olla taas se, millä hinnalla saisi uudemman remonttivapaan talon saman käyttöhyödyn saavuttamiseksi. Lisäksi eri ihmiset arvottavat erilaisia asioita ja kiinteistön ominaisuuksia keskenään eri tavoin.
Olisi hyvä, että ostajan itsensä lisäksi kauppaa rahoittava pankki käsittelee ostaja-asiakkaansa kanssa tätä asiaa. Yleensä talokaupat tehdään asuntolainalla ja raha sekä kiinteistön ostamiseen että sen korjauksiin ja parannuksiin tulee usein pankilta. On tärkeää, että rahoittava pankki kiinnittää oman ja asuntovelallisen huomion kiinteistön vaatimiin rahallisiin satsauksiin.
Olisi tärkeää, että em. korjaus- ja parannustarpeet olisivat myytävien kiinteistöjen osalta kattavasti arvioitavissa ja tiedot ainakin niiden kustannusten suuruusluokasta saatavissa, jotta keikahduspistettä pystytään realistisesti arvioimaan jo ennen kauppaa. Pätevä ja asiantunteva omakotitalon kuntotarkastus auttaa em. seikkojen huomioimisessa ennen kauppaa.