Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Ilmastonmuutos ja kiinteistön virhe

Aamulehdessä haastateltiin 19.11.2019 Tampereen yliopiston rakennusfysiikan professori Juha Vinhaa ilmastonmuutoksen vaikutuksesta rakennuksiin ja niiden kohtaamaan kosteusrasitukseen. 

Vinhan mukaan ilmastonmuutos lisää rakenteiden kosteusrasitusta, koska tuulien ja sademäärän lisääntymisen vuoksi viistosaderasitus lisääntyy. Lisäksi talvella sade ei tulee enää yhtä usein lumena, vaan vetenä, joka imeytyy helposti rakenteisiin. Kun lämpötila nousee, syksyllä ja talvella on aiempaa enemmän homeen kasvulle otollisia olosuhteita. Homeen kasvu edellyttää, että lämpötila on yli nolla astetta. Pilvisyyden lisääntyessä myös auringon kuivaava vaikutus vähenee.

Aamulehden artikkelissa todetaan, että ilmastonmuutos vaikuttaa myös rakentamiseen: suunnittelussa on huomioitava, miten rakennukset kestävät lisääntyvän kosteuden ja kasvaneen homeriskin. Kuten kaikki lisääntyvä ja uusi tieto, tällä hetkellä tiedossa olevat ilmastonmuutoksen vaikutukset pääsevät vaikuttamaan rakentamisen toteutukseen vasta tästä eteenpäin. Jo rakennettuihin rakennuksiin tutkimustieto voisi vaikuttaa toteutettaviin ratkaisuihin vanhoja rakennuksia remontoitaessa ja korjattaessa.

Ilmastonmuutos siis aiheuttaa kosteuden lisääntymistä ja näin ollen mahdollisesti kosteusvaurioita rakennuksissa. Jos ja kun tästä asiasta tulevaisuudessa puhutaan enemmän ja enemmän, voi se vaikuttaa yleiseen tietoisuuden tasoon kosteusvaurioista. Voidaanko jossain kohtaa todeta yleisesti tunnetuksi seikaksi, että vanhoissa rakennuksissa on kosteusvaurioita ilmastonmuutoksesta johtuen? Tällöin tämä pitäisi yksittäisen rakennuksen ostajankin ymmärtää ja näin ollen hän ei voisi vedota tällaisiin vaurioihin kiinteistön virheinä kaupanteon jälkeen. Tällä hetkellä vastaava ajatus tulee mieleen rakennusalan ammattilaisten hyvin tuntemien riskirakenteiden, kuten valesokkelin, kohdalla. Eikö niidenkin hyvin yleinen vaurioituminen (vaikka ilman ilmastonmuutosnäkökulmaakin) ole jo niin yleisesti tiedossa, että voitaisiin ajatella, että asunnon ostajan tulisi tällaiseen varautua, eikä valesokkelin vaurioissa olisi siten kyse lainkaan juridisesta virheestä? Näin ei kuitenkaan ole, koska kaikilla, kenties pois lukien rakennusalan ammattilaiset, ei ole kattavaa tietämystä valesokkelin vaurioitumisherkkyydestä.

Voiko ilmastonmuutos vaikuttaa myös muuta kautta rakennuksen juridiseen virheellisyysarviointiin? Minkä mittapuun mukaan esimerkiksi omakotitalokiinteistön virheellisyyttä arvioidaan? Vastaako myyjä siitä, mitä maapallolla tapahtuu tulevaisuudessa kaupanteon jälkeen ja siitä, että ilmastonmuutoksesta johtuvia kosteusvaurioita ilmenee rakennuksessa esim. 4 vuotta kaupanteon jälkeen?

Vanhan rakennuksen virheellisyyttä arvioidaan yleensä kiinteistökauppariidassa. Virhearviointiin vaikuttavat maakaaren säännökset mm. kiinteistön laatuvirheperusteista, ostajan velvollisuuksista ja virheen seuraamuksista. Maakaaren mukaisia kiinteistön laatuvirheperusteita ovat sopimuksenvastaisuus, tiedonantovirhe ja salainen virhe. Kiinteistön laatuvirheen olemassaoloa arvioidaan sen perusteella, millainen kaupan kohde oli kaupantekohetkellä. Maakaaren 2:21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Sen sijaan, jos virheen tai vaurion rakennuksessa aiheuttaa esimerkiksi jokin selkeä tapahtuma kaupanteon jälkeen, ei myyjä ole siitä kaupan perusteella virhevastuussa, koska kiinteistössä ei ole ollut virhettä nimenomaan kaupantekohetkellä. Esimerkiksi kaupan jälkeen rakennuksen kasteleva tulvavahinko ei ole kiinteistön virhe.

Voisiko tämä kiinteistökaupan virhesääntelyn ajallinen ulottuvuus liittyä muun ohella myös ilmastonmuutoksen aiheuttamaan kosteuden lisääntymiseen? Jos kaupan kohteena olleen rakennuksen vaurioiden väitetään syntyneen kaupanteon jälkeen, tämä voi olla asiassa oleellista.

Ongelma lienee kuitenkin se, että ilmastonmuutoksen vaikutukset eivät ole lyhyellä, joidenkin vuosien tarkasteluvälillä selviä tai näkyviä tai niin huomattavia, että ne voitaisiin erottaa sääolosuhteiden normaalista vaihtelusta. Voi olla vaikea osoittaa ylipäätään, että sääilmiöt eivät olisi olleet aivan normaaleja normaalin olosuhteiden vaihtelun puitteissa, vaan että nimenomaan kaupantekohetken jälkeen on tapahtunut jokin erityinen, ehkä äkillinen ja huomattava muutos sääolosuhteissa, joka on aiheuttanut vaurioitumisen. Rakennuksen pitää kuitenkin kestää normaaleissa sääolosuhteissa.

Vaikka ilmasto ja sääolosuhteet olisivatkin muuttuneet kaupanteon jälkeen merkittävällä tavalla, on varmaankin vaikea kuitenkin osoittaa, että vaurioitumista ei kuitenkaan olisi tapahtunut ennen kauppaa.

Kirjoituksessa mainittu Aamulehden artikkeli: https://www.aamulehti.fi/a/352e360b-676b-405c-852f-050f47ffec54 (vain tilaajille)

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: