Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuu

SisäTuki-hankkeessa tekemässämme avoimessa verkkokyselyssä keväällä 2020 suuri osa vastaajista oli siinä käsityksessä, että kuntotarkastajilla ei ole tällä hetkellä lainkaan vahingonkorvausvastuuta kuntotarkastuksen virheistä tai vastuu on hyvin vähäistä. Myös osa kuntotarkastajista on virheellisesti siinä käsityksessä, ettei heillä ole minkäänlaista vastuuta tarkastuksessa havaitsematta jääneistä vaurioista tai rakennusvirheistä, koska he eivät ole varsinaisesti aiheuttaneet rakennuksen vaurioita tai virheitä. Vastuu koetaan vähintäänkin epäselväksi.

Oikeammin kyse on kuntotarkastusyrityksen vastuusta, jos yksittäinen kuntotarkastaja toimii sellaisen alaisuudessa/lukuun. Kuntotarkastuksen suorittaneen yrityksen vahingonkorvausvastuu perustuu kuluttajansuojalakiin, silloin kun kuntotarkastuksen tilaajana on kuluttaja, sekä yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin. Osassa kuntotarkastusraporteista viitataan konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin (KSE 2013), joissa konsultin vahingonkorvausvastuu on rajattu korkeintaan konsulttipalkkion määrään. Tällaisia vastuunrajoitusehtoja ei voida soveltaa kuluttajasopimuksiin. Jos kuluttajan tilaamassa kuntotarkastusraportissa tai tilaussopimuksessa viitataan KSE-ehtoihin, ei tämä rajoita kuluttajan oikeutta kuluttajansuojalain mukaisiin oikeusseuraamuksiin, mm. vahingonkorvaukseen, jos lain mukaiset korvausvastuun edellytykset täyttyvät.

Vaikka kuntotarkastusyrityksen lakisääteistä vastuuta rajoittava ehto on juridisesti pätemätön, kuluttajat eivät sitä tiedä ja saavat ehdosta virheellisen käsityksen tarkastajan vastuusta.

Kuntotarkastuksen tilaajalla on sopimussuhteeseen ja kuluttajansuojalakiin perustuva oikeus esittää vaatimuksia kuntotarkastusyritykselle tarkastuksen virheen perusteella. Myös se talokaupan osapuoli, joka ei ole ollut kuntotarkastuksen tilaaja, voi katsoa kärsineensä vahinkoa kuntotarkastuksen virheellisyydestä ja haluta esittää korvausvaatimuksen kuntotarkastusyritykselle. Nykyään tällaista tilannetta arvioidaan vahingonkorvauslain sopimussuhteen ulkopuolista vahingonkorvausta koskevan sääntelyn perusteella.

Vahingonkorvauslain 5 luvun1 §:n mukaan erittäin painavien syiden perusteella on tällöin mahdollista saada korvausta sellaisesta taloudellisesta vahingosta, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Yleensä talokauppatapauksissa on kyse tällaisesta vahingosta, ja sen saamiseksi tulee olla olemassa erittäin painavat perustelut.

Korvauksen saajan asema tarkastuksen tilaajana tai ei-tilaajana vaikuttaa siis korvauksen saamiseen ja perusteisiin, joita korvauksen saamiseksi on kyettävä esittämään.

Kuntotarkastaja on vastuussa suorituksensa virheestä ja siitä aiheutuvista vahingoista, mutta käytännössä vahingonkorvauksia on tuomittu harvoin. Jos ostetussa kiinteistössä on vaurioita, ostaja esittää vaatimuksia kiinteistön virheiden perusteella yleensä kiinteistön myyjälle, harvemmin kuntotarkastajaa kohtaan. Oikeusprosessit ovat kalliita, joten ostajan ei yleensä kannata taloudellisista syistä lähteä oikeuteen kahta eri tahoa vastaan. Kuntotarkastajan vastuuseen saaminen on usein myös erilaisista muista syistä johtuen epävarmaa.

Oikeuskäytännöstämme löytyy vain harvoja tapauksia kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuusta. Itä-Suomen hovioikeuden tuomiossa 29.5.2012 nro 4412 (S 11/712) kiinteistökauppa purettiin ja kuntotarkastaja velvoitettiin suorittamaan ostajille vahingonkorvauksena kiinteistön kauppahinnan palautusta vastannut määrä yhteisvastuullisesti kiinteistön myyjien ja välitysliikkeen kanssa. Hovioikeus katsoi, että kaupan purkamiseen johtaneet rakennusvirheet olivat olleet ammattitaitoisen kuntotarkastajan havaittavissa rakenteita rikkomattakin. Tarkastusta ei ollut tehty KH-kortin (asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohje) ohjeistamalla tavalla. Näiden seikkojen vuoksi kuntotarkastajan ei voitu katsoa suorittaneen tarkastusta hyvän kuntotarkastustavan edellyttämällä tavalla. Lisäksi kuntotarkastaja oli kysyttäessä erikseen ilmoittanut ostajille, että kaupan kohteen kunto oli hyvä.

Vaikka kuntotarkastaja/yritys on nykyäänkin vahingonkorvausvastuussa, tilanne on epäselvä sekä kuntotarkastajille että asuntojen ostajille ja myyjille. SisäTuki -hanke esittikin, että kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuuta tulisi selventää säätämällä siitä kuntotarkastuksia koskevassa laissa. Korvausvastuun selkiyttäminen voisi parantaa myös kuntotarkastustoiminnan laatua.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: