Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Hovioikeus: Taloyhtiötä sitova urakkasopimus syntyi suullisella hyväksynnällä

Urakkariidan osapuolilla voi olla erimielisyyttä jopa siitä, onko sitova urakkasopimus syntynyt vai ei. Urakkasopimuksella ei ole muotovaatimuksia, joten sopimusta ei ole pakko tehdä kirjallisesti. Suullinenkin sopimus on sitova, jos sopimuksen syntymisen pystyy todistamaan. 

Hyvä esimerkki tällaisesta tilanteesta on Helsingin hovioikeuden 9.9.2022 antama tuomio, joka koskee helsinkiläisen taloyhtiön ja rakennusliikkeen välistä linjasaneerausurakkariitaa. Taloyhtiön linjasaneerausurakka kaatui saneerauksen toteuttamisesta päättäneen yhtiökokouksen jälkeen rahoitusvaikeuksiin, mikä johti siihen, että taloyhtiö keskeytti hankkeen. Osapuolilla tuli tällöin riitaa siitä, oliko sitova urakkasopimus jo syntynyt, ja oliko taloyhtiö velvollinen korvaamaan urakoitsijalle aiheutuneet vahingot.

Tapahtumat

Tapauksessa Urakoitsija antoi As oy:n tarjouspyynnön johdosta urakkatarjouksen linjasaneerauksesta. Tämän jälkeen osapuolten välillä järjestettiin urakkatarjousneuvotteluita.

As oy:n yhtiökokous päätti 10.4.2018 toteuttaa hankkeen ja valita toteuttajaksi Urakoitsijan. Taloyhtiön käyttämän insinööritoimiston projekti-insinööri ilmoitti päätöksestä Urakoitsijalle samana päivänä tekstiviestillä: ”Moikka! Päättivät eilen illalla toteuttaa [X]:n saneerauksen.” Lisäksi taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja ja Urakoitsijan edustaja olivat puhuneet asiasta puhelimessa samana iltana.

Yhtiökokouksen jälkeen osapuolet olivat aloittaneet urakan toteuttamisen edellyttämiä toimia, kuten tiedottamisen asukkaille. Kirjallinen urakkasopimus oli tarkoitus allekirjoittaa 24.4.2018, mutta mahdollisten rahoitusongelmien vuoksi sitä lykättiin 8.5.2018 asti. Tuolloin As oy oli ilmoittanut, ettei se ollut saanut rahalaitoksilta rahoitusta ja että hanke keskeytetään.

Urakoitsija vaati As oy:ltä sopimusrikkomuksen perusteella vahingonkorvauksena liikevoiton menetyksestä n. 139.198 euroa ja tarpeettomista kustannuksista 24.500 euroa. As oy vetosi siihen, ettei sitovaa sopimusta ollut vielä syntynyt, vaan osapuolten tarkoituksena oli ollut laatia urakasta kirjallinen sopimus YSE-sopimusasiakirjalle.

Hovioikeuden arvio sopimuksen syntymisestä

HO totesi, että alalla noudatettavan yleisen tavan mukaisesti urakkasopimuksen katsotaan syntyneen, kun urakoitsijia on saanut rakennuttajalta tiedon tarjouksensa hyväksymisestä. Koska lainsäädäntö ei edellytä sopimukselta kirjallista muotoa ja koska vakiintuneen käytännön perusteella sopimukseen voidaan sitoutua jo ennen kirjallisen sopimuksen laatimista, HO katsoi, että näyttötaakka siitä, että sitova sopimus edellyttäisi kirjallista muotoa, on siihen vedonneella osapuolella eli As oy:llä. As oy ei ollut esittänyt näyttöä siitä, että osapuolet olisivat sopineet siitä, että sitova sopimus edellyttäisi kirjallista sopimusta.

Sovellettavien säännösten osalta HO viittasi oikeustoimilain 1 §:n 1 momenttiin, jonka mukaan tarjous sopimuksen tekemisestä ja sellaiseen tarjoukseen annettu  vastaus sitovat tarjouksen tekijää ja vastauksenantajaa sen mukaan, kuin jäljempänä ko. luvussa säädetään. Asunto-osakeyhtiölain 7:22 §:n mukaan hallitus edustaa yhtiötä ja kirjoittaa sen toiminimen. Saman luvun 23 §:n mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä on oikeus edustaa yhtiötä tai että hallitus voi antaa oikeuden jäsenelleen, isännöitsijälle tai muulle nimetylle henkilölle.

HO viittasi sopimuksen syntymisen osalta lisäksi ennakkopäätökseen KKO 1996:84  Kyseisessä tapauksessa katsottiin, että kunnaninsinöörillä oli virkansa puolesta ja sen perusteella, että hän oli esitellyt asian teknisessä lautakunnassa, ollut sellainen asema, että hän oli voinut kuntaa sitovasti ilmoittaa yhtiölle tarjouksen hyväksymisestä ja lautakunnan päätöksen lopullisuudesta.

HO totesi, että As oy oli tehnyt yksityiskohtaisen tarjouspyynnön ja Urakoitsijan tarjous oli kiinteähintainen yksikköhintaluetteloineen. Urakkasopimusluonnokseen oli kirjattu ehdot urakkahinnasta ja viivästyssakoista. Urakkasopimuksen ehdoista ei edes väitetty olleen erimielisyyttä. Rahoituksen saaminen ei ole ollut sopimusneuvotteluissa eikä tarjouspyynnössä urakan hyväksymisen edellytyksenä. HO totesi, että tarjous on ollut sellainen, että siihen on ollut annettavissa hyväksyvä vastaus.

HO katsoi, että sitovaa sopimusta ei ollut syntynyt vielä projekti-insinöörin lähettämän, yhtiökokouspäätöstä koskevan tekstiviestin perusteella. Urakoitsija ei ollut näyttänyt, että projekti-insinöörillä olisi ollut oikeus edustaa As oy:tä ja sitoutua sen puolesta urakkasopimukseen.

HO katsoi todistelun perusteella, että As oy:n hallituksen puheenjohtajan ja Urakoitsijan edustajan tämän jälkeen käymässä puhelinkeskustelussa oli puhuttu urakan etenemisestä. HO katsoi, että puheenjohtaja oli ilmaissut As Oy:n päättäneen toteuttaa linjasaneerausurakan. Tällaista ehdoitta tehtyä ilmoitusta on pidettävä hyväksyvänä vastauksena tarjoukseen. Asiassa oli riidatonta, että hallituksen puheenjohtajana ollut oikeus edustaa taloyhtiötä.

HO totesi, että sopimus urakoitsijan ja rakennuttajan välille on syntynyt As oy:n hallituksen puheenjohtajan puhelimitse 11.4. Urakoitsijalle tekemällä suullisella ilmoituksella tarjouksen hyväksymisestä.

Asia palautettiin käräjäoikeuteen, sillä käräjäoikeus oli hylännyt kanteen sillä perusteella, ettei sitovaa sopimusta ollut syntynyt.

Kommentti

Sopimukset ovat vapaamuotoisia, ellei laissa ole säädetty toisin. Suurin osa sopimuksista voidaan tehdä missä muodossa tahansa, myös suullisesti. Sopimus syntyy, kun tarjoukseen annetaan hyväksyvä vastaus, jossa ei ole asetettu ehtoja hyväksynnälle. 

Epäselvyyksien ja riitojen välttämiseksi urakkasopimukset ja muutkin sopimukset on aina syytä tehdä kirjallisesti, jolloin sopimuksen sisällöstä ei jää epäselvyyttä. Tapaus on kuitenkin hyvä esimerkki siitä, että osapuolia sitova sopimus voi syntyä suullisen vastauksen perusteella jo ennen kuin sopimuksen sisältö on kirjattu paperille ja sopimus allekirjoitettu. Sopimuksesta ei tällöin pääse seuraamuksitta eroon sillä, että jättää kirjallisen sopimuksen allekirjoittamatta. Esim. taloyhtiön johdon on hyvä pitää tämä mielessä, kun asioi taloyhtiön puolesta. 

Jos  tarkoituksena on, että vasta kirjallinen ja allekirjoitettu sopimus on osapuolia sitova, siitä pitäisi mainita erikseen jo neuvotteluvaiheessa.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: