Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Milloin omakotitalon kuntotarkastus tulisi tehdä?

Asuntokaupan kuntotarkastus olisi ehdottoman hyvä tehdä aina ennen omakotitalon kauppaa. Missään ei ole kuitenkaan määritelty tarkkaa ajankohtaa, missä myynnin vaiheessa tarkastus tulisi tehdä.

Kuntotarkastuksen ei välttämättä tarvitse liittyä tulevaan tai aikomuksena olevaan kiinteistökauppaan, vaan tarkastuksen voi teettää myös, vaikkei olisikaan tällä hetkellä myyntiaikeissa. Jos rakennuksen kunto ja rakennustekniset asiat eivät ole omistajalle kovin hyvin selvillä, voi arvokkaimman omaisuutensa tilan selvittää kuntotarkastuksella. Jo Hometalkoissa lähes kymmenen vuotta sitten selvitettiin omakotitalojen säännöllisen ”katsastuksen” mahdollisuutta, jolloin kuntotarkastus ei olisi sidottu nimenomaan kaupantekohetkeen, vaan liittyisi talon säännölliseen kunnossapitoon. Katsastusjärjestelmää ei ole kehitetty, mutta ei ole tänä päivänäkään mitenkään huono ajatus selvittää omistamansa omakotitalon kuntoa pätevällä ammattilaisella, ilman kaupantekotilanteeseen liittyvää kiirettä.

Ylipäänsä on parempi tehdä kuntotarkastus joka tapauksessa ennen kauppaa kuin vasta kaupan jälkeen!

Kiinteistökauppaan johtavassa tapahtumaketjussa on kaksi mahdollista ja järkevää paikkaa kuntotarkastuksen tekemiselle. Joko ennen kuin kiinteistöä laitetaan myyntiin tai sitten kun kiinnostunut ostajaehdokas on löytynyt. Molemmissa ajankohdissa on hyvät ja huonot puolensa.

AKK-kuntotarkastuksen suoritusohje käsittelee kuntotarkastuksen kulkua ja sisältöä tarkastajan ja rakennustekniikan kannalta, mutta se ei ota kantaa ”oikeaan” ajankohtaan. Kiinteistönvälitysalalla Hyvän välitystavan ohje (viimeisin päivitys syksyltä 2020) myös ohjeistaa välitysliikettä kertomaan toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen on tällöin suositeltava asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, LVI 01-10413 tilaajan ohje sekä KH 90-00394, LVI 01-10414 suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus). Lisäksi ohjeen mukaan välitysliikkeen edustajan on mahdollisuuksien mukaan oltava paikalla kuntotarkastuksessa ja tutustuttava raporttiin huolellisesti.

Mikäli kuntotarkastus tehdään ennen kohteen myynnin aloittamista, sen teettää myyjä yksin, koska ostajasta ei ole vielä tietoa. Myyjä valitsee kuntotarkastajan, eikä ostaja pääse vaikuttamaan siihen. Ennen myyntiinlaittoa tehtävän kuntotarkastuksen ehdottamana etuna on, että tarkastuksen havainnot voidaan ottaa huomioon kohteelle asetettavassa hintapyynnössä ja ostajaehdokkaille annettavissa tiedoissa jo myyntitoimenpiteiden alusta alkaen. Toisaalta, jos tarkastus tehdään ennen kiinnostuneen ostajaehdokkaan löytymistä, ei tuleva ostaja pääse osallistumaan tarkastukseen. Tällöin häneltä jää saamatta tärkeää suoraa tietoa kohteesta kuntotarkastajalta tarkastustilaisuudessa. Tarkastusraporttia voi olla vaikea tulkita, jos tarkastuksessa ei ole ollut paikalla. Useat kuntotarkastusyritykset tulevat mielellään maksusta tekemään ostajan löydyttyä uuden tarkastuksen kohteeseen tai kevyemmän version siitä (ns. ostajan kierros), jotta myös ostajalla on mahdollisuus saada suoraa tietoa tarkastajalta ja esittää tälle kysymyksiä. Ostaja voi myös halutessaan tilata itse valitsemaltaan tarkastajalta kokonaan uuden kuntotarkastuksen myyjän teettämän tarkastuksen lisäksi, jos sopii asiasta myyjän kanssa. Kuntotarkastuksen ei pitäisi myöskään olla kovin vanha, joten jos kiinteistöä myydään pitkään ja tarkastuksesta on kulunut jo esim. vuoden verran aikaa, on syytä teettää vähintään täydentävä tarkastus, jossa tarkastetaan, onko jokin muuttunut aiemmasta.

Mikäli kuntotarkastus tehdään ostajaehdokkaan löytymisen jälkeen, on ensin päästävä yksimielisyyteen siitä, kuka tarkastuksen tilaa ja maksaa. Kun tästä on sovittu yhdessä, selvitään yhdellä tarkastuksella ja kustannuksia voi säästyä. Ajankohdan etuna on ostajan mahdollisuus olla paikalla tarkastuksessa ja saada tarkastajalta tietoja suoraan paikan päällä. Toisaalta, kun tarkemmat tiedot kohteen rakenteista, niiden kunnosta ja riskeistä selviävät osapuolille vasta ostajaehdokkaan jo löydyttyä, tulee helpommin tarvetta neuvotella kauppahinnasta kuntotarkastuksen jälkeen. Ostaja on tässä vaiheessa yleensä jo tehnyt ehdollisen ostotarjouksen, ja kuntotarkastuksessa voi tulla esille korjaustarpeita ym. hintaan vaikuttavia seikkoja. Tässä vaiheessa tehtävä kuntotarkastus voi vaikuttaa myös siihen, että ostajaehdokas luopuukin kohteen ostamisesta tarkastuksessa saamiensa negatiivisten tietojen perusteella. Ostotarjouksessa tulisi todeta, mikä merkitys kuntotarkastuksessa mahdollisesti esille tulevilla vaurioilla, puutteilla, korjaustarpeilla ja riskirakenteilla on tarjouksen sitovuuden kannalta. 

Molemmilla kuntotarkastuksen ajankohdilla on etunsa. Miksei voisi valita kaikkia etuja tai hyviä puolia samalla kertaa? Jos kuntotarkastus teetetään ennen myyntiin laittoa ja ostajaehdokkaan sitten löydyttyä tarkastus uusitaan tai täydennetään sitä ns. ostajan kierroksella, saavutetaan molempien ajankohtien tarjoamat edut. Olemme pitkään asiaa seuranneina päätyneet itse suosittelemaan tätä toimintatapaa. Kokonaiskustannus voi olla hieman suurempi, mutta toisaalta tässä kohdassa ostajan tai myyjän ei kannata säästää. 

Kuntotarkastuksen kustannus on joka tapauksessa aina pieni verrattuna mahdollisen kiinteistökauppariidan aiheuttamiin kustannuksiin, joten kuntotarkastuksen teettäminen tulisi olla vakiotoimenpide ennen omakotitalokauppaa.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: