Tämä talvi on ollut ainakin Tampereen seudulla runsasluminen. Lämpötilojen sahatessa plussalla ja miinuksella ja kelien vaihdellessa monen talon räystäille on kasaantunut lunta ja jäätä. Kuka vastaa siitä, jos katolta tippuu lunta tai jäätä ohikulkijan päälle? Kiinteistön omistajan tai haltijan on huolehdittava kiinteistön turvallisuudesta. Oikeuskäytännössä taloyhtiölle ja sen johdolle on asetettu melko pitkälle menevä vastuu talvikunnossapidosta ja turvallisuudesta huolehtimisesta. Hallituksen jäsenten kannattaakin varmistaa, että asiasta on huolehdittu omassa yhtiössä asianmukaisesti.
Lumen ja jään putoamisesta aiheutuvat vahingot
Taloyhtiö vastaa kiinteistönsä turvallisuudesta. Järjestyslain 5 §:n mukaan rakennuksen tai rakennelman omistajan tai haltijan taikka hänen edustajansa on huolehdittava siitä, ettei rakennuksesta, rakennelmasta tai muusta vastaavasta paikasta putoava lumi tai jää taikka muu esine tai aine aiheuta vaaraa ihmisille tai omaisuudelle. Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset.
Lumen ja jään kertyminen katolle voi aiheuttaa paitsi vaaraa ja vahinkoa ohikulkijoille ja muiden omaisuudelle, myös ylimääräistä rasitusta talon rakenteille. Kerrostalon katolta putoavasta lumesta ja jäästä aiheutuu ajoittain vakavia loukkaantumisia ja jopa kuolemaan johtavia onnettomuuksia. Taloyhtiön tai muun kiinteistön omistajan/haltijan tuleekin huolehtia siitä, että katon lumi- ja jäätilanteen seuranta ja lumenpudotus on järjestetty asianmukaisesti. Kun lunta kertyy katolle, ensin voidaan asentaa puomit tai lippusiimat varoittamaan vaara-alueista. Tämä ei kuitenkaan yksin riitä, vaan sen jälkeen on huolehdittava lumien pudotuksesta turvallisesti. Useimmiten rakennuksen lumitilanteen seurannasta ja tarvittavista lumenpudotustoimenpiteistä on tehty sopimus huoltoyhtiön kanssa.
Jos lumen tai jään putoaminen katolta aiheuttaa vahinkoa, taloyhtiölle syntyy vahingonkorvausvastuu. Jos taloyhtiö on solminut huoltoyhtiön kanssa sopimuksen lumen ja jään tarkkailusta ja lumenpudotuksesta, mutta huoltoyhtiö ei ole hoitanut tehtävää asianmukaisesti, taloyhtiö voi vaatia korvauksia edelleen huoltoyhtiöltä. Taloyhtiön vakuutus korvaa useimmiten aiheutuneet vahingot. Joissain tapauksissa yhtiön johto voi joutua lisäksi jopa rikosoikeudelliseen vastuuseen vammantuottamuksesta tai kuolemantuottamuksesta.
Ennakkopäätös KKO 2007:62 koski tapausta, jossa taloyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Taloyhtiö oli tehnyt huoltoyhtiön kanssa sopimuksen kiinteistön hoidosta. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, taloyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty.
Tapauksessa koko taloyhtiö oli yhden perheen omistuksesa, mistä johtuen hallituksen puheenjohtajan rooli oli suurempi kuin tavallisessa taloyhtiössä. Hallituksen työnjaon mukaan puheenjohtajalle oli kuulunut kiinteistön kunnosta ja turvallisuudesta huolehtiminen, mikä selittää yksin hänen joutumisensa rikosoikeudelliseen vastuuseen. Tapauksessa hallituksen pj. vetosi siihen, että kyseessä oli tapaturma, eikä hän ollut menetellyt tuottamuksellisesti. KKO totesi, että tapaturman ja tuottamuksen rajanvedon kannalta ratkaiseva merkitys on sillä, onko tapahtuma ollut niin ennalta-arvaamaton, ettei huolellisenkaan henkilön ole pitänyt siihen varautua. Harkittaessa sitä, olisiko pj:n pitänyt havaita vaaratilanne ja ryhtyä toimenpiteisiin vahinkojen torjumiseksi, lähtökohdaksi on otettava sääolosuhteet, joiden vallitessa jään muodostuminen katolle ja räystäille ei ole ollut yllättävää. Kysymys oli ollut runsaan viikon kestäneestä sääjaksosta. Katon lumi- ja jäätilanteen tarkkailua olisi tässä tilanteessa tullut tehostaa tai ainakin ryhtyä varoittamaan rakennuksen käyttäjiä ja sen läheisyydessä liikkuvia. Lumenpudotukset niin kutsutuissa riskikohteissa oli aloitettu viisi päivää ennen syytteessä tarkoitettua tapahtumaa. Tämäkin viittasi KKO:n mukaan siihen, että olosuhteiden poikkeuksellisuudesta aiheutuvat vaaratekijät olivat olleet jo useita päiviä havaittavissa ja todettavissa asianmukaisia toimenpiteitä edellyttäviksi. Jään putoamista ja vahinkoseurausta ei ollut mainituissa oloissa pidettävä siten yllätyksellisenä, että kysymys olisi ollut tapaturmasta.
Liukastumisvahingot
Myös liukastumisvahinkojen johdosta haetut korvaukset ovat olleet viime aikoina otsikoissa. Kiinteistön omistaja tai haltija, kuten taloyhtiö, vastaa liukkaudentorjunnasta piha-alueellaan sekä joissain tapauksissa myös tontin viereisellä jalkakäytävillä. Jos pihan kunnossapidosta ja liukkaudentorjunnasta ei ole huolehdittu asianmukaisesti, taloyhtiö voi joutua korvausvastuuseen. Korvausvastuun välttääkseen taloyhtiön on syytä huolehtia siitä, että hiekoitusta ym. kunnossapitoa koskeva sopimus huoltoyhtiön kanssa on kunnossa. Taloyhtiö vastaa vahingosta liukastujaan nähden, mutta jos huoltoyhtiö ei ole hoitanut tehtäviään sovitusti, taloyhtiö voi esittää vaatimuksia edelleen huoltoyhtiölle. Jos pihaa hoidetaan talkoilla, on riski taloyhtiön korvausvastuusta huomattava, jos liukkaudentorjunta jää asianmukaisesti hoitamatta. Liukastumisvahingoista voi lukea lisää aiemmasta blogikirjoituksestamme Kuka korvaa liukastumisvahingot.
Korvausmääristä
Taloyhtiön vakuutus kattaa yleensä lumen putoamisesta tai liukastumisesta aiheutuneet esine- ja henkilövahingot.
Tuoreen LähiTapiolan tiedotteen mukaan liukastumisvahingoista haetaan nykyisin aiempaa herkemmin korvauksia. Vaikka otsikoissa on viime aikoina kerrottu miljoonien eurojen liukastumiskorvausvaatimuksesta, suomalaisen oikeuskäytännön mukaan vahingonkorvaukset liukastumisvahingoista, kuten muistakin vahingoista, ovat tavallisesti pieniä. Tyypillisesti korvattavaksi voi tulla esim. lääkäri- ja lääkekuluja. Suurikin vahingonkorvaus on mahdollinen, jos vahinko aiheuttaa esim. vammautumisen, työkyvyttömyyden ja ansionmenetystä. Suomessa vahingonkorvaus perustuu konkreettiseen aiheutuneeseen vahinkoon, eikä järjestelmämme tunne amerikkalaistyylisiä rangaistusluontoisia suuria vahingonkorvauksia.
Mitä taloyhtiön kannattaa tehdä?
Taloyhtiön hallituksen kannattaa tarkistaa huoltoyhtiön kanssa tehty sopimus ja varmistaa, että sopimuksessa on sovittu riittävän selkeästi
- rakennuksen päällä olevan lumen ja jään aktiivisesta tarkkailusta ja tarvittavista varoitus- ja lumenpudotustoimenpiteistä ja
- pihan ja taloyhtiön vastuulle kuuluvan jalkakäytävän hiekoituksesta yms. liukkaudentorjunnasta.
Jos taloyhtiössä hoidetaan pihatyöt talkooperiaatteella, kannattaa hallituksen harkita, onko tämä varmasti riittävää ja mieltää asiaan liittyvät riskit.
Lisäksi kannattaa varmistaa, että taloyhtiössä on kattavat vakuutukset vahinkojen varalta.