Jos myyjä on itse osallistunut talon rakennus- tai remonttitöihin, myyjän vastuu kiinteistön virheistä on laajempaa kuin myyjällä, joka ei ole osallistunut rakennustöihin. Tämä johtuu siitä, että myyjällä katsotaan olevan tietoa mm. talon rakennustavasta ja sen puutteista. Tällöin kiinteistökaupan jälkeen havaitut virheet katsotaan helposti tiedonantovirheiksi salaisen virheen sijasta. Hyvä esimerkki tästä on Helsingin hovioikeuden tuomio (3.4.2023 nro 54), joka koski omakotitalokiinteistön kaupan laatuvirheitä. Kiinteistössä katsottiin olevan tiedonantovirhe, kun myyjä oli antanut ostajalle rakennuslupapiirustukset eikä ollut kertonut, että pohjakerroksen rakenteet oli toteutettu osittain piirustuksista poiketen, ja rakenteiden puutteista oli aiheutunut kosteus- ja mikrobivaurioita.
Tapauksen taustaa
Tapaus koski v. 2018 Järvenpäässä tehtyä omakotitalokiinteistön kauppaa, jossa kauppahinta oli ollut 270.000 euroa. Kiinteistöllä sijaitsi v. 1986 valmistunut omakotitalo, jossa oli tehty merkittäviä korjauksia v. 2006-2007. Myyjät olivat rakentaneet talon.
Ostajat vetosivat kiinteistön virheinä mm. erilaisiin rakennusvirheisiin, kuten patolevyjen virheelliseen asennustapaan ja salaojituksen virheelliseen korkeusasemaan, liian hienojakoiseen maa-ainekseen perustusten vierellä ja alustäytössä sekä pohjakerroksen ulkoseinärakenteiden lämmöneristyksen virheelliseen toteutustapaan, sekä kosteus- ja mikrobivaurioihin. Ostajat vaativat virheiden perusteella 120.000 euron hinnanalennusta sekä vahingonkorvauksia 7.870 euron arvosta.
Myyjät kiistivät virheet ja vaatimukset kokonaisuudessaan. Myyjien mukaan talo oli rakennettu suunnitelmien ja rakentamisaikaisten määräysten mukaisesti. Myyjien mielestä pohjakerroksen vauriot olivat vähäisiä ja johtuivat kosteuden kondensoitumisesta rakenteisiin, eikä rakennusvirheistä. Tämä oli myyjien mukaan tuon ajan rakennuksille tyypillistä, eikä virhe.
Itä-Uudenmaan käräjäoikeus hylkäsi ostajien vaatimukset kokonaisuudessaan. Ostajat valittivat hovioikeuteen.
Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus katsoi ostajien virheväitteet suurelta osin toteennäytetyiksi. Mm. alakerran seinärakenteissa katsottiin olevan asumisterveysasetuksen toimenpiderajan ylittävät kosteus- ja mikrobivauriot, ja maa-aineksen laatu ja patolevyjen asennustapa katsottiin osittain hyvän rakennustavan vastaiseksi. Hovioikeus katsoi myös, että salaojien korkeusasema oli virheellinen. Talon alakerroksen vaurioiden syyksi katsottiin ulkopuolinen kosteusrasitus, joka johtui em. puutteista.
Myyjän tiedonantovelvollisuus ja tiedonantovirhe
Hovioikeus katsoi, että myyjät olivat ennen kauppaa antaneet ostajille virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa alakerroksen perusmuurin seinärakenteen lämmöneristeen sijainnin osalta toimittamalla ostajille kaupan yhteydessä tiedoksi lupakuvat, joiden nojalla eristeet olisi sijoitettu rakenteen ulkopuolelle. Tältä osin annettu tieto on ollut virheellinen, joten myyjien voitiin siten katsoa antaneen maakaaren 2 :17.1 §:n 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla virheellistä tietoa kiinteistön rakenteista.
Toinen myyjistä oli mm. kertonut tehneensä rakennuksen alakerran muurauksen, tuulikaapin ja sen yläpuoliset rakenteet sekä salaojituksen. Hovioikeus katsoi, että rakennuksen perusmuurin saumauksissa ja salaojituksessa on ollut puutteita ja että tuulikaapin vaurioiden syynä on ollut parvekkeen vedeneristyksen puuttuminen. Koska myyjä oli merkittävällä tavalla osallistunut talon rakentamiseen niiden kohtien osalta, joissa hovioikeus oli katsonut olevan kosteusvaurioita aiheuttaneita puuteita, myyjien on pitänyt olla tietoisia perusmuurin saumauksen, tuulikaapin yläpuolella olevan parvekkeen vedeneristyksen ja salaojituksen puutteista ja laiminlyöneen ilmoittaa niistä ostajille maakaaren 2:17.1 §:n 3 kohdan tarkoittamalla tavalla. Myyjät eivät olleet täyttäneet tiedonantovelvollisuuttaan rakennuslupakuvat ostajille antaessaan. Myyjien laiminlyönti oli vaikuttanut kauppaan. Ostajille on muodostunut kuntotarkastuksesta käsitys, jonka mukaan kohteen salaojituksessa, tuulikaapissa ja sen yläpuolisissa rakenteissa, perusmuurissa tai maa-aineksessa rakennuksen ympärillä ei ollut merkittäviä puutteita.
Hovioikeus totesi, että ostajien ennen kauppaa saamien tietojen perusteella he eivät olleet voineet varautua siihen, että kohteessa on edellä yksilöidyt kosteus- ja mikrobivauriot. Vaikka rakennuksen rakentamisvuosi on ollut 1986 ja siten eri rakenneosien ja järjestelmien tekninen käyttöikä on kaupantekohetkellä ollut ylittynyt, voidaan rakennuksessa havaittuja vaurioita pitää vakavampina kuin mitä ostajat ovat rakennuksen iän, kuntotarkastuksen tai myyjien ennen kauppaa antamien tietojen perusteella voineet edellyttää. Kiinteistö on siten poikennut laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää suhteessa kiinteistön kauppahintaan.
Em. perusteilla hovioikeus katsoi, että ostajilla on oikeus hinnanalennukseen tiedonantovirheiden vuoksi.
Hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määrää osittain jo oteutuneiden korjauskustannusten ja osittain tarjousten perusteella, sekä ottaen huomioon tasonparannuksen, ja arvioi hinnanalennuksen määräksi 71.650 euroa.
Myyjän vahingonkorvausvelvollisuus
Maakaaren 2:32 §:n mukaan myyjä on velvolinen korvaamaan virheestä ostajalle aiheutuneen vahingon, jollei osoita, että virhe ei aiheutunut hänen huolimattomuudestaan.
Hovioikeus totesi, että myyjät olivat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan, joten he eivät olleet toimineet tältä osin huolellisesti. He olivat velvollisia korvaamaan ostajille aiheutunutta vahinkoa.
Myyjät olivat määrällisesti hyväksyneet ostajien vaatimuksista asumishaittaa koskevat 1.000 euroa ja tavaroiden siirtoa koskevat 500 euroa. Irtaimiston ja vaatteiden pilaantumisen osalta ostaja oli kertonut, että kyseinen omaisuus oli jouduttu hävittämään homeen hajun vuoksi. Myyjät ovat puolestaan kertoneet, että he eivät olleet asumisaikanaan huomanneet hajuhaittaa ja että he käyttivät edelleen talossa olleita huonekaluja ja muuta irtaimistoa. Hovioikeus katsoi, ettei irtaimiston ja vaatteiden osalta ole esitetty riittävästi selvitystä, joten korvausvaatimus on jäänyt irtaimiston ja vaatteiden osalta näyttämättä. Hovioikeus hyväksyi korvattavan vahingon määräksi 1.500 euroa.
Kommentti
Tapaus korostaa rakentamiseen tai remontointiin osallistuneen myyjän vastuuta ja huolellisuusvelvollisuutta kiinteistöä myytäessä. On melko yleistä, varsinkin vanhemmissa rakennuksissa, että rakennuslupapiirustuksista on jossakin kohden saatettu poiketa, ja välttämättä piirustuksia ei ole päivitetty tämän jälkeen. Jos talon rakentamisesta on vuosikymmeniä, myyjä ei ehkä enää muista tällaisia rakennusvaiheessa tehtyjä muutoksia. Tapaus korostaa, että myyjän tulisi kuitenkin aina kertoa ostajalle ennen kauppaa, jos rakennuslupapiirustuksista tai hyvästä rakennustavasta on poikettu. Jos piirustuksista poikkeaminen vielä johtaa vaurioihin, kuten tässä tapauksessa katsottiin käyneen, myyjä joutuu virhe- ja vahingonkorvausvastuuseen.
Vaikka myyjä ei olisi tietoisesti tehnyt rakentamisessa virheitä, tämä ei vapauta virhevastuusta, sillä jos myyjä on osallistunut rakentamiseen, voidaan katsoa, että tämän ainakin olisi pitänyt tietää rakennusvirheistä tai muista puutteista ja kertoa niistä ostajalle.
Jos myyjät eivät olisi itse rakentaneet taloa, rakennuksen puutteet ja vauriot olisi voitu katsoa salaiseksi virheeksi. Jos virhe olisi ollut luonteeltaan salainen, on mahdollista, että myyjien maksettavaksi tullut hinnanalennus olisi ollut pienempi. Ainakaan vahingonkorvausta ei olisi jouduttu maksamaan.
Tapaus on hyvä osoitus myös siitä, että eri tuomioistuimet voivat päätyä saman todistelun perusteella hyvinkin erilaisiin lopputuloksiin. Käräjäoikeuden kolmen tuomarin kokoonpanon mielestä kiinteistössä ei ollut lainkaan virheitä, mm. sen vuoksi, ettei käräjäoikeus katsonut rakenteiden poikkeavan rakentamisaikana käytetyistä rakenteista, ja koska se ei katsonut näytön osoittavan, että vauriot johtuivat rakennusvirheistä. Hovioikeus puolestaan totesi useat rakenteet virheellisiksi ja katsoi vaurioiden johtuvan nimenomaan rakenteiden puutteista. Hovioikeuden ratkaisua voi pitää perusteluiltaan tässä tapauksessa onnistuneempana.