Kiinteistökauppariidassa voi olla erimielisyyttä siitä, mistä rakennuksen vauriot johtuvat ja milloin ne ovat syntyneet: Ostajan mielestä talon vauriot tai niihin johtaneet virheet ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä, kun myyjän mukaan vauriot ovat syntyneet vasta kaupan jälkeen, esim. ostajan toimenpiteiden tai laiminlyöntien vuoksi. Asia on merkittävä vastuun kannalta, sillä kiinteistön virhettä arvioidaan kaupantekohetken mukaan. Sen jälkeen syntyneet virheet eivät kuulu myyjän vastuulle.
Tyyppillisesti rakenteiden kosteus- ja mikrobivauriot syntyvät vähitellen pitkän ajan kuluessa. Tällöin vauriot ja/tai niiden aiheuttajat ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä, vaikka niitä ei olisi tuolloin havaittu. Joskus oikeus saattaa kuitenkin päätyä esitetyn todistelun perusteella toiseen lopputulokseen, kuten kävi Rovaniemen hovioikeuden 25.8.2023 antamassa tuomiossa nro 256.
Tapauksessa oli kyse mm. siitä, miten ja milloin rakennuksen alapohjarakenteessa kaupan jälkeen todetut mikrobivauriot olivat aiheutuneet. Hovioikeus katsoi asiassa näytetyksi sen, että vauriot olivat aiheutuneet ostajan asumisaikana hänen laiminlyötyä rakennuksen riittävästä ilmanvaihdosta huolehtimisen.
Asian tausta
Tapaus koski v. 2014 tehtyä omakotitalokiinteistön kauppaa. Omakotitalo oli rakennettu v. 1986.
Joulukuussa 2017 ostaja oli havainnut rakennuksessa outoa hajua, jonka syytä hän oli selvittänyt teettämällä taloon kuntotutkimuksen. Tutkimustulosten perusteella oli todettu, että rakennuksen alapohjassa sekä ulkoseinien alaosissa on mikrobivaurio. Lisäksi rakenteissa havaittiin epätiiveyskohtia, joiden kautta mikrobiperäistä ilmaa pääsi asuintiloihin aiheuttaen tiloissa oleskeleville terveyshaittaa. Ostaja reklamoi havaituista vaurioista myyjälle maaliskuussa 2018.
Tämän jälkeen rakennukseen tehtiin molempien osapuolten toimesta useampia kuntotutkimuksia v. 2018–2020 aikana.Tutkimusten tulokset olivat osin ristiriitaisia, mutta oikeus katsoi, että rakennuksen alapohjassa oli ainakin jonkinasteinen mikrobivaurio.
Asiantuntijat sekä ostajan että myyjän puolella arvioivat kosteus- ja mikrobivaurioden yhdeksi pääsyyksi alapohjalaatan ja sokkelin välissä olleen raon, jota kautta kosteutta ja ilmavuotoja on päässyt kulkeutumaan maaperästä rakenteisiin. Myyjän puolella kuitenkin katsottiin, että vaurioiden syntyminen on tämän lisäksi johtunut rakennuksen puutteellisesta ilmanvaihdosta ostajan asumisaikana.
Käräjäoikeus päätyi myyjän kannalle ja hylkäsi ostajan vaatimukset kokonaan. Ostaja valitti hovioikeuteen.
Hovioikeuden arvio ristiriitaisista mikrobituloksista
Alapohjarakennetta oli tutkittu asianosaisten toimesta useita eri kertoja. Materiaalinäytteiden laboratoriotulokset olivat osin ristiriitaiset. Yhdellä kerralla ostajan ja myyjän asiantuntijat olivat samaan aikaan paikalla, ottivat materiaalinäytteet samoista materiaaleista ja lähettivät ne eri laboratorioihin. Ostajan käyttämässä laboratoriossa 3/5 näytteessä todettiin selvä mikrobikasvu, ja myyjän käyttämässä laboratoriossa kaikki näytteet olivat "puhtaita". Hovioikeus jätti nämä tutkimustulokset huomioon ottamatta ristiriidan vuoksi. Muiden tutkimustulosten perusteella kuitenkin katsottiin, että rakenne oli vaurioitunut ainakin reuna-alueilta.
Hovioikeuden arvio vauriomekanismista ja ilmanvaihdon merkityksestä
Hovioikeus katsoi, että alapohjarakenteen eli maanvaraisen betonilaatan päällä olevan puukoolatun lattian lämmöneristeiden vauriot oli näytetty toteen. Sen jälkeen hovioikeus arvioi, mistä syystä ja milloin vauriot ovat aiheutuneet.
HO totesi, että myyjä oli kertonut heidän huolehtineen rakennuksen riittävästä ilmanvaihdosta asumisaikanaan tuulettamalla säännöllisesti ja käyttämällä rakennuksessa olevaa kattoimuria. Ostaja ei ollut kertonut vastaavasta tuulettamisesta. Lisäksi kaupan yhteydessä teetetyssä kuntotarkastuksessa oli kehotettu lisäämään ilmankiertoa huoneisiin asentamalla korvausilmaventtiilejä. HO totesi johtopäätöksenään, että rakennuksen ilmanvaihto on ollut ostajan aikana puutteellinen sen vuoksi, että korvausilmaventtiilit oli asennettu vasta n. 3,5 v. kaupan jälkeen, eikä rakennusta ollut tuuletettu kuten myyjän aikana.
HO totesi, että rakennuksen alapohjalaatan ja sokkelin välissä oli rako, josta on maaperän kautta ilmayhteys sisäilmaan. Rako oli todistelun perusteella mahdollistanut ilmavuotoja ja kosteuden kulkeutumista alapohjan rakenteisiin. HO:n mukaan voidaan pitää todennäköisenä, että rakennukseen on ostajan asumisaikana syntynyt puutteellisen ilmanvaihdon seurauksena alipaine ja tämän vuoksi sisälle on tullut korvausilmaa rakenteiden läpi, mikä on aiheuttanut alapohjan mineraalivillaan kaistamaisen kosteusvaurion.
HO:n mukaan ennen kauppaa teetetyssä kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu kosteusvaurioita alapohjarakenteissa. Lisäksi ostaja oli havainnut mikrobiperäistä hajua ensimmäisen kerran vasta noin 3,5 vuotta kaupan jälkeen. Edelleen asiantuntijat olivat arvioineet, että mikrobikasvusto voi syntyä rakenteisiin sopivissa olosuhteissa muutamassa päivässä.
Em. perusteilla hovioikeus arvioi, että rakennuksen vauriot ovat kehittyneet ostajan asumisaikana rakennuksessa olleen puutteellisen ilmanvaihdon myötä, eikä rakennuksessa siten ollut myyjän vastuulle kuuluvaa laatuvirhettä. Ostajan vaatimukset hylättiin kokonaan ja ostaja velvoitettiin korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut.
Kommentti
Riita-asian lopputulos riippuu aina siitä, mihin seikkoihin asianosaiset ovat vedonneet ja millaista todistelua he näkemystensä tueksi esittävät. Lain mukaan tuomioistuimet saavat arvioida kussakin asiassa esitettyjen todisteiden näyttöarvoa vapaasti ja kokonaisnäytön perusteella. Tätä kutsutaan vapaan todistusharkinnan periaatteeksi. Tuomioistuimet pyrkivät esitettyjen todisteiden sekä niille annettavan näyttöarvon perusteella selvittämään, mitä asiassa on todellisuudessa tapahtunut eli mikä on jutun nk. aineellinen totuus. Koska ratkaisu riippuu kuitenkin asianosaisten vetoamista seikoista ja esitetystä todistelusta, tuomioistuimessa selviää yleensä kuitenkin vain ns. prosessuaalinen totuus.
Tässä tapauksessa saattaa olla, että rakenteiden vauriomekanismista ja vaurioitumisajankohdasta tehdyt päätelmät eivät välttämättä ole rakennustekninen totuus, vaan vain prosessuaalinen totuus oikeudessa argumentoidun ja esitetyn perusteella.
Tuomion perusteluista ei selviä, miten jatkuvasti ja laajasti myyjä on kertonut tuulettaneensa taloa omana omistusaikanaan. Vaikuttaa kovin pitkälle menevältä johtopäätökseltä, että rakenteet olisivat vaurioituneet vain ostajan aikana talon tuuletuksen puutteellisuuden vuoksi. Vaikka ostaja ei ollut asentanut korvausilmaventtiilejä heti kaupan jälkeen, ei niitä ollut myöskään myyjän omistusaikana, mitä ei tuomioissa huomioitu lainkaan. Lisäksi tapauksessa kyseessä oli tunnettu vaurioille altis riskirakenne eli puukoolattu lattia, jonka vaurioiden syynä ei yleensä ole ilmanvaihto. Lisäksi hovioikeus on antanut esim. kuntotarkastuksessa tehdylle kosteusmittaukselle painoarvoa vauriottumuuden osoittajana, vaikka on tavallista, ettei rakenteiden mikrobivaurioita havaita kosteusmittauksella. Saattaa olla, että myyjä ja tämän asiantuntijat ovat onnistuneet vakuuttamaan tuomioistuimet omasta vauriomekanismia koskevasta näkemyksestään paremmin kuin ostajan asiantuntijat, tai mahdollisesti ostaja ei ole esittänyt riittävää vastatodistelua kumotakseen myyjän väittämiä.
Tuomiossa kiinnitti huomiota myös se, että eri laboratorioissa tutkitut, samalla kertaa otetut mikrobitulokset poikkesivat oleellisesti toisistaan: toisen laboratorion (ostajan asiantuntijan käyttämän) mukaan rakenteissa oli selvä mikrobikasvusto ja toisen (myjän asiantuntijan käyttämän) mukaan ei lainkaan mikrobikasvustoa. Kumpikin laboratorio on Ruokaviraston hyväksymä laboratorio. Tässä tapauksessa asia ratkaistiin siten, että molemmat tulokset jätettiin huomiotta ja asia ratkaistiin muiden tutkimusten perusteella, kun tutkimuksia oli tehty useita. Herää kuitenkin kysymys, kuinka paljon vaurioiden toteaminen on kiinni esim. laboratorion tutkimusmenetelmistä, ja voiko laboratorion valinnalla vaikuttaa tuloksiin?
Lue lisää todistelun merkityksestä kiinteistökauppariidoissa:
Millaista näyttöä kiinteistön virheistä tarvitaan oikeudessa?
Perusasioita mikrobeista oikeuteen
Rakennusfysiikka ja asiantuntijatodistelu oikeudessa
Avustamme kiinteistökauppariidoissa sekä ostajia että myyjiä. Ota rohkeasti yhteyttä (puh. 03-31429000, toimisto@alfalaw.com), alkuneuvonta on maksutonta.