Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

Hovioikeus: Kiinteistöosakeyhtiö oli täyttänyt kunnossapitovastuunsa

Jos asuntoyhteisö ei täytä lain tai yhtiöjärjestyksen mukaista kunnossapitovastuutaan, se voi joutua korvaamaan osakkeenomistajalle laiminlyönnistä aiheutuvat vahingot. Osakkaalla ja yhtiöllä voi olla erilainen näkemys siitä, onko yhtiö toteuttanut kunnossapitovastuunsa asianmukaisesti ja huolellisesti vai ei, esim. jos korjaus kestää pitkään tai jos huoneiston kosteusongelmia joudutaan korjaamaan useaan kertaan.

Turun hovioikeus otti tuoreessa tuomiossa (28.5.2024 nro 361) kantaa tapaukseen, jossa osakkeenomistaja vaati kiinteistöosakeyhtiöltä huomattavaa vahingonkorvausta (391.392 €) rakennuksen kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnin johdosta. Osakas katsoi, että yhtiön laiminlyöntien vuoksi hänen huoneistojaan ei voinut käyttää/vuokrata usean vuoden ajan, ja vaati korvauksia vuokratulojen menetyksestä. Hovioikeus otti ratkaisussaan kantaa mm. yhtiön menettelyn huolellisuutta koskevaan todistustaakkaan ja yhtiön toimenpiteisiin.

Tapauksen tausta

Tapaus koskee Turun keskustassa sijaitsevaa kiinteistöosakeyhtiötä. Vahingonkorvauksia vaatinut osakas omisti yhtiöstä useamman huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet.

Osakkaan mukaan yhtiö oli laiminlyönyt yhtiöjärjestyksen mukaisen kunnossapitovastuun ainakin yli 10 vuoden ajan vesikaton ja julkisivusaneerauksen osalta. Laiminlyöntien seurauksena ajalla toukokuu 2018 - marraskuu 2022 talon vesikatosta ja seinärakenteista on siirtynyt vettä/kosteutta osakkaan huoneistoihin ja aiheuttanut sellaisia haittoja (kosteus, home/mikrobi, esteettisyys), että huoneistoja ei ole voinut vuokrata. Lisäksi yhtiö oli osakkaan mukaan mm. laiminlyönyt hoitaa vesivaurioiden kuivaus- ja korjaustyöt kohtuullisessa ajassa. Laiminlyönneistä on aiheutunut osakkaalle vahinkoa saamatta jääneinä vuokratuloina. Osakas vaati korvausta menetetyistä vuokratuloista yhteensä 391.392 euroa.

Kiinteistöosakeyhtiö (KOY) kiisti vaatimukset ja katsoi, että se ei ole laiminlyönyt katon tai julkisivun kunnossapitovelvoitteita ennen vuotta 2018 tai sen jälkeenkään. Yhtiöllä on ollut ainakin vuodesta 2010 lähtien kunnossapitosuunnitelma, jonka mukaisesti yhtiö on huolehtinut rakennustensa kunnossapidosta. KOY:n mukaan kosteusvaurioita oli ollut osakkaan huoneistossa kaksi kertaa ja ne on yhtiön toimesta korjattu heti, kun niistä on saatu tieto. Korjaukset tehty aikavälillä toukokuun 2018 - heinäkuu 2019. Osakkaan huoneistot ovat olleet tyhjillään vuosia ja osakas oli laiminlyönyt ilmoittaa yhtiölle vioista (kosteus), jolloin vahinko päässyt laajenemaan. KOY:n toiminta ei ole ollut huolimatonta. Yhtiön menettelyllä ei ole syy-yhteyttä väitettyihin vahinkoihin (vuokratulojen menetys).

Käräjäoikeus päätyi KOY:n kannalle ja hylkäsi korvausvaatimukset. Osakas valitti hovioikeuteen.

Hovioikeuden tuomio

Kyseiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovellettiin asunto-osakeyhtiölain sijaan osakeyhtiölakia. Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan ennen 1.1.1992 rekisteröityyn keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön vain, jos soveltamisesta määrätään yhtiöjärjestyksessä. Osakeyhtiölaissa ei ole samanlaisia vahingonkorvausvastuuta ja todistustaakkaa koskevia säännöksiä kuin asunto-osakeyhtiölaissa.

Huolellisuutta koskeva todistustaakka

Hovioikeus otti aluksi tuomiossaan aluksi kantaa todistustaakkaan ja totesi, että todistustaakka tässä asiassa on pääsäännön mukaisesti lähtökohtaisesti vahingonkorvauksen vaatijalla. Todistustaakka vahingonkorvausvaatimuksen perusteista ja siten myös KOY:n huolimattomuudesta ja kunnossapitovastuun laiminlyönneistä on siten lähtökohtaisesti osakkaalla. Todistustaakasta vesikaton ja julkisivun kunnossapitovastuun väitettyjen laiminlyöntien ja huolimattomuuden osalta hovioikeus lausui seuraavaa:

Asiassa oli riidatonta, että KOY:llä on yhtiöjärjestyksen perusteella kunnossapitovastuu rakennusten kattojen ja julkisivujen kunnossapidosta ja korjauksista. Riidatonta oli myös, että osakkaan huoneistoon on vuotanut vettä katto- ja seinärakenteiden kautta, mistä on aiheutunut kaksi kosteusvahinkoa. Yhtiön tiedossa on ollut, että katto- ja julkisivurakenteet ovat olleet vanhoja ja uusimisen tarpeessa, mikä ilmenee myös mm. Kiinteistön kuntoselvityksestä 2009-2010. Vesikaton ja julkisivujen merkitys on rakennuksen kunnossapidon kannalta keskeinen.

Hovioikeus totesi, että veden vuotaminen osakkaan huoneistoon ja siitä aiheutuneet laajat kosteusvauriot luovat tässä tapauksessa olettaman KOY:n huolimattomuudesta vesikaton ja julkisivujen kunnossapidossa niin, että todistustaakka huolellisesta toiminnasta kääntyy tältä osin yhtiölle. Tätä todistustaakan jakoa tukee myös se, että yhtiöllä on paremmat edellytykset esittää näyttöä sen huolellisesta toiminnasta eli esimerkiksi rakennuksen korjaushistoriasta.

KOY:n on siten huoneistoon vuotaneen veden aiheuttamista kosteusvahingoista johtuvan vahingonkorvausvastuun välttääkseen näytettävä noudattaneensa kunnossapitovelvollisuuttaan ja toimineensa huolellisesti.

Oliko KOY näyttänyt toimineensa huolellisesti?

Tämän jälkeen hovioikeus arvioi, oliko KOY näyttänyt toimineensa huolellisesti vesikaton ja julkisivujen kunnossapidossa.

Hovioikeus totesi todistelun perusteella, että KOY:ssä oli tehty erilaisia rakennusten kunnossapito-, korjaus- ja huoltotoimia. Hovioikeuden mukaan KOY on toteuttanut katon ja julkisivun korjaustöitä suunnitelmallisesti, ja remonttien lisäksi yhtiö on seurannut kattojen ja julkisivujen kuntoa ja huoltanut niitä säännöllisesti. Vesivahinkoja ei myöskään ollut aiheutunut muihin huoneistoihin kuin osakkaan huoneistoon, eli kysymys on yksittäisistä vuotokohdista eikä vesikaton tai julkisivujen laajemmasta viallisuudesta. Edellä lausutun perusteella KOY oli näyttänyt toimineensa huolellisesti ja noudattaneensa kunnossapitovelvollisuuttaan vesikaton ja julkisivujen osalta.

Hovioikeus arvioi lisäksi, oliko KOY viivytellyt huoneistoissa havaittujen kosteusvaurioiden korjaamisessa. Yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistaja on velvollinen pitämään huoneiston hyvässä kunnossa. Osakkaan huoneistot olivat olleet pitkiä aikoja tyhjillään, mikä oli osaltaan vaikuttanut siihen, että ensimmäinen kosteusvahinko oli päässyt kehittymään niin laajaksi, että sen korjaaminen oli ollut haastavaa ja kestänyt pitkään. Hovioikeus katsoi, ettei KOY ollut viivytellyt huoneistoissa havaittujen kosteusvaurioiden korjaamisessa eikä menetellyt asiassa tältä osin tuottamuksellisesti.

Osakas hävisi asian. Korvausvaatimukset hylättiin kokonaisuudessaan ja osakas velvoitettiin korvaamaan KOY:n oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa.

Kommentti

Kun huoneistossa ilmenee vikoja ja puutteita, on melko tavallista, että yhtiö ja osakas ovat eri mieltä siitä, mitä asialle on tehtävä ja mitkä toimenpiteet ovat riittäviä, tai kuinka nopeasti korjaukset tulisi tehdä. Välillä törmää tapauksiin, joissa yhtiö ei tee yhtään mitään korjatakseen kunnossapitovastuulleen kuuluvaa vikaa, jolloin kunnossapitovastuun laiminlyönti on selkeä. Tavallisempi tilanne kuitenkin on, että yhtiö ryhtyy toimenpiteisiin, mutta korjaustavasta tai korjausten kiireellisyydestä on erimielisyyttä. Joskus korjauksia voidaan joutua tekemään useamman kerran, jolloin osakkaan ja yhtiön kesken voi tulla riitaa siitä, olisiko yhtiön pitänyt tehdä heti enemmän. 

Jos huoneistossa on selkeä yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva vika, kuten vuotava katto, yhtiön pitää pystyä osoittamaan, että se on menetellyt huolellisesti täyttääkseen kunnossapitovastuunsa. Muutoin yhtiölle voi syntyä vahingonkorvausvastuu. Tapauksen mukaan myös sellaisissa kiinteistöyhtiöissä, joihin ei sovelleta asunto-osakeyhtiölakia, todistustaakkaa huolellisesta menettelystä on tällaissa tilanteissa yhtiöllä. Asunto-osakeyhtiölaissa on nimenomainen säännös, jossa on säädetty kunnosapitovastuun laiminlyöntiin liittyen vastaavan kaltainen huolimattomuusolettama ja käännetty todistustaakka. Asunto-osakeyhtiöissä tilanne on siten selkeämpi. 

Kattovuoto tai joku muu yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva vika ei vielä sellaisenaan osoita, että yhtiö olisi ollut huolimaton ja olisi velvollinen korvaamaan osakkaalle aiheutuvat vahingot, kuten muualla asumisen kustannukset tai vuokratulojen menetyksen. Yhtiö pystyy yleensä välttämättämään vahingonkorvausvastuun, jos se pystyy osoittamaan, että se on huoltanut rakennusta suunnitelmallisesti ja ryhtynyt ainakin johonkin (perusteltuihin) toimenpiteisiin kohtuullisessa ajassa vian ilmettyä. Vaikka korjaus veisi jonkin verran aikaa, se on harvoin peruste vahingonkorvausvastuulle. 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: