Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Asunto-osuuskunta asumismuotona ja juridisesti

Joskus harvoin tulee talojuristilla vastaan asunto-osuuskuntaa koskeva riitajuttu. Mikä on asunto-osuuskunta?

Suomessa perinteisesti hyvin vakiintunut omistusasumisen tapa kiinteistömuotoisen asumisen ohella on asunto-osakeyhtiö. Ensimmäinen asunto-osakeyhtiölaki annettiin jo lähes 100 vuotta sitten. Sen sijaan asunto-osuuskunta on hyvin paljon harvinaisempi (omistus)asumisen muoto, eikä asunto-osuuskuntaa varten ole olemassa omaa erityislakia. Asunto-osuuskuntia säätelee osuuskuntalaki ja kunkin osuuskunnan omat säännöt.

Wikipedian mukaan Suomessa on noin 50 asunto-osuuskuntaa ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn artikkelin mukaan noin sata. Vaikka tarkka lukumäärä onkin epäselvä, on selvää, että kyse on harvinaisuudesta, koska vertailun vuoksi asunto-osakeyhtiöitä on patentti- ja rekisterihallituksen tietojen mukaan Suomessa noin 90.000 kpl.

Asunto-osuuskuntaa on mahdoton kuvailla kaiken kattavasti ”juridiselta sisällöltään”, koska osuuskunta voi perustua monentyyppiseen juridiseen malliin. Osuuskunta-asuminen sijoittuu pääasiassa vuokra-asumisen ja omistusasumisen väliin, ja sitä on joskus verrattu myös asumisoikeusasumiseen. ARAn artikkelin mukaan asunto-osuuskuntia on luokiteltu hallintaoikeus- ja vuokrausmalliin, ja lisäksi mahdollistaja-, tuottaja-, yhteisö- ja hyödyntäjävetoisiin malleihin, joiden sisällöistä ei kovin helpolla löydy tietoa. Asunto-osuuskunnissa asuntoa ei voi pääsääntöisesti vuokrata kolmansille osapuolille, eikä asuntoa voi myydä, jolloin asunto ei ole sijoituskohde vaan yksinkertaisesti vain koti osuuskunnan jäsenelle. Mahdollinen arvonnousu kiinteistölle koituu osuuskunnan hyväksi.

ARA:n artikkeli vuodelta 2019 kertoi, että tuolloin kehitteillä oli lähtökohdiltaan kolme erilaista asunto-osuuskunnan mallia: asukas-, vuokratalo- ja urakoitsijalähtöiset. Kaikissa on lähtökohtana vuokra-asuminen ja osassa on mahdollisuus lunastaa asunto omaksi. Oleellinen osa asunto-osuuskunta-asumisessa on, että vaikka osuuskunnan jäsenyys ei ole varsinainen asuntosijoitus samassa mielessä kuin asunto-osakkeen ostaminen, osuuskunnan tavoitteena on myös turvata jäsentensä asunto-omaisuus osuuskunnan yhteydessä. Osuuskunnan tehtävänä on puolestaan tarjota asuminen jäsenilleen palveluna. Asuntoja ei voi hyödyntää sijoitustoiminnassa.

Kotitalo-lehden viimevuotisen artikkelin mukaan osuuskuntamalli tarjoaa valtiolle edullisen tavan tarjota kohtuuhintaista asumista pieni- ja keskituloisille. Optimitilanteessa osuuskunnat voisivat lisätä asumisen yhteisöllisyyttä ja kohtuuhintaisuutta. Parhaimmillaan asukas pääsisi niissä vaikuttamaan asumiseensa jo rakennuttamisvaiheessa. Lisäksi osuuskunnat voisivat tarjota asukkailleen erilaisia palveluja arkea helpottamaan. Osuuskunnan perusajatuksena on usein se, että kun kuluttaa osuuskunnan palveluja, saa itselleen bonuksia (kuten osuuskaupassa tai -pankissa). Myös asunto-osuuskunnan asukas voisi saada hyötyjä siitä, että käyttää osuuskuntansa palveluja.

Osuuskunnan ja jäsenen väliseen vuokrasuhteeseen sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta. Rakennuttamisvaiheessa ja asumisosuuskunnan markkinoinnissa sovelletaan ryhmärakennuttamislakia. Asuntokauppalakia ei sovelleta.

Osa suomalaisista asunto-osuuskunnista on kuitenkin perusteiltaan täysin erilaisia edellä selvitettyyn verrattuna. Niiden asunnot ovat täyden omistusoikeuden asuntoja, jotka ovat samankaltaisia muun omistusasumisen kanssa ja vertautuvat pitkälti asunto-osakeyhtiöihin. Tällöin osuuskunnan säännöissä on määrätty osuuskunnan ja jäsenen välisestä kunnossapitovastuunjaosta kuten asunto-osakeyhtiössä yhtiöjärjestyksessä. Tällaisen osuuskunnan osuuden (asunnon) kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Asuntokauppalaki koskee nimittäin lain ensimmäisen pykälän mukaan asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa, jollainen on myös asunto-osuuskunnan jäsenosuus. Asuntokauppalaissa säännellään yhteisöosuuksien kauppaa asuntoyhteisöissä, jollaisia ovat asunto-osakeyhtiöt ja muut osakeyhtiöt, joiden osake yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa, sekä asunto-osuuskunnat. Se, millaisesta asunto-osuuskunnasta kulloinkin on kyse, selviää osuuskunnan säännöistä. Esimerkiksi omistusasumiseen vertautuvan asunto-osuuskunnan osuuden kaupan johdosta voi tulla riitaa ostajan ja myyjän kesken asunnon yllättävistä korjaustarpeista, jolloin riitaan sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä mm. käytetyn asunnon laatu- ja taloudellisesta virheestä.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: