Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

Asuntokauppariita kuluttajariitalautakunnassa

Suurin osa asunto- ja kiinteistökauppariidoista sovitaan ilman oikeudenkäyntiä, kuten olemme aiemmin kirjoittaneet. Meidän hoitamistamme jutuista vain noin 10 % päätyy tuomioistuimen ratkaistavaksi. Jos sovintoa osapuolten kesken ei kuitenkaan synny, yksi vaihtoehto oikeudenkäynnille on saattaa asunto- tai kiinteistökauppariita kuluttajariitalautakunnan ratkaistavaksi. Tässä kirjoituksessa kerrotaan, millaisissa tilanteissa kuluttajariitalautakunta voi olla hyvä vaihtoehto oikeusprosessin sijasta.

Mikä kuluttajariitalautakunta on?

Kuluttajariitalautakunta (KRIL) on puolueeton ja riippumaton riidanratkaisuelin. Pääasiassa KRIL:ssa käsitellään kuluttajien ja yritysten välisiä riita-asioita esim. tavaroiden ja palvelujen kuluttajakauppaan liittyen. Tämän lisäksi lautakunta käsittelee asuntojen ja kiinteistöjen myyntiin tai vuokraukseen liittyviä riita-asioita, vaikka molemmat kaupan tai vuokrasopimuksen osapuolet olisivat yksityishenkilöitä. Lautakunta antaa ratkaisusuosituksia, eli sen ratkaisut eivät ole samalla tavalla velvoittavia kuin oikeuden tuomiot.

Miten riita-asiaa käsitellään KRIL:ssä?

Asia tulee KRIL:ssä vireille, kun toinen osapuolista tekee sinne kirjallisen ratkaisupyynnön. Ennen tätä vaihetta virheestä tulee reklamoida toiselle osapuolelle (esim. myyjä, vuokranantaja). Tarvittaessa voi ottaa yhteyttä myös kuluttajaneuvontaan. Jos ratkaisua osapuolten kesken ei synny, voi tehdä ratkaisupyynnön KRIL:lle. Ratkaisupyynnössä ilmoitetaan, mitä vaatii ja millä perusteella. Ratkaisupyyntöön liitetään kirjallisia todisteita vaatimusten tueksi.

Lautakunta pyytää toiselta osapuolelta kirjallista vastausta ratkaisupyynnössä esitettyihin vaatimuksiin ja virheväitteisiin. Tämän jälkeen osapuolilla on vielä mahdollisuus esittää lisäyksiä ja kommentoida toisensa lausumia puolin ja toisin.

Lautakunta antaa ratkaisusuosituksensa osapuolten sille esittämien kirjallisten lausumien ja kirjallisten todisteiden (asiakirjat, valokuvat, raportit yms) perusteella. Lautakunnassa ei oteta vastaan suullista todistelua, eli todistajia ei voida kuulla. Ratkaisusuositus voi olla esimerkiksi, että lautakunta suosittelee myyjän maksavan ostajalle virheen vuoksi hinnanalennuksena X euroa, tai että lautakunta ei suosittele hinnanalennusta. 

Lautakunta on varsin ruuhkautunut. Asunto- ja kiinteistökauppariidoissa lautakunnan käsittelyaika on tällä hetkellä reilusti yli 2 vuotta.

Miten kuluttajariitalautakunnan ratkaisu eroaa tuomioistuimen ratkaisusta?

KRIL:n ratkaisu on oikeudelliselta luonteeltaan suositus. Tämä tarkoittaa, että ratkaisu ei ole velvoittava, eikä sitä voi esim. toimittaa ulosottoon ja vaatia ratkaisun täytäntöönpanoa. Tuomioistuinten (käräjäoikeus, hovioikeus, korkein oikeus) ratkaisut ovat velvoittavia: päätöksen voi toimittaa ulosottoon, joka tarvittaessa panee tuomion täytäntöön. Suositusluonteestaan johtuen KRIL:n päätös soveltuu huonosti riitoihin, joissa tiedetään, että toinen osapuoli ei todennäköisesti noudata suositusta.

Yleisesti ottaen KRIL:n ratkaisusuosituksia noudatetaan hyvin. Tunnetuin poikkeuksista on sähkönmyyntiyhtiöt, jotka ilmoittivat, etteivät noudata ratkaisuja sähkösopimusten kohtuullistamisesta. Kuluttaja.fi ylläpitää mustaa listaa yrityksistä, jotka eivät ole noudattaneet ratkaisusuosituksia. Yksityishenkilöiden osalta listauksia ei ole. Monesti yksityishenkilöt noudattavat ratkaisusuositusta saadaakseen jo pitkään kestäneen riidan päättymään.

KRIL:n ratkaisusta ei voi valittaa. Saman asian voi kuitenkin halutessaan saattaa KRIL:n käittelyn jälkeen tuomioistuimen ratkaistavaksi. Toisaalta, kun jo KRIL:n käsittely kestää reilut 2 vuotta, harva haluaa enää tämän jälkeen jatkaa riitelyä tuomioistuimessa, missä voi vierähtää useampi vuosi.

Lautakunta käsittelee asiat vain kirjallisesti, ja menettelyn kustannukset jäävät pienemmiksi kuin oikeudenkäynnissä. Ratkaisupyynnön tai vastauksen voi tehdä itsekin, jos katsoo osaavansa esittää asiassaan oleelliset seikat. KRIL:ssa kumpikin osapuoli vastaa omista asianajo- ja muista kuluistaan, riippumatta asian lopputuloksesta. Kumpaakaan osapuolta ei velvoiteta korvaamaan toisen asianajokuiluja. Oikeusturvavakuutukset korvaavat yleensä lautakuntakäsittelystä aiheutuvia asianajokuluja. Oikeudessa pääsääntö on, että hävinnyt osapuoli velvoitetaan korvaamaan voittaneen osapuolen kulut. Tällaista kuluriskiä ei KRIL:ssa ole.

Millaiset riidat sopivat kuluttajariitalautakuntaan?

Uuden asunnon kaupassa riita-asioita saatetaan usein kuluttajariitalautakunnan ratkaistavaksi, jos virheistä tai niiden korjaamisesta ei päästä yksimielisyyteen ostajien ja perustajaosakkaan (rakennuttajan) kesken. Uuden asunnon kaupassa rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus vapautuu automaattisesti viimeistään 12 kk kuluttua vuositarkastuksen pitämisestä, jos asunnon ostaja tai taloyhtiö ei vastusta vakuuden vapautumista käräjäoikeudessa tai KRIL:ssä. Koska KRIL on edullinen vaihtoehto, vakuuden vapautumista vastustetaan yleensä siellä.

Muiden asunto- ja kiinteistökauppariitojen osalta KRIL:iin päätyy kokemuksemme mukaan lähinnä pienehköjä riita-asioita, ja sellaisia asioita, joiden saattaminen oikeuden ratkaistavaksi olisi riskialtista asian lopputuloksen ja kuluriskin kannalta.

Oikeudenkäynnin korkeiden kustannusten vuoksi muutamien tuhansien eurojen riita-asiassa ei yleensä ole järkevää nostaa kannetta, jolloin KRIL voi olla parempi vaihtoehto. Esimerkiksi joskus käy niin, että aluksi suurelta virheeltä vaikuttanut asia supistuu riidan aikana, jolloin lopulta ostajan vaatimus myyjälle on pienehkö. Jos asiaa ei saada sovittua myyjän kanssa, on KRIL hyvä keino saada asia päätökseen. Tällöin asian saa myös päättymään oikeusturvavakuutuksen käyttöön saamisen kannalta tyydyttävällä tavalla: Jos asiaa ei sovita, eikä viedä oikeuteen tai kuluttajariitalautakuntaan, ja ostaja vain luopuu vaatimuksistaan, ei oikeusturvavakuutus korvaa ostajan asianajokuluja. Vakuutusyhtiöt korvaavat kuluja oikeusturvavakuutuksesta, jos asiaan saadaan KRIL: ratkaisu. 

Jos oikeudenkäynnin lopputulos on hyvin epävarma, saatetaan vaihtoehdoksi valita KRIL, jossa kuluriski on pienempi. Lopputulos voi olla epävarma esimerkiksi joidenkin oikeudellisten seikkojen epävarmuuden vuoksi, esim. jos on tulkinnanvaraista, onko reklamaatio myöhässä tai onko ostaja täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Oikeudessa hävitessä on riski kymmenien tuhansien eurojen oikeudenkäyntikuluista, mitä riskiä KRIL:ssa ei ole.

KRIL:aan eivät sovellu monimutkaiset ja intressiltään suuret asiat, joissa on paljon todistelua. Asunto- ja kiinteistökauppariidat vaativat usein paljon teknistä todistelua, ja asiantuntijoiden kuuleminen oikeudessa henkilökohteisesti on usein asian ymmärtämisen ja lopputuloksen kannalta tärkeää. Kun KRIL ratkaisee asian vain asiakirjojen perusteella, voi lopputulos olla erilainen kuin se olisi oikeudenkäynnissä. 

KRIL:iin eivät sovellu myöskään asiat, joissa vastapuolen maksukyky tiedetään heikoksi, tai joissa tiedetään, ettei vastapuoli noudattaisi ratkaisusuositusta. KRIL:n ratkaisu ei ole velvoittava eikä saataviaan pysty perimään ulosottoteitse, jolloin ratkaisusuositus jää hyödyttömäksi näissä tilanteissa.

Asuntokauppariitojen tulevaisuus KRIL:ssä epävarma

Oikeusministeriö julkaisi huhtikuussa 2024 selvityksen kuluttajariitakunnan toiminnan kehittämisestä. Selvittäjä esittää harkittavaksi lautakunnan toimialan supistamista esim. poistamalla asunto- ja kiinteistökauppariidat käsiteltävistä asioista. 

Talojuristin näkökulmasta tällainen muutos olisi merkittävä heikennys riitojen asianosaisten kannalta. Kuluttajariitalautakunta tarjoaa yksityishenkilöille edullisemman, vaikkakin hitaan, keinon saada asuntokauppa- tai kiinteistökauppariitaan puolueeton ratkaisu. Kuluttajariitalautakunnalla on merkitystä erityisesti pienehköissä asioissa, joita asianosaiset hoitavat itse, sekä tilanteissa, joissa asianosaisella ei ole taloudellisista tai muista syistä mahdollisuutta lähteä riskialttiiseen ja kalliiseen oikeudenkäyntiin. 

Oikeusministeriössä on myös suunniteltu tuomioistuimiin uutta pienriitamenettelyä, jossa euromääräiseltä intressiltään pieniä riita-asioita voitaisiin käsitellä yksinkertaisemmassa menettelyssä. Asunto- tai kiinteistökauppariidan rahallinen intressi saattaa kuitenkin helposti ylittää pienriitamenettelyn intressin ylärajan. Rajasta ei ole tietoa. Eri tahot ovat esittäneet pienriitamenettelylle ylärajaa noin 5.000-20.000 euron väliltä. Asunto- ja kiinteistökauppariidan rahallinen intressi voi olla suurikin, vaikka asia kuluriskien vuoksi halutaan käsitellä KRIL:ssä. Toisaalta todistelun tarpeen vuoksi asunto- ja kiinteistökauppariidat eivät välttämättä muutenkaan sovellu pienriitamenettelyyn.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: