Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

Asunnon tai kiinteistön tiedonantovirhe

Mikä on tiedonantovirhe?

Useimmiten asunto- tai kiinteistökauppariidassa on kyse salaisesta virheestä, jolloin niin ostaja kuin myyjäkään ei ole tiennyt virheestä ennen kauppaa. Jos taas kyse on siitä, että myyjä on tiennyt jostakin virheestä ja jättänyt kertomatta ostajalle ennen kauppaa, on kyse tiedonantovirheestä.

Maakaaren 2 luvun ja asuntokauppalain 6 luvun laatuvirhepykälissä (MK 2:17 § ja AsKL 6:11 §) on useampia kohtia, joissa on kyse tiedonantovirheestä. Ne kattavat sekä ostajalle annetun väärän ja harhaanjohtavan tiedon kuten myös tietojen antamatta jättämisen ja ostajan virheellisen käsityksen oikaisematta jättämisen.

Tiedonantovirhettä koskevat säännökset

Maakaaren 2:17.1 §:n 2-4 kohdat:

(Kiinteistössä on laatuvirhe, jos... )

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön;

Asuntokauppalain 6:11.1 §:n 2-3 kohdat ja 2 mom.

(Asunnossa on virhe, jos...)

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan 1 momentin 2 ja 3 kohdassa säädetyin edellytyksin myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka laiminlyönyt antaa tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.

Asuntokauppaa koskien on olemassa myös erillinen taloudellista virhettä koskeva pykälä AsKL 6:20 §, jossa on myös kyse virheellisen tiedon antamisesta asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja.

Esimerkkejä tiedonantovirheistä

Tiedonantovirhe tarkoittaa yleensä, että myyjä on tiennyt - tai tämän olisi pitänyt tietää -  jostakin viasta, vauriosta tai puutteesta ennen kauppaa, ja on jättänyt kertomatta siitä ostajalle. Tällainen ”tieto” voi olla myös jokin vasta epäilyttävä seikka, vaikkei varsinaisia vaurioita olisi vielä havaittukaan, tai tehty kuntotutkimus, kosteusmittaus tai muu rakennuksen kuntoon liittyvä selvitys, josta vika, vaurio tai puute selviäisi ja jota ei anneta ostajalle. Tiedonantovirhe voi olla myös joku tekninen seikka tai asia, josta ostaja saa virheellisen tiedon, tyypillisesti esim. pinta-alavirhe on tiedonantovirhe.

Tiedonantovirheen moraalinen perusta on siinä, että jos myyjä huijaa, on oikein joutua siitä vastuuseen. Salaisessa virheessä taas on enemmän kyse ikävien yllätysten riskin jakamisesta. Toisaalta myyjä vastaa tiedonantovirheestä, vaikka ei olisi tiennyt, että hänen antamansa tieto on virheellinen. Esim. pinta-alavirheessä voi olla kyse siitä, ettei myyjäkään ole oikeasti tiennyt asunnon oikeaa pinta-alaa eikä ole tahallaan tai huolimattomuudesta antanut siitä väärää tietoa. Yleensä tiedonantovirheen syy on kuitenkin jollakin tapaa myyjässä, esim. myyjän huolimattomuudessa.

Tiedonantovirheeksi katsotaan myös myyjän itsensä taloa rakentaessaan tai remontoidessaan tekemät rakennusvirheet, kuten rakentamismääräysten tai rakennusluvan vastaisesti tehdyt, korjausta vaativat rakenteet, joista ei ole kerrottu ennen kauppaa. Kyseessä on virhe, vaikka myyjä ei olisi tiennyt rakentamisensa virheellisyydestä. Yleensä kukaan ei tee tahallaan rakennusvirheitä omaan taloonsa, mutta jos myyjä tekee rakennustöitä itse, hänellä on velvollisuus huolehtia siitä, että työt tehdään mm. määräysten mukaisesti. 

Tiedonantovirhe edellyttää tiedon valituksellisuutta eli annetun tiedon tai tiedon antamisen laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen jollain tavalla kauppaan. Tämä ei tarkoita, että oikea tieto olisi johtanut koko asuntokaupan tekemättä jäämiseen, vaan että se olisi vaikuttanut muuten kaupan ehtoihin, tyypillisesti kauppahintaan. Aivan pienet väärät tiedot, joilla ei ole vaikutusta käytännössä mihinkään, eivät ole vaikutuksellisia tiedonantovirheitä. Tällainen vakutukseton tiedonantovirhe voi olla esim. asunnon astianpesukoneen merkistä ja mallista annettu väärä tieto, kun erilaisella astianpesukoneella ei kuitenkaan ole mitään käytännön eroa esim. pesutuloksen tms. ominaisuuksien osalta. 

Usein ostajaosapuoli kokee asunnossa esille tulevan pettymyksen niin, että ”myyjän on täytynyt tietää tästä” esim. sillä perusteella, että asunnossa oireilu alkaa tai maakellarimainen haju ilmenee jo hyvin pian asuntoon muuttamisen jälkeen. Kun itseä kohtaa vastoinkäyminen, siihen halutaan herkästi löytää syyllinen.  Tämä on kuitenkin usein ostajan subjektiivinen päätelmä eikä sen tueksi välttämättä löydy objektiivista näyttöä. Myyjän tietämyksestä tulee yleensä olla jonkinlaista konkreettista näyttöä, jotta kyseessä voisi olla tiedonantovirhe. Useinkaan tällaista näyttöä ei ole olemassa, vaan usea tiedonantovirheeksi ostajan reklamaatiossa tai ehkä vielä haastehakemuksessa väitetty seikka jää kuitenkin luonteeltaan salaiseksi virheeksi.

Tiedonantovirhe voi käydä ilmi aivan sattumalta, koska myyjähän ei oikeaa tietoa nimenomaan yleensä paljasta. Esim. jonkun ulkopuolisen henkilön kautta, esim. naapuri, joka tietää jotakin rakennuksen (vaurio)historiasta. Jostain saattaa putkahtaa esille tai jopa itse talosta löytyä talon vanhoja asiakirjoja. Rakenteita avattaessa tai suljettuihin tiloihin perehdyttäessä voi olla havaittavissa jotakin, josta on pääteltävissä, että jokin puute tai vika on ollut näkyvillä jo joskus aiemmin. Pitää kuitenkin olla näyttöä, että tällaiset esille kaupan jälkeen putkahtavat asiat ovat olleet nimenomaan myyjän tiedossa, eivätkä vain jonkun häntä edeltäneen omistajan tiedossa, jotta kyseessä olisi tiedonantovirhe. 

Myyjä vastaa ostajaan nähden myös välittäjän antamien tietojen ja taloyhtiön antamien tietojen oikeellisuudesta. Jos virhe johtuu siitä, että välittäjä antaa ostajalle virheellistä tietoa, vaikka myyjä on antanut oikeat tiedot välittäjälle, on vastuu viime kädessä välitysliikkeellä. Myyjä voi tällöin vaatia välitysliikkeeltä vahingonkorvausta, jos joutuu välitysliikkeen virheen johdosta vastuuseen ostajaan nähden. Isännöitsijäntodistuksen virheiden osalta myyjällä voi olla mahdollisuus vaatia korvausta taloyhtiöltä tai isännöitsijältä.

Ihmiselämälle mahdollisia ovat myös monenlaiset väärinkäsitykset ja -ymmärrykset erilaisissa tilanteissa, jolloin kyse voi olla tiedonantovirheestä - tai sitten ei.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: