Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Kuntotarkastustoiminnan sudenkuopat (SisäTuki-hanke)

Olimme mukana Sisäilmaongelmia kohdanneiden auttaminen ja tukeminen -hankkeessa, jonka juridisessa osassa selvitettiin omakotitalon ostajan ja myyjän oikeusturvan ongelmia ja parannuskeinoja. Hankkeessa todettiin ongelmaksi, että rakennuksen todellinen kunto ei monestikaan tule ilmi ennen kauppaa, vaikka kohteessa olisi tehty kuntotarkastus. Kokosimme tähän blogikirjoitukseen kuntotarkastustoimintaan liittyviä sudenkuoppia. 

Tarkastajilla ei ole pätevyyttä

Suomessa tehtiin vuonna 2020 noin 16 400 rakennetun asuinpientalokiinteistön kauppaa. FISE Oy:n ylläpitämässä pätevyysrekisterissä oli voimassa olevia asuntokaupan kuntotarkastajan (AKK) pätevyyksiä huhtikuussa 2021 yhteensä 69 henkilöllä, mikä on hyvin vähän. Pätevyyden hankkiminen ei ole nykyisin pakollista, ja pätevyyden omaavia kuntotarkastajia on arviolta paljon vähemmän kuin niitä, joilla ei pätevyyttä ole. Pari vuotta sitten KUNTO-hanke arvioi, että kuntotarkastus tehtiin varmuudella yli puolessa kiinteistökaupoista. Määristä on pelkkien lukujen perusteella pääteltävissä, että todennäköisesti alle puolessa suoritetuista tarkastuksista kuntotarkastuksen tekijällä oli voimassa oleva pätevyys. Kuntotarkastusten laatu vaihteleekin huomattavasti tarkastuksen tekijästä riippuen.

Suoritusohjetta ei noudateta

Asuntokaupan kuntotarkastukselle on olemassa ohjekortit Rakennustiedon LVI- ja KH-kortistoissa (Kuntotarkastus asuntokauppaa varten: tilaajan ohje KH 90-00393 ja LVI 01-10413, suoritusohje KH 90-00394 ja LVI 01-10414 sekä tilaussopimus KH 90023). Suoritusohjeen mukaan suoritusohje, tilaajan ohje ja AKK-tutkintolautakunnan asettamat, suoritusohjeen liitteenä olevat yleiset eettiset säännöt muodostavat yhdessä hyvän kuntotarkastustavan kuvauksen asuntokaupan yhteydessä. Niiden tarkoitus on ollut yhtenäistää ja selkeyttää kuntotarkastustoimintaa sekä lisätä kuntotarkastusten luotettavuutta.

Läheskään kaikki kuntotarkastuksia tekevät eivät noudata suoritusohjetta ja sitä kautta hyvää kuntotarkastustapaa, koska se ei ole pakollista, eikä niiden noudattamatta jättämisestä seuraa mitään. Yleensä kuntotarkastajan valitsee tai ainakin tiettyä tarkastajaa suosittelee kaupan osapuolille kiinteistönvälittäjä. Suuri vaikutus ei-pätevien tarkastajien tarkastusten kysynnälle on sillä, että kiinteistönvälittäjät eivät pontevammin aja suoritusohjeen mukaisten tarkastusten teettämistä. Jo se, että kaikki kuntotarkastajat saataisiin tekemään tarkastuksensa nykyisen suoritusohjeen mukaisesti, olisi huomattava parannus tarkastusten sisältöön kokonaisuudessaan.

Tilaajan osaaminen puuttuu

Nykytilanne on kuluttajien kannalta ongelmallinen. On tilaajan eli kuluttajan oman aktiivisuuden varassa selvittää, millainen koulutus ja pätevyys kuntotarkastajalla on, ja missä laajuudessa kuntotarkastus suoritetaan. Kun kauppa tehdään usein jonkinasteisella kiireellä eikä tilaaja entuudestaan tunne kuntotarkastusalaa, kuntotarkastajan pätevyys ja kuntotarkastuksen suoritustapa saattavat helposti jäädä selvittämättä.

Kuntotarkastuksia tilaavilla yksityishenkilöillä ei ole riittävää osaamista tarkastusten teettämiseen ja laadunvarmistamiseen. Kuntotarkastajan pätevyyden selvittäminen on nykytilanteessa ylipäätään hyvin hankalaa, kun pakollisia pätevyysvaatimuksia ja -rekisteriä ei ole ja vain harvalla on vapaaehtoinen AKK-pätevyys. Myös tarkastusten kilpailuttaminen on hankalaa, kun tarkastusten sisältö ja laajuus vaihtelevat. Kuluttajalle usein tärkein valintakriteeri on tarkastuksen hinta, jolloin tullaan selvästi valinneeksi epäpäteviä ja suppeita tarkastuksia. Kuluttajilla ei ole tietämystä alan eri termeistä ja tarkastusten sisällöistä. Myös tällaista tiedottamista tulisi parantaa. Meillä vallitsee myös mentaliteetti tai uskomus siitä, että melkein kuka tahansa voi olla omakotitalojen asiantuntija, vaikka esimerkiksi eri aikakausien rakennustapojen tunteminen ja riskien tunnistaminen vaatii paljon syvällistä rakennusalan tietämystä.

Tarvittaisiin oikeastaan kuntotutkimus

Monissa tapauksissa kuntotarkastuksen havaintojen pohjalta olisi syytä tehdä myös laajempi ja syvällisempi rakennuksen tai sen osan tai jonkin rakenteen kuntotutkimus ennen kauppaa. Oikeuskäytännön kehityksen johdostakin voidaan todeta, että ainakin ostajan olisi syytä teettää tai vaatia tehtäväksi ennen kauppaa kaikki lisätutkimukset, joihin kuntotarkastaja kehottaa. Tätä ei välttämättä kuitenkaan ymmärretä. Rakenneavauksia ja mikrobimääritystä varten otettavia materiaalinäytteitä sisältävän kuntotutkimuksen aiheuttama kustannus ja laboratoriotutkimusten aikataulu saattavat vaikuttaa siten, ettei lisätutkimuksia kun-totarkastajan suosituksesta huolimatta tehdä ennen kauppaa. Lisätutkimusten tekoon kannustaisi osapuolia varmastikin se, jos kuntotarkastuksen yhteydessä annettaisiin tietoa siitä, että lisätutkimusta vaativien rakenteiden ja rakennuksen osien mahdollisiin vaurioihin ja vikoihin ei voi vedota laatuvirheenä enää kaupanteon jälkeen, jos lisätutkimus jää ennen kaupantekoa tekemättä. Kuntotarkastajalla ja kuntotarkastusraportissa tulisi olla jokin huomiota herättävämpi tapa ilmaista lisätutkimusten tarve kuin vain niiden suositteleminen ja asian jättäminen asianosaisten harkintaan. Tällainen tapa voisi olla esimerkiksi asian ilmaiseminen sanoin, kuvin, huutomerkein tai muulla sellaisella tavalla.

Lisätutkimuksiin liittyy kuitenkin se harhaluulo, että rakennuksen kunto pystyttäisiin jollain hetkellä absoluuttisen kattavasti tutkimaan ja vielä niin, että tutkimustulos kattaisi myös rakennuksen kunnon tulevaisuudessa. Lisätutkimusten havainnot ja mittaus- tai näytteidenoton tulokset kertovat tilanteen vain tutkimushetkellä ja vain juuri tutkitusta kohdasta, jolloin millään hetkellä ei voida saavuttaa absoluuttista tietoa esimerkiksi jonkun rakenteen kunnosta. Tämän pohjalta ei voida olla varmoja siitä, ettei rakenne ole vaurioitunut eikä se tule myöhemminkään vaurioitumaan. Esimerkiksi riskirakenteiden osalta tulisi joka tapauksessa varautua siihenkin mahdollisuuteen, että todetut riskit voivat tulevaisuudessa toteutua. Rakennukseen tulisi suhtautua myös riskien eikä vain toiveiden ja unelmien kautta.

Huonot tarkastukset tekevät hallaa 

Puutteelliset tai huolimattomasti tehdyt tarkastukset voivat aiheuttaa merkittävää vahinkoa sekä ostajille että myyjille, sillä kuntotarkastuksen tiedot vaikuttavat muun muassa ostopäätökseen ja kauppahintaan. Jos kuntotarkastus tehdään huolimattomasti, eikä esimerkiksi yleisesti tunnettuja riskirakenteita tunnisteta ja tutkita, kaupan osapuolet saavat virheellisen käsityksen kaupan kohteen kunnosta, kauppaan liittyvistä taloudellisista ja terveydellisistä riskeistä sekä rakennuksen tulevista korjaustarpeista. Jos kohteesta paljastuu kaupan jälkeen piileviä kosteus- ja mikrobivaurioita, ostaja on monesti sitä mieltä, ettei olisi ostanut kohdetta edes alemmalla hinnalla, jos vauriot olisivat olleet tiedossa ennen kauppaa. Kun sisäilmaongelma tulee yllätyksenä kaupan jälkeen eikä korjaustarpeisiin ole varauduttu, ostajalla ei ehkä ole varaa edes välttämättömiin korjauksiin.

Kooste hankkeen toimenpide-ehdotuksista löytyy aikaisemmasta blogikirjoituksestamme: https://talojuristit.fi/?post=toimenpide-ehdotuksia-talokauppariitojen-ennaltaehkaisemiseksi-sisatuki-hanke

Hankkeen loppuraportti löytyy kokonaisuudessaan valtioneuvoston kanslian julkaisuarkistosta: https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10024/163244

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: