Hallinnanjakosopimus on hyödyllinen keino helpottaa yhteisesti omistetun kiinteistön käyttöä. Sopimuksessa voidaan sopia kiinteistön hallinta-alueiden jakamisesta ja mm. kiinteistöstä aiheutuvien kustannusten jakamisesta. Kiinteistörekisteriin kirjattu hallinnanjakosopimus on myös taloudellisesti tärkeä suojakeino muiden yhteisomistajien velkojia vastaan. Mutta mikä vaikutus sopimuksella on tilanteessa, jossa yksi yhteisomistaja haluaa rakentaa omalle alueelleen?
Kiinteistön yhteisomistus
Monet kiinteistöt ovat yhteisomistuksessa. Yhteisomistus on tyypillistä esimerkiksi paritalokiinteistöllä sekä perintönä saaduilla kiinteistöillä, kuten kesämökeillä ja tiloilla. Kiinteistö voi olla jaettu myös esim. asunto-osakeyhtiöiden kesken.
Yhteisomistus voi olla jaotonta esim. jakamattoman kuolinpesän omistaessa kiinteistön, mutta yleensä kiinteistön omistus on jaettu määräosiin. Kukin yhteisomistaja omistaa tietyn määräosan kiinteistöstä (esim. ½ tai 1/3). Määräosan omistus ei oikeuta hallitsemaan mitään tiettyä kiinteistön kohtaa tai aluetta (määräalaa) yksin, vaan kyseessä on määräosa koko kiinteistöstä.
Kiinteistön yhteisomistukseen sovelletaan lakia eräistä yhteisomistussuhteista. Sen mukaan yhteisomistajien tulee päättää yhdessä kaikista yhteisomistettuun omaisuuteen kohdistuvista toimenpiteistä. Poikkeuksena tästä on oman osuuden myynti, jonka voi tehdä kuulematta muita omistajia, mutta muutoin ei mihinkään oikeustoimiin tai toimenpiteisiin saa ryhtyä, mikäli kaikki omistajat eivät ole asiasta yhtä mieltä.
Yhteisomistussuhteet voivat aiheuttaa hankaluuksia ja riitatilanteita, etenkin mitä suurempi omistajien joukko on. Erimielisyyksien merkitys korostuu, jos kiinteistöä käytetään vakituiseen asumiseen ja sen käyttö ja kunnossapito muodostuvat tätä kautta omistajilleen tärkeiksi asioiksi.
Hallinnanjakosopimuksen vaikutus yhteisomistussuhteeseen
Kiinteistön hallinnanjakosopimus on kätevä työkalu, jolla voidaan sopia yhteisomistuksen ehdoista sekä ehkäistä yhteisomistukseen liittyviä erimielisyyksiä. Hallinnanjakosopimus on nimensä mukaisesti sopimus, jossa kiinteistön omistajat sopivat kiinteistön hallinnan jakamisesta. Samalla on mahdollista sopia mm. kiinteistön kunnossapitovastuun ja kustannusten jakautumisesta yhteisomistajien kesken.
Hallinnanjakosopimuksessa yhteisomistajille osoitetaan kiinteistöltä omat hallinta-alueet, jotka on hyvä selvyyden vuoksi merkitä myös karttaliitteeseen. Osa kiinteistöstä voi jäädä sopijapuolten yhteiseen hallintaan, esimerkiksi yhteiset tekniset tilat, ajotiet, leikkipaikat ja muut yhteiskäytössä olevat alueet.
Sopimuksen solmimisen jälkeen kukin yhteisomistaja saa lähtökohtaisesti käyttää ja päättää omasta hallinta-alueestaan yksinomistajan tapaan, kunhan käyttö ei loukkaa muiden yhteisomistajien oikeuksia. Sopimuksessa voi olla asiasta tarkempia ehtoja. Esimerkiksi paritalokiinteistöllä, jossa osaomistajat omistavat ja hallitsevat rakennusta puoliksi, on tärkeää sopia rakennuksen kunnossapidosta ja kustannusten jakamisesta.
Hallinnanjakosopimus voidaan kirjata - ja se ehdottomasti kannattaa kirjata - Maanmittauslaitoksen ylläpitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjaamisen jälkeen sopimus sitoo osapuolten lisäksi myös sivullisia, kuten velkojia ja määräosien tulevia omistajia. Hallinnanjakosopimus kirjataan kiinnitysrekisteriin parhaalle etusijalle.
Hallinnanjakosopimus ja sen kirjaaminen suojaavat yhteisomistajia toistensa velkojilta. Jos hallinnanjakosopimus on kirjattu ja omistajan määräosa ulosmitataan tämän velkojen vuoksi, ulosottotoimet kohdistetaan vain kyseiseen määräosaan ja hallinta-alueeseen. Jos hallinnanjakosopimusta ei ole kirjattu, ei määräosan omistusta voida kohdistaa mihinkään alueeseen tai rakennukseen. Tällöin voidaan joutua myymään pahimmassa tapauksessa koko kiinteistö ja kaikkien omistusosuudet, jotta yhden omistajan määräosa saadaan realisoitua.
Hallinnanjakosopimuksen vaikutus rakennusluvan myöntämiseen
Joskus yhteisomistajien kesken voi tulla riitaa siitä, että joku haluaa rakentaa omalle hallinta-alueelleen, mutta muut yhteisomistajan vastustavat lupahakemusta.
Yleensä hallinnanjakosopimuksessa sovitaan, miten kiinteistön kaavan mukainen rakennusoikeus ja mahdollinen lisärakennusoikeus jakautuu yhteisomistajien hallinta-alueiden kesken. Yleensä sovitaan myös, että yhteisomistajat sitoutuvat edistämään toistensa rakennusluvan ja muiden tarpeellisten viranomaislupien saamista. Tällöin määräosan omistaja voi hakea rakennuslupaa hallinta-alueelleen. Asiaan ei kuitenkaan aina ole yksiselitteistä vastausta ja rakennusluvista on riidelty useamman kerran tuomioistuimissa asti.
Merkittävä aihetta koskeva ratkaisu on korkeimman hallinto-oikeuden vuosikirjapäätös KHO 2013:43. Tapauksessa yhdelle kiinteistön yhteisomistajista (AA) oli myyty rakennuspaikaksi osoitettu alue kiinteistöstä. Alue oli määritelty kirjatussa hallinnanjakosopimuksessa, jossa oli myös ilmoitettu kiinteistöllä jäljellä oleva rakennusoikeus. AA haki alueelleen rakennuslupaa ensin yhteisomistajien myötävaikutuksella. Hanke vaati kuitenkin ensin poikkeamisluvan asemakaavamääräyksistä. Kun yhteisomistajille oli myönnetty poikkeamislupa, AA haki rakennuslupaa uudelleen. Tässä kohdin kiinteistön muut yhteisomistajat BB ja CB olivat kuitenkin peruuttaneet valtakirjansa rakennushankkeelle. Rakennuslautakunta hylkäsi AA:n lupahakemuksen, sillä se katsoi, ettei AA ollut antanut luvan edellytyksenä olevaa maankäyttö- ja rakennuslain mukaista riittävää selvitystä siitä, että hän hallitsee rakennuspaikkaa yksin, eikä muilta omistajilta oltu saatu tarvittavaa suostumusta luvalle. AA valitti päätöksestä hallinto-oikeuteen, joka tuli asiassa samaan lopputulokseen rakennuslautakunnan kanssa. AA haki ja sai valitusluvan KHO:sta.
KHO tulkitsi asiaa eri tavalla. KHO katsoi ensinnäkin, että hallinnanjakosopimuksessa sovittua hallinta-aluetta voidaan pitää riittävänä selvityksenä kiinteistön yhteisomistajan rakennuspaikan hallinnasta.
Toisena kysymyksenä KHO tarkasteli solmitun hallinnanjakosopimuksen sitovuutta. KHO tulkitsi, että peruuttamalla suostumuksensa rakennushankkeelle BB ja CB ikään kuin halusivat yksipuolisesti irtisanoa koko hallinnanjakosopimuksen, sillä eivät halunneet enää sitoutua siihen sisältyviin ehtoihin. Laissa ei ole säädetty siitä, millä edellytyksillä toistaiseksi voimassa oleva hallinnanjakosopimus voidaan irtisanoa. Lain esitöiden ja oikeuskirjallisuudessa esitettyjen kantojen perusteella voidaan kuitenkin katsoa, että toistaiseksi voimassa oleva hallinnanjakosopimus olisi mahdollista irtisanoa vain olosuhteiden olennaisen muuttumisen vuoksi. Tämä kanta perustu mm. siihen, että hallinnanjakosopimukset solmitaan yleensä pitkäaikaisia asumisjärjestelyjä varten. Koska olosuhteet eivät olleet tapauksessa olennaisesti muuttuneet, KHO katsoi, etteivät BB ja CB voineet irtautua sopimuksesta eivätkä siten myöskään evätä aikaisemmin antamiaan suostumuksia. Näillä perusteilla KHO kumosi hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan aikaisemmat päätökset ja palautti asia takaisin rakennuslautakuntaan.
Oikeuskäytännöstä löytyy myös muita tapauksia, mm. vuosikirjapäätös KHO 2018:82, jossa on katsottu, että yhteisomistajalla on hallinnanjakosopimuksen nojalla ollut oikeus saada omaa hallinta-aluettaan koskeva rakennuslupa, vaikka muut yhteisomistajat tätä vastustaisivatkin.
Kysymys voi olla silti tulkinnanvarainen etenkin tilanteissa, joissa rakennusluvan hakemisesta tai käyttämättömästä rakennusoikeudesta ja sen kohdistumisesta kiinteistöllä ei ole erikseen hallinnanjakosopimuksessa mainittu.
Kirjoittanut juristiharjoittelija Elina Poikonen