Asunto-osakeyhtiö on velvollinen huolehtimaan teettämiensä kunnossapito- ja muutostöiden asianmukaisesta valvonnasta. Jos riittävästä valvonnasta ei ole huolehdittu, taloyhtiö voi joutua korvaamaan osakkaalle urakoitsijan virheistä aiheutuneet vahingot. Taloyhtiön korvausvastuu ilmenee mm. tuoreesta Turun hovioikeuden tuomiosta, joka liittyy yhtiön teettämään kylpyhuoneremonttiin.
Korkein oikeus antoi viime vuonna samaan tapaukseen liittyvän ennakkopäätöksen 2021:35, joka koski osakkaan virheilmoituksen viivästymistä. Tapauksessa KKO totesi, että vaikka osakkeenomistaja oli laiminlyönyt ilmoittaa taloyhtiölle viipymättä taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta virheestä, osakkeenomistaja ei tällä perusteella menettänyt oikeuttaan vahingonkorvaukseen. Lue ennakkopäätöksestä lisää täältä: https://talojuristit.fi/post/kko-osakas-sai-vaatia-vahingonkorvausta-vaikka-ei-ilmoittanut-virheista-viipymatta
KKO palautti jutun hovioikeuteen, ja Turun hovioikeus antoi asiassa tuomion 13.9.2022 nro 523.
Hovioikeustapaus
Tapauksessa taloyhtiö oli teettänyt osakkaan A huoneistossa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneita rakenteiden korjauksia. Korjausten johdosta yhtiö oli joutunut uusimaan myös A:n kylpyhuoneen ja saunan sisäosat. A vaati yhtiöltä vahingonkorvausta n. 12.759 euroa, koska kunnossapitotyö oli A:n mukaan mm. laatoitustöiden, lattiakaivon ja ilmanvaihtoventtiilin sekä iv-koneen kondenssivesiputken osalta ollut hyvän rakennustavan vastaista ja siten virheellistä. Yhtiö oli laiminlyönyt valvoa, että sen palkkaama urakoitsija noudatti korjaustyössä hyvää rakennustapaa ja että lopputulos oli hyvän rakennustavan mukainen. A:n korvausvaatimus perustui määrällisesti laatoituksen purkamisen ja uuden laatoituksen asentamisen korjauskustannusarvioihin. Yhtiö kiisti vaatimukset.
Taloyhtiön vastuu teettämistään remonteista
Hovioikeus viittasi asunto-osakeyhtiölakia koskevaan hallituksen esitykseen, jonka mukaan lain 4 ja 5 luvun säännösten perusteella yhtiön on huolehdittava siitä, että sen sopimuskumppanina oleva urakoitsija noudattaa hyvää rakennustapaa myös sen varmistamiseksi, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajalle. Yhtiön on huolehdittava, että työ suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajille. Jos yhtiö rikkoo tätä velvollisuuttaan, se voi joutua vahingonkorvausvastuuseen myös sopimuskumppaninsa eli työn tehneen tahon aiheuttamista vahingoista, jos ne ovat syntyneet kunnossapito- tai muutostyötä koskevien määräysten, esim. hyvän rakennustavan rikkomisen seurauksena.
Edellä todetulla tavalla kunnossapitovastuunsa piiriin kuuluvia korjaustöitä ulkopuolisella urakoitsijalla teettävän yhtiön on huolehdittava siitä, että sen sopimuskumppani noudattaa hyvää rakennustapaa. Yhtiön on muun ohella valvottava rakennustyötä siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajille.
Asunto-osakeyhtiölain 24:6 §:n 2 momentin mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista, eikä yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti. Yhtiö ei ollut näyttänyt, että se olisi menetellyt työn valvonnassa huolellisesti. Näin ollen yhtiö oli laiminlyönyt valvontavastuunsa nyt kysymyksessä olevan työn osalta.
Aiheutunut vahinko
HO totesi, että lattiakaivon kallistusten riittämättömyydestä aiheutui vähäistä toiminnallista vahinkoa, ja laatoituksen soiroisuudesta ja saumojen paksuuden vaihtelusta aiheutui arvostuksenvaraista esteettistä vahinkoa. Hovioikeuden mukaan on kuitenkin yleisesti tiedossa, että epäasianmukaisesti suoritettu korjaustyö voi alentaa asunnon jälleenmyyntiarvoa, eikä kyse ole siten pelkästään aineettomasta vahingosta. Edelleen HO totesi, että oikeuskäytännön ja -kirjallisuuden mukaan yhtiö on vastuussa aiheuttamistaan vahingoista ilman vahinkolajeihin kohdistuvia rajoituksia.
HO totesi, että osakkaalla ei ollut oikeutta täysimääräiseen korvaukseen laatoituksen uusimisesta, vaan korvausta alentavana seikkana oli otettava huomioon, että todetut virheet ovat osaltaan luonteeltaan esteettisiä, eivätkä olleet estäneet kylpyhuoneen käyttöä. Hovioikeus arvioi korvattavan vahingon määräksi 5.000 euroa. Lisäksi yhtiö velvoitettiin korvaamaan noin 2/3 osakkaan oikeudenkäyntikuluista eri oikeusasteissa.
Yhtiö oli vedonnut osakkaan virheilmoituksen viivästymiseen korvausta alentavana seikkana. Ho totesi, että jos yhtiö olisi valvonut työn asianmukaisesti, virheet olisivat olleet yhtiön havaittavissa. Viivästys ei ole lisännyt tai pahentanut virheitä, joten sille ei annettu merkitystä.
Kommentti
Tapaus osoittaa, että taloyhtiön kannattaa huolehtia teettämiensä remonttien riittävästä valvonnasta sekä varmistaakseen työn laadun että myös mahdollisen vahingonkorvausvastuunsa vuoksi. Yhtiön valvontavastuuta ei voi "ulkoistaa" osakkaille luottamalla siihen, että osakkaat kyllä ilmoittavat, jos remontissa on sattunut jotakin virheitä.
Jos osakas olisi ilmoittanut havaitsemistaan virheistä aiemmin taloyhtiölle, yhtiö olisi voinut vaatia urakoitsijaa korjaamaan tai korvaamaan virheet. Tässä tapauksessa se ei enää ollut mahdollista, kun osakas ilmoitti virheistä niin myöhään. Virhe oli kuitenkin taloyhtiön, kun taloyhtiö ei ollut huolehtinut riittävästä valvonnasta, ja osakas oli ennakkopäätöksen KKO 2021:35 mukaisesti oikeutettu vahingonkorvaukseen.
Tapauksen riidanalainen remontti oli tehty v. 2015 ja oikeusprosessi on alkanut käräjäoikeudessa v. 2017. Tuskin kumpikaan osapuoli tuolloin arvasi, että lopullinen ratkaisu asiaan, jonka intressi oli vain reilut 12.000 euroa, saadaan vasta v. 2022. Taloyhtiölle riita tuli lopulta kalliiksi, kun se joutui maksamaan omat oikeudenkäyntikulunsa sekä korvaamaan vastapuolen kuluista suuren osan.