Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Rakennuskustannusten nousun merkitys talokauppariidoissa

Rakennusmateriaalien, erityisesti puutavaran ja teräksen, hintojen noususta on uutisoitu paljon tänä vuonna. Esim. YLE kertoi heinäkuussa, että rakennusmateriaalit ovat jo niin kalliita, että asuntorakentaminen vähenee ja seurauksena voi olla asuntojen hintojen yhä kiihtyvä nousu (linkki Ylen uutiseen)Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin mukaan rakennuskustannukset nousivat vuoden 2021 elokuussa 8,7 prosenttia vuodentakaisesta. Tarvikepanosten kustannukset nousivat 11,8 prosenttia ja työkustannukset 6,3 prosenttia vuodentakaisesta. Palveluiden hinnat nousivat 1,6 prosenttia. Erityisesti puutavaran hinta on kallistunut jo useiden kuukausien ajan. 

Kiinteistökauppariidoissa yksi merkittävä asia ovat virheen korjauskustannukset, kuten olemme aiemmassa blogikirjoituksessakin todenneet. Virheen korjauskustannusten määrällä on merkitystä virheen seuraamuksille; hinnanalennuksen määrälle silloin, kun seuraamus on hinnanalennusta, sekä sille, ylittyykö virheen olennaisuuskynnys, jolloin virheen seuraamukseksi tuleekin hinnanalennuksen sijasta kaupan purku.

Kun rakennusmateriaalien ja ylipäänsä rakentamisen kustannukset ovat nousussa, nousevat myös riitatapauksissa juridisesti virheiksi katsottavien vikojen ja puutteiden korjauskustannukset. Korjauskustannusarvioita laativat asiantuntijat voivat lisätä laskentahetken kustannustason mukaiseen arvioonsa loppusumman päälle ennakoitua kustannusten nousuvaraa esim. +25 % varautuen vasta tulossa olevaan hintojen nousuun. Tai riitatilanteessa virheet voi olla jo todellisuudessa korjattu ja jutussa on mukana selvityksiä todellisista korjauskustannuksista, jolloin korjausajankohtana kustannukset ovat olleet jotakin vaikka hetkeä aiemmin ne olisivat olleet jonkin verran vähemmän.  Vaikuttaako rakennuskustannusten vaihtelu – tällä hetkellä nousu - talokauppariidan lopputulokseen ja tuleeko kustannusten nousun vaikuttaa siihen?

Korkein oikeus on antanut talokauppariitaa koskeneessa ennakkopäätöksessään 2009:31 oikeusohjeen, jonka mukaan hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava mm. korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu sekä kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta. Tällöin virheen korjauskustannus tulee ikään kuin ennallistaa kaupantekohetken tasolle, koska maakaaren mukaan kaupan kohteen virheellisyyttä arvioidaan nimenomaan sen mukaan, millainen kaupan kohde on ollut kaupantekohetkellä. Ajatuksena korjauskustannusten ”ennallistamisessa” on, että jos virhe olisi ollut osapuolten tiedossa kauppaa tehtäessä, ostaja olisi todennäköisesti varautunut korjaamaan sen suhteellisen pian ja silloisen hintatason mukaisin (alemmin) kustannuksin. Jos korjauskustannukset huomioitaisiin myöhemmän ajankohdan hintatason mukaan, myyjän maksama hinnanalennus ei vastaisi sitä, mikä virheen arvo kaupantekohetkellä on ollut.

Korkeimman oikeuden ratkaisun tapauksessa virheen korjauskustannukset käsittivät entisen huopakatteisen tasakaton uusimisen tiilikatteiseksi harjakatoksi. Korkein oikeus totesi tuolloin korjauksen seurauksena kiinteistön arvon nousseen siitä, mitä se olisi ollut virheettömänä kauppaa tehtäessä. Rakennuskustannusten hinnannousun todettiin tapauksessa olleen elokuusta 2003 lokakuuhun 2006 lähes 12 prosenttia. Hinnannousu huomioitiin hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.

Ottaen huomioon tämän oikeusohjeen, ei korjauskustannusarvioon sisältyvällä tulevaisuuteen kohdistuvalla kustannusten nousuvaralla tulisi olla merkitystä hinnanalennusta arvioitaessa.

Tällä virheen korjauskustannusten ”ennallistamisella” on merkitystä eniten silloin, kun kaupan ja korjauskustannusten arvioinnin/toteutuneiden kustannusten syntymisen välillä on kulunut pitkä aika, siis useita vuosia, ja tuona aikana on tapahtunut merkittävää rakennuskustannusten nousua. Olen käyttänyt tässä arvioinnissa ja todistelussa Tilastokeskuksen julkaisemaa rakennuskustannusindeksiä vertailemalla sen mukaisia indeksilukuja kaupantekohetkellä ja korjaus/kustannusten arviointiajankohtana. Tänä vuonna rakennuskustannukset ovat nousseet poikkeuksellisen paljon, jolloin lyhyemmälläkin ajan kulumisella on merkitystä kustannusten kannalta.

Korkeimman oikeuden ratkaisu ei ottanut kantaa siihen mahdollisuuteen, että rakennuskustannukset ovat yleisesti laskeneet kaupanteon jälkeen. Em. argumentoinnin logiikalla siinäkin tapauksessa merkitystä olisi nimenomaan kaupantekohetken kustannustasolla. Toisaalta, jos ostaja on saanut hyväkseen laskeneen korjauskustannustason, on vaikea nähdä miksi hänen tulisi saada hyväkseen myös vain teoriaksi jäänyt kaupantekohetken korkeampi kustannustaso hinnanalennuksen määrää arvioitaessa. Kaupan purkutilanteessa rakennuskustannusten lasku koituisi myyjän hyväksi. 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: