Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Huoneiston käyttötarkoituksen muutos taloyhtiössä

Asunto-osakeyhtiön osakas voi haluta muuttaa hallitsemansa huoneiston käyttötarkoituksen itselleen paremmin sopivaksi, esim. liikehuoneiston asuinhuoneistoksi taikka myymälän ravintolaksi. Erityisesti toimistotilojen muuttaminen asuinhuoneistoiksi on viime aikoina yleistynyt.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä hallitsemassaan osakehuoneistossa muutoksia omalla kustannuksellaan. Tällaisen muutoksen on kuitenkin oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Jos osakas haluaa muuttaa huoneiston käyttötarkoitusta, se edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista.

Osakkaalla ei ole ehdotonta oikeutta saada huoneistonsa käyttötarkoitusta muutetuksi. Yhtiökokous päättää yhtiöjärjestyksen muuttamisesta määräenemmistöllä, ts. päätöstä täytyy kannattaa vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Jos yhtiöjärjestyksessä on määrätty suuremmasta määräenemmistöstä, on noudatettava yhtiöjärjestystä. Määräenemmistön lisäksi on saatava suostumus osakkeenomistajalta, jonka huoneiston käyttötarkoitusta muutetaan. Yleensä käyttötarkoitusta muutetaan nimenomaan osakkeenomistajan pyynnöstä, jolloin erillistä suostumusta ei tarvita.

Jos huoneiston käyttötarkoituksen muutos lisää muiden osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuutta, muutokselle vaaditaan kaikkien muiden osakkaiden suostumus. Esim. jos yhtiöjärjestyksen mukaan liiketilan vastikekerroin on 1,5 ja asunnoilla ei ole kerrointa, liiketilan muutos asunnoksi lisäisi muiden osakkaiden maksuvelvollisuutta. Tällöin muutos vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen. Toinen vaihtoehto on, että kyseisen huoneiston vastikekertoimena pidetään edelleen 1,5, vaikka se muutetaan asuinhuoneistoksi.

Yhtiökokous voi halutessaan asettaa käyttötarkoitusmuutoksen hyväksymiselle ehtoja, esim. edellyttää, että muutosten kunnossapitovastuu on yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaalla.

Huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää lisäksi aina rakennuslupaa. Rakennuslupaa voidaan hakea vasta sitten, kun asunto-osakeyhtiö on ensin päättänyt hyväksyä osakkaan haluaman yhtiöjärjestyksen muutoksen. Käytännössä asunto-osakeyhtiö voi päättää käyttötarkoituksen muutoksesta ehdollisena siten, että yhtiöjärjestyksen muutosta ei panna täytäntöön eikä rekisteröidä ennen kuin muutoksille on myönnetty rakennuslupa ja muutostoimenpiteet on tehty. Joissain tapauksissa muutostyö voi edellyttää rakennusluvan lisäksi poikkeamislupaa. Näin on esim. silloin, jos aiottu käyttötarkoitus poikkeaa asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta tai kerrosalaa laajennetaan ns. aputilalla ja kerrosala ylittyy.

Asunto-osakeyhtiö tai sen valtuuttama taho hakee rakennusluvan. Yhtiö pystyy valvomaan hanketta parhaiten, jos se asioi itse rakennusvalvonnan kanssa. Koska kysymys on osakkaan haluamasta muutoksesta, osakas vastaa kaikista muutoksesta aiheutuvista kustannuksista, kuten lupakustannuksista ja tarvittavien suunnitelmien teettämisestä sekä muutostöiden toteutus- ja valvontakustannuksista. Yhtiölle ja muille osakkaille ei pitäisi aiheutua mitään kustannuksia osakkaan muutostöistä.

Kun huoneiston käyttötarkoitus on muutettu, asunto-osakeyhtiö vastaa jatkossa kunnossapidosta yhtiöjärjestyksessä määritellyn käyttötarkoituksen mukaisesti. Jos liiketila muutetaan asunnoksi, yhtiö vastaa tilan kunnossapidosta asuinhuoneistona. Yhtiö vastaa esim. muutostöinä toteutettujen märkätilojen ja perusjärjestelmien kunnossapidosta, jos yhtiöjärjestykseen ei ole otettu yhtiön kunnossapitovastuuta rajoittavia määräyksiä. Jos yhtiö haluaa rajoittaa kunnossapitovastuutaan osakkeenomistajan käyttötarkoitusmuutoksen yhteydessä toteuttamista rakenteista, eristeistä tai perusjärjestelmistä, kunnossapitovastuusta tulee ottaa selkeä määräys yhtiöjärjestykseen. Tällainen määräys voi olla muutoksen hyväksymisen ehtona. 

Kirjoittanut Leena

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: