Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

"Ikäisekseen kunnossa" - kuntotarkastajan kootut selitykset

Omakotitalojen nykyisinä, tulevina tai aiempina omistajina ja asukkaina suhtaudumme kovin eri tavoin vanhoihin rakennuksiin, ääripäissä inhorealistisesti tai idealistisesti. (ks. leikkimielinen testimme Testaa, oletko vanhan talon kaupassa inhorealisti vai unelmoija-idealisti). Samalla tavoin luemme esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastusraporttia ja kiinteistöjen myynti-ilmoituksia erilaisten silmälasien läpi, motivaatiomme mukaan. Jos on ostamassa pitkäaikaista talounelmaansa tai jos on oma hometalokokemus taustalla, lukulasit ovat yleensä eri ”vahvuuksilla”. 

Yleensä neuvotaan riisumaan ainakin vaaleanpunaiset silmälasit pois kun talokuume alkaa poltella. Miten sinä luet ”vanhaa taloa”?

"Ikäisekseen kunnossa"

Jos kuntotarkastusraportissa lukee "ikäisekseen kunnossa", mieti sekä rakennuksen ikää että sen kuntoa. ”Ikäisekseen kunnossa” viisikymppisessä talossa ei tarkoita, että ko. rakennus tai sen osat kestäisivät ikuisesti. Se ei myöskään ole takuu siitä, että talo olisi kunnossa. Vanhat rakenteet voivat osoittautua kuluneiksi tai vaurioituneiksi tarkemmassa tarkastelussa. Todellisuudessa "ikäisekseen kunnossa" ei anna mitään konkreettista tietoa talosta, joten tällaista ilmaisua ei pitäisi käyttää kuntotarkastuksessa.

Rakennusosien iät ja peruskorjaustarvetta otetaan huomioon mahdollisen kaupan kohteen virheen ja sen seuraamusten arvioinnissa. Rakennukset vaativat säännöllistä huoltoa ja ikääntyessään peruskorjausta. Ostajan kannattaa perehtyä eri rakennusosien teknisiä käyttöikiä koskeviin tietoihin, joista saa suuntaviivaa sille, kuinka kauan jonkin rakennusosan voi keskimäärin arvioida kestävän ennen kuin se tulee uusia. Myyjä ei vastaa ostajalle käyttöikänsä päässä olevan rakenteen uusimistarpeesta.

Ostajan kannattaa jo ennen kaupantekoa kiinnittää huomiota siihen, millainen peruskorjaustarve kiinteistössä on, vaikka ei olisikaan aikonut itse sitä juuri heti korjata. Jos peruskorjausta vaativilta osin löytyy jotakin vikaa/vaurio, katsotaan helposti ostajan täytyneen varautua ko. rakennusosan peruskorjaukseen, jolloin hänellä ei ole oikeutta saada siitä hyvitystä myyjältä, vaikka korjaustarve tulisi eteen aiemmin kuin kaupantekohetkellä on ajateltu.

Myöskään sille seikalle, että ostaja ei ole itse aikonut ko. rakennusosaa juuri heti uusia, vaan se olisi hänelle kelvannut vanhanakin, ei anneta merkitystä, kun arvioidaan sitä, mihin ostajan on tullut objektiivisesti arvioiden kaupantekohetkellä varautua. Jos vanha ja käyttöikänsä loppupuolella oleva rakennusosa kestää, hyvä niin, mutta jos se ei kestä, ostaja ei voi saada siitä hyvitystä myyjältä.

"Kellarissa normaalia kosteutta"

Kuntotarkastuksessa saatetaan todeta, että rakennuksen kellarissa on ”normaalia kosteutta”. Esimerkiksi siten, että ”Kellarissa havaittu kosteus johtuu maaperästä siirtyvästä kosteudesta ja on tyypillistä tämän aikakauden rakennuksille.”  Vaikka vanhan talon kellarin kosteus on hyvin tyypillistä, siitä voi aiheutua myös haittoja.

Mieti mihin tarkoitukseen kyseistä tilaa käyttäisit, vaatiiko ajateltu käyttö kosteuden poistavia toimenpiteitä - ja saako kosteutta poistettua, millaisin toimenpitein ja kustannuksin? Jos kyse on maapohjaisesta, rakentamattomasta ja käyttämättömästä kellarista, kosteus ei välttämättä haittaakaan mitään. Jos kellaria kuitenkin jotenkin käytetään, ts. siellä oleskellaan, onko selvää, ettei kosteudesta aiheudu terveyteen vaikuttavia vaurioita tai mikrobiperäistä hajua? Entä kulkeutuuko kellarista ilmaa, hajuja ja mahdollisia epäpuhtauksia yläpuolisiin asuintiloihin?

Lisäksi uudemman oikeuskäytännön mukaan ostajan tulee kellarin kosteuden perusteella epäillä ja selvittää ennen kauppaa myös sitä ympäröivien tai sen päällä olevien rakenteiden kuntoa (lue kirjoituksemme korkeimman oikeuden ennakkopäätöksestä 2020:23) . Jos nämä jäävät selvittämättä, ostaja ei voi vasta kaupan jälkeen vedota virheenä kellarin betoniholvin päällisen eristeen mikrobivaurioihin. Harva meistä kuitenkaan tulee ajatelleeksi tätä ennen kaupantekoa ja harva ammattilainenkaan tätä oikeuskäytännön linjausta vielä tuntee.

”Kaikissa vanhoissa rakennuksissahan…”

Kuntotarkastaja tai välittäjä voi tokaista, että "kaikissa vanhoissa rakennuksissahan on … riskirakenteita … hajuja tai … kosteutta". Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että näiden esiintyminen olisi välttämättä rakennuksen kunnolle tai siinä asumiselle ok ja ongelmatonta. Selvitä itsellesi juuri havittelemasi kohteen kunto ja ominaisuudet ja mitä ne merkitsevät sinun suunnittelemasi käytön ja budjettisi kannalta. Älä perustele selvittämättömyyttä tai tutkimattomuutta sillä, että ainahan vanhoissa jotain on. Lähinnähän lause tarkoittaa, että jos havittelet vanhaa taloa, kannattaa varautua henkisesti/taloudellisesti/terveydellisesti siihen, että ongelmia tai rahanmenoa saattaa hyvinkin olla tulossa kohteen ominaisen kunnon perusteella. Jos sinulle jää mustapekka käteen, ei paljon lämmitä, että samalla kadulla on muillakin sama tilanne.

”Tämä on kestänyt jo 50 vuotta”

Älä niele pureksimatta kuntotarkastajan tai välittäjän mielipidettä ”Tämä (riski)rakenne kun on kestänyt jo 50 vuotta tässä paikallaan vaurioitumatta, miksei se siis kestäisi toisetkin 50 vuotta!”. Mikään rakenne ei ole ikuinen, saati riskirakenne. Koska kaikki rakenteet ikääntyvät (ks. edellä kohta ”ikäisekseen kunnossa”!) ja niillä on yleensä jokin etukäteenkin tiedossa oleva tyypillinen elinkaari, väite ei pidä paikkaansa. Jos rakenne on jo 50 vuotta vanha, se on jo 50 talvea ja kesää kokenut eikä se siitä nuorru. Valitettavasti. Vaikka se olisi juuri tänään vielä kunnossa, seuraavana syksynä se saatetaan todeta vaurioituneeksi/hapertuneeksi/läpikuluneeksi. Takana oleva elinkaari ei ole tae tulevasta elinkaaresta.

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: