Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Energiatodistuksen puuttuminen on maan tapa

”Ostaja on tietoinen, ettei kaupan kohteesta ole laadittu lain edellyttämää energiatodistusta. Kaupan osapuolet ovat tietoisia energistodistuksen hankkimatta jättämisen aiheuttamista mahdollisista seurauksista. ”

Talojuristien kokemusten perusteella rakennuksen energiatodistuksiin ei juurikaan liity riitoja, omakotitalojen todelliseen energiankulutukseen, lämmityskustannuksiin ja niistä annettuihin tietoihin liittyen kylläkin. Erilaisissa riitatilanteissa vastaan tulee kuitenkin hyvin monien omakotitalojen kauppakirjoja, joissa on todettu, ettei kohteella ole laadittu lain edellyttämää energiatodistusta. Miten tämä on mahdollista, vaikka todistuksen hankkimisesta on säädetty velvoite laissa?

Jo lähes 10 vuotta sitten (v. 2013) tuli voimaan laki rakennuksen energiatodistuksesta. Lain tarkoituksena oli erityisesti lisäämällä mahdollisuuksia rakennusten energiatehokkuuden vertailuun edistää rakennusten energiatehokkuutta ja edistää uusiutuvan energian käyttöä rakennuksissa. Lain mukaan rakennuksen omistaja vastaa siitä, että rakennuksen energiatodistus hankitaan ja että sitä tai siinä olevia tietoja käytetään rakennusta, rakennuksen osaa tai huoneistoa taikka niiden hallintaoikeutta myytäessä tai vuokrattaessa. Poikkeuksena ovat nykyään alle 50 m2:n suuruiset rakennukset ja loma-asunnot. Myyntiä tai vuokrausta koskevassa julkisesti esille laitetussa ilmoituksessa tulee mainita myytävää tai vuokrattavaa kohdetta koskeva energiatehokkuutta kuvaava tunnus. Myös kohteen esittelytilanteessa mahdollisen ostajan tai vuokralaisen nähtävillä tulee olla voimassa oleva energiatodistus.

Energiatodistuksen hyväksi puoleksi esitetään sen sisältämät toimenpide-ehdotukset energiatehokkuuden parantamiseksi. Todistus helpottaa myös eri rakennusten energiatehokkuuksien vertailua osto- ja vuokraustilanteissa. Todistuksen huonona puolena pidetään sen aiheuttamia joidenkin satojen eurojen kustannuksia (pientalo) ja hyödyttömyyttä rakennuksen todellisen energiankulutuksen mittarina. Pientalopuolella todistusta on pidetty turhana tai sen aiheuttamaa kustannusta liiallisena, koska todistus edelleen jää usein omakotitalon myyjältä hankkimatta. Tänä päivänä ei onneksi enää samalla tavalla kyseenalaisteta kuntotarkastuksen teettämistä omakotitaloon ennen kauppaa (vaikka siihen ei ole edes velvoittavaa lakia olemassa). Kuntotarkastus nähdään hyödyllisemmäksi kuin energiatodistus.

Myyntitilanteessa ei voida ostajan ja myyjän välillä pätevästi sopia, että myyjä ja ostaja hankkivat energiatodistuksen yhdessä tai että todistuksen hankkii ostaja, vaan se kuuluu lain mukaan myyjän tehtäväksi. Myyjä voidaan velvoittaa hankkimaan todistus jälkikäteen. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA valvoo energiatodistuslain noudattamista. Jos rakennuksen omistaja ei ole hankkinut lain edellyttämää todistusta, ARA kehottaa korjaamaan asiantilan määräajassa. ARA voi asettaa myös uhkasakon velvoitteen tehosteeksi. ARA:n nettisivujen artikkelin mukaan uhkasakkoja ei ole vielä kertaakaan asetettu, vaan yhteydenotto myyjään ja vahva kehotus on riittänyt korjaamaan puutteen (artikkeli lokakuulta 2021). Viranomainen voi tarvittaessa myös teettää puuttuvan energiatodistuksen, jolloin kustannukset peritään myyjältä. Energiatodistus voidaan siis vaatia tehtäväksi myös jälkikäteen talokauppojen jo toteuduttua.

Välitysliikkeen puolestaan tulee hyvän välitystavan mukaan pyytää rakennuksen energiatodistus toimeksiantajalta. Rakennuksen energialuokka merkitään myynti- ja vuokrausilmoituksiin energiatodistuksessa olevalla kirjaimella (E-luku). Myynti- ja vuokrausilmoituksissa tulee energialuokan kirjaintunnukseen lisätä myös energialuokan kirjaintunnuksen alaindeksi (esimerkiksi C2013). Alaindeksi kertoo siitä, minkä voimassaolleen säädöksen mukaan todistus on laadittu.

Mikäli kohteesta ei ole laadittu energiatodistusta, välitysliikkeen tulee kehottaa toimeksiantajaa hankkimaan sellainen. Mikäli toimeksiantaja ei hanki todistusta kehotuksesta huolimatta, tulee välitysliikkeen kertoa, että rakennuksen omistaja voidaan em. tavalla ARA:n toimesta velvoittaa sellainen jälkikäteen hankkimaan. Todistuksen puuttumisesta tulee ilmoittaa myynti-ilmoituksessa, esitteessä ja kauppakirjassa. Välitysliikkeen tulee kertoa energiatodistuslain asettamista velvoitteista ja niiden laiminlyönnin seuraamuksista myyjälle toimeksiantosopimusta tehtäessä ja ostajalle ennen ostopäätöstä. Välitysliikkeen on pystyttävä osoittamaan, että energiatodistuksen puuttumisesta ja sen merkityksestä on kerrottu kaupan osapuolille. Tämä voi tapahtua esimerkiksi antamalla erillinen asiakirja kaupan osapuolille, jossa asiasta kerrotaan. Välitysliikkeen on lisäksi kiinnitettävä osapuolten huomiota siihen, että koska kyse on lain vaatimasta asiakirjasta, joka tulee olla hankittuna jo ennen myyntitilannetta, energiatodistuksen puuttumisen kirjaaminen kauppakirjalle ei poista myyjän lakisääteistä vastuuta hankkia energiatodistus. Aluehallintovirasto voi puolestaan antaa välitysliikkeelle varoituksen, jos energiatodistukseen liittyvää tiedonantovelvollisuutta ei ole täytetty.

Yhtä kaikki, kaikesta edellä selvitetystä huolimatta energiatodistusten saralla lain säännösten noudattaminen ei ole vieläkään itsestäänselvyys. Asuntoilmoituksia selatessa näkyy usein edelleen teksti " Ei lain vaatimaa energiatodistusta". Voisiko asiantilan muuttaa se, että ostajaehdokkaat nykyistä pontevammin kyselisivät todistuksen perään ja vaatisivat sen hankkimista? Yksi kannustin energiatodistuksen hankintaan voi olla myös ns. vihreiden asuntolainojen yleistyminen. Energiatehokkaaseen asuntoon voi saada asuntolainan tavallista asuntolainaa pienemmillä kustannuksilla. Pankeilla on tällä hetkellä omat kriteerinsä vihreän asuntolainan myöntämiselle, mutta jatkossa kriteerejä mahdollisesti yhtenäistetään. 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: