Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Rakennuksen korjauskustannukset oikeudessa

Kiinteistökauppoja ja rakentamista koskevissa riidoissa on tyypillistä, että osapuolten näkemykset rakennuksen virheen/vaurion korjauskustannuksista poikkeavat toisistaan huomattavasti. Näkemyserot voivat olla kymmeniätuhansia euroja, joskus jopa yli 100.000 euroa. Kun yksi insinööri kertoo oikeudessa korjauksen maksavan 8.000 euroa ja toinen insinööri kertoo korjauksen maksavan 70.000 euroa, ei käy kateeksi tuomaria, jonka pitää ratkaista asia. Miten oikeus asiaa arvioi?

Ensinnäkin oikeus arvioi virheen korjaustarvetta ja kustannuksia asiassa esitetyn näytön (kirjallisten todisteiden sekä todistajien ja asiantuntijoiden kuulemisen) perusteella. Tuomioistuin ei siis hanki oma-aloitteisesti selvitystä asiasta, vaan riita-asiassa asianosaisen on näytettävä ne seikat, joihin hänen vaatimuksensa tai vastustamisensa perustuu. Seikan asettaminen tuomion perustaksi edellyttää, että asianosainen on esittänyt siitä uskottavan näytön.

Rakennusriidat harvoin ratkeavat suoraan em. säännöksellä, sillä kumpikin osapuoli voi esittää sellaisenaan täysin uskottavia, mutta toisistaan poikkeavia laskelmia ja todistelua korjauskustannuksista. Miten asia silloin ratkaistaan?

Osittain korjauskustannusarvioiden erot voivat johtua siitä, että osapuolten asiantuntijat ovat eri mieltä virheen korjaustavasta. Esim. kiinteistökauppariidassa myyjän asiantuntija katsoo usein suppean korjauksen (esim. tiivistyksen) riittävän, kun taas ostajan asiantuntija pitää perusteellisempaa korjausta välttämättömänä. Tällaisessa tilanteessa oikeus joutuu ottamaan kantaa virheen korjaustapaan, minkä perusteella myös kustannukset ratkeavat. 

Joskus eri osapuolten asiantuntijat voivat olla samaa mieltä korjaustavasta, mutta silti korjauskustannusarvioissa voi olla jopa kymmenien tuhansien eurojen ero. Tämä on tuomarille ehkä vielä hankalampi tilanne. Viime kädessä tuomioistuin arvioi korjauskustannusten määrän kaiken asiassa esitetyn näytön perusteella.

Riitatilanteessa voi olla ratkaisevaa, kuinka hyvin ja ymmärrettävästi asiantuntijat perustelevat korjausten tarpeellisuutta ja kustannuksia tuomarille. Tuomioistuin ei tiedä, kuka asiantuntijoista on rakennusteknisesti ”oikeassa” korjaustavan tai korjauskustannusten suhteen, vaan sen ratkaisu perustuu todistajien kertomuksiin kirjallisiin todisteisiin. Merkitystä saatetaan antaa esim. asiantuntijan koulutukselle, sille kuinka hyvin hän on perehtynyt kohteeseen ja sile, kuinka eritelty korjauskustannusarvio on. Riitatilanteessa hyötyä on myös rakentamiseen perehtyneestä asianajasta, joka osaa tuoda esille vastapuolen kustannusarvion heikot kohdat. Näennäisesti samaa korjausta koskevasta kustannusarviosta voi puuttua esim. suunnittelu- tai lupakustannukset tai suojaus- ja jätekustannukset, tai se voi sisältää jotakin ylimääräisiä, ei-välttämättömiä parannuksia.

Helsingin hovioikeuden tuomio 13.4.2021 nro 468

Tuore Helsingin hovioikeuden kiinteistökauppariitaa koskeva tuomio (13.4.2021 nro 468) käy esimerkiksi toisistaan poikkeavien virheen korjauskustannusarvioiden käsittelystä oikeudesta. Riita koski omakotitalon kauppaa. Talossa oli todettu kaupan jälkeen kosteus- ja mikrobivaurioita ulkoseinissä (valesokkelirakenne) ja kantavien väliseinien alaosissa. Lisäksi sokkelin vieressä oli vastoin kerrottua humuspitoista maa-ainesta, joka piti vaihtaa.

Asiassa oli mm. korjauslaajuudesta ja -kustannuksista hyvin erilaisia näkemyksiä: ostajan mukaan korjauskustannukset olivat rakennuksen osalta n. 87.000 – 97.000 euroa ja vierustäytön osalta n. 10.600. Myyjän mukaan korjauskustannukset olivat ulko- ja väliseinien osalta 12.500 euroa ja vierustäytön osalta 5.000 euroa. 

Hovioikeus päätyi korjaustavan osalta ostajien esittämälle kannalle. Hovioikeus piti erityisesti ostajien kahden todistajan kertomaa ulkoseinien korjaustapojen tarvittavasta laajuudesta perustellumpana kuin myyjän todistajan esittämää osakorjausta (seinän alaosan korjausta). Hovioikeuden mukaan ostajan todistajilla on ollut kokemuksensa puolesta hyvät edellytykset arvioida nyt käsiteltävänä olevan kohteen tarvittavia korjauksia, ja he olivat käyneet kohteessa tekemässä tutkimuksia paikan päällä. Terveystarkastajan kertoma osaltaan tuki heidän näkemystään tarpeellisen korjauksen laajuudesta. 

Märkätilojen seinien korjaustarpeesta hovioikeus katsoi asiantuntijoiden olennaisilta osin yhtenevien kertomusten perusteella, että perustellumpi korjaustapa märkätilojen kohdalla on seinien korjaaminen ostajien esittämin tavoin kauttaaltaan, koska muuten jäisi riski siitä, että epäpuhtauksia ei saisi poistettua kokonaan tai että niitä voisi vielä kulkeutua sisäilmaan. Seinät tulisi joka tapauksessa myöhemmin korjata esitetyllä tavalla kokonaisuudessaan ja tiivistäminen korjausratkaisuna olisi vain väliaikainen ja toimivuudeltaan jokseenkin epävarma.

Korjauskustannusten määrän osalta hovioikeus piti toimenpiteittäin yksilöityä Rakennusliike X:n kirjallista kustannusarviota kahden ostajan todistajan yhdensuuntaisiin kertomuksiin nähden oikeana arviona eikä vastaanotetun näytön perusteella ollut aihetta arvioida seinien alaosien korjauskustannusten määrää tarpeelliseksi korjaustarpeen laajuudeksi todettuun nähden alemmaksi kuin arvion mukainen 61.500 euroa. Korjausten suunnittelu- ja valvontakustannuksiksi hovioikeus katsoi esitetyn tarjouksen perusteella 10.000 euroa ja vierustäytön korjauskustannuksiksi hovioikeus arvioi 8.600 euroa.  Näin ollen kohteen tarpeellisten korjauskustannusten määrä on arviolta noin 80.000 euroa.

Hovioikeus piti virhettä olennaisena ja kauppa purettiin.

Kommentti

Tapaus osoittaa, että asianosaisten voi olla vaikea etukäteen tietää, mille kannalle tuomioistuin päätyy, kun se arvioi asianosaisten esittämiä toisistaan poikkeavia korjauskustannusarvioita. Vaikka usein ajatellaan, että oikeudessa lopputulos on "kompromissi" ostajan ja myyjän esittämien korjauskustannusten väliltä, näin ei läheskään aina ole. Toisen osapuolen näyttö saattaa vakuuttaa tuomioistuimen paremmin kuin toisen esittämä näyttö. Todistelun määrällä ja laadulla on yleensä vaikutusta lopputulokseen,  samoin kuin sillä miten asiat oikeudessa esitetään.

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: